Cour d’appel de Paris, Pôle 3, 1ère Chambre, Chambre 1, 17 mars […]21, n° […]/08655

INFORMATIONS GÉNÉRALES

N° de RG […]/08655 Président GRASSO

TEXTE INTÉGRAL

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE […]

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 17 MARS […]21 (n° […]21/ , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG […]/08655 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7LL

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Juin […][…] – Président du Tribunal Judiciaire de […] – RG n° […]/51648

APPELANTS

X né le […], […]

1 rue du Chêne de Dieu – 1380 LASNE, […]

AE né le […], […]

Via Val Di Sole 11 – […], Y

Z née le […], […]

3 rue du Bois des Conins – 1470 BOUZEVAL (GENAPE), […] représentés et plaidé par M^e Jean-Camille HENIN, avocat au barreau de […], toque : D0563

INTIMES

Maître Axxx, Administrateur Judiciaire, agissant en sa qualité de mandataire successoral de AA AB AC AD veuve AE et de AF, AG, AH AI et d’administrateur provisoire de l’indivision

[…] – […] représenté par M^e Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de […], toque : C0165 ayant pour avocat plaidant M^e Euryale BOTTIER, avocat au barreau de […]

Syndicat des copropriétaires du 58 RUE DE LA CHAUSSEE D’ANTIN, […], représenté par son syndic la société GID, RCS […] n° 3286[…]737, ayant son siège social

2 place d’Estienne d’Orves – […] représenté et plaidé par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de […], toque : P0[…]8

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février […]21, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Catherine GONZALEZ, Conseiller, chargée du rapport.

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Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Patricia GRASSO, Président

M^me Madeleine HUBERTY, Conseiller

M^me Catherine GONZALEZ, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M^me Patricia GRASSO, Président, et par M^me Emilie POMPON, Greffier.

PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 9 mai 1950, AK AE et son épouse AL ont fait l’acquisition du lot […] (studio […] au […] de l'[…]) dépendant de l’immeuble […] 58 rue de la Chaussée d’Antin à […].

AK AE, demeurant en […] est décédé le […]

Il a laissé pour lui succéder son épouse survivante AA AB AC AD et leurs cinq enfants : AM, AF, AN, AO et AP.

AF AE est décédé le […] en […].

Par acte en date du 8 novembre […]05 , AL a cédé à AT ses droits (moitié en pleine propriété et un quart en usufruit) sur le lot […], […] 58 rue de la Chaussée d’Antin à […].

Sur la demande du syndicat des copropriétaires et par ordonnance sur requête en date du 18 janvier […]08 , un administrateur provisoire a été désigné pour administrer la succession de AF AE.

AA AD veuve AE est décédée, le 28 décembre […]11 , en […].

Les charges de copropriété afférentes au bien immobilier […] 58 rue de la Chaussée d’Antin à […] ne sont pas réglées depuis de nombreuses années.

Par ordonnance en la forme des référés rendue le […] décembre […]18 , sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 58 rue de la Chaussée d’Antin à […], Maître AQ AR AS, administrateur judiciaire, a été désignée en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer en FRANCE les successions d’AA AD veuve AE et de AF AE pour une durée de douze mois.

Par actes en date des 16 et 17 décembre […]19, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, […] 58 rue de la Chaussée d’Antin à […] a assigné en la forme des référés X, Z, AE, AT et Maître AQ AR AS, ès qualités, au visa des articles 813-1 et suivants et 815-6 du code civil, aux fins de prorogation de sa mission et d’extension de cette mission à la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat des copropriétaires.

Dans son ordonnance rendue en la forme des référés le 11 juin […][…] le président du tribunal judiciaire de […] a statué en ces termes :

- Désignons pour une durée de douze mois à compter de la présente ordonnance Maître AQ

AR AS en qualité d’administrateur provisoire, aux fins d’administrer l’indivision constituée entre la succession de AF AG AH AE, la succession d’AA AB AC AD veuve AE, AT, X, Z épouse AU et AE sur le lot […] de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété […] 58 rue de la Chaussée d’Antin à […] 75009;

- Prorogeons pour une durée de douze mois à compter du […] décembre […]19, la mission de Maître AQ AR AS en qualité de mandataire successoral à la succession d’AA AB AC AD veuve AE et de AF AG AH AE, telle que définie à l’ordonnance du […] décembre […]18;

- Etendons la mission de Maître AQ AR AS ès qualités à la représentation des successions d’AA AB AC AD veuve AE et de AF AG AH AE dans le cadre de la procédure de saisie immobilière à venir portant sur le lot […] de l’état descriptif de la division de l’immeuble en copropriété […] 58 rue de la Chaussée d’Antin à […] 75009;

- Déboutons X, Z épouse AU et AE de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- Disons que les dépens seront mis à la charge de l’indivision et des successions administrées;

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- Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

X, AE et Z ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 6 juillet […][…].

AT est décédé le 28 juillet […][…] en […].

Dans leurs conclusions régularisées le 7 octobre […][…], X, AE et Z formulent les prétentions suivantes :

- Réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a désigné pour 12 mois Maître AQ AR AS comme administrateur provisoire de l’indivision constituée entre la succession de AF AE, la succession d’AA AD, AV et AE sur le lot […] de l’état descriptif de division de l’immeuble 58 rue de la Chaussée d’Antin à […] et débouté les appelants de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à priver les concluants de tout ou partie de l’exercice de leurs droits de propriété indivise sur le bien concerné;

- Débouter le syndicat des copropriétaires du 58 rue de la Chaussée d’Antin de toutes ses demandes;

- Condamner le syndicat des copropriétaires du 58 rue de la Chaussée d’Antin à leur payer à chacun la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile; – Le condamner aux dépens.

X, AE et Z font valoir que :

• s’ils ne s’opposent pas à la prorogation de la mission de Maître AQ AR AS en sa qualité de mandataire des successions de AF et AL, ils ne comprennent pas l’intérêt d’étendre les pouvoirs de l’administrateur à leurs personnes pour la procédure de saisie immobilière qui serait mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires du 58 rue de la Chaussée d’Antin à […]. Depuis plusieurs années, ils demandent au conseil du syndicat des copropriétaires et à l’administrateur de procéder à la vente forcée de l’immeuble.

• c’est le syndicat des copropriétaires qui a sollicité l’autorisation de vendre le bien immobilier indivis et non le mandataire successoral. Celui-ci ne saurait donc le faire pour la première fois en cause d’appel. La valeur de l’appartement étant nettement supérieure au montant des charges, il n’y a pas de nécessité de vendre le bien dans le cadre de la bonne administration de la succession. Ils n’ont donc pas à être représentés sans raison par un mandataire, alors que l’inaction dans la vente forcée est imputable au syndicat des copropriétaires. Leurs droits ne doivent pas être affectés pour la seule raison qu’il faudrait garantir l’efficacité de l’action du syndicat des copropriétaires.

Dans ses conclusions régularisées le 9 octobre […][…], Maître AQ AR AS ès qualités de mandataire successoral et d’administrateur provisoire de l’indivision formule les prétentions suivantes :

- Dire et juger X, AE et Z irrecevables en leur appel;

Subsidiairement,

- Confirmer la décision déférée,

- Débouter X, AE et Z de toutes leurs demandes,

En tout état de cause,

- Condamner X, AE et Z aux dépens.

Maître AQ AR AS, ès qualités, fait valoir que :

• sa désignation pour administrer provisoirement l’indivision AE portant sur le lot […] concerne tous les indivisaires. Or, l’appel n’a été interjeté que par X, AE et Z sans mise en cause de AT. L’objet de l’appel étant indivisible, il doit être déclaré irrecevable puisqu’un membre de l’indivision n’a pas été appelé en cause d’appel.

• sa désignation pour administrer l’indivision est justifiée puisque les charges dues pour le lot […] ne sont pas payées depuis des années, que les indivisaires sont passifs puisqu’ils n’ont entrepris aucune action en partage et que le décès de l’un des indivisaires a rendu la situation encore plus complexe pour réaliser une vente. La position des appelants apparaît pour le moins paradoxale puisqu’ils indiquent être favorables à une vente du bien immobilier indivis, tout en sollicitant l’infirmation d’une décision qui est de nature à faciliter cette vente. Elle a d’ores et déjà visité le bien immobilier, fait procéder à son estimation et assigné les indivisaires pour être autorisée à réaliser une vente de gré à gré.

• la procédure de saisie immobilière évoquée par le syndicat des copropriétaires ne pourra pas être normalement mise en oeuvre car le titre exécutoire obtenu le 16 septembre […]16 par le syndicat n’est pas opposable à la succession d"AL ni à Maître AQ AR AS en sa qualité de mandataire successoral car elle ne vient pas aux droits de Maître AX LEGRAND précédent administrateur de la succession de AF AE. La nécessité d’obtention d’un nouveau titre exécutoire engendrera des frais pour le syndicat des copropriétaires mais également pour l’indivision.

Dans ses conclusions régularisées le 5 novembre […][…], le syndicat des copropriétaires du 58 rue de la Chaussée d’Antin à […], représenté par la SAS GID, syndic , formule les prétentions suivantes :

- Juger X, AE et Z irrecevables en leur appel;

Subsidiairement,

- Confirmer la décision dont appel,

En tout état de cause,

- Débouter X, AE et Z de toutes leurs demandes;

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- Condamner X, AE et Z à payer chacun une somme de 1000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

• en sa qualité de mandataire successoral Maître AQ AR AS n’a pas pu obtenir le moindre renseignement sur les successions de AF et AL. L’extension de sa mission à la représentation de l’indivision a été sollicitée pour faciliter l’efficacité de son intervention.

• l’appel interjeté n’a pas été dirigé contre AT alors que le litige est indivisible. L’appel doit donc être déclaré irrecevable.

• la position des appelants est peu compréhensible et ne vise qu’à faire supporter à la copropriété l’avance des frais inhérents à une procédure de saisie immobilière, alors que c’est la mésentente entre les indivisaires qui est à l’origine de la situation du bien, inoccupé et cause d’un arriéré de charges conséquent. Une infirmation éventuelle de la décision dont appel n’aboutira qu’à compliquer et retarder la mise en oeuvre de la vente que les appelants indiquent souhaiter.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le mardi 19 janvier […]21.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR ,

Par application de l’article 553 du code de procédure civile ' en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres, même si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance; l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’instance".

Il ne fait pas de doute qu’il y a indivisibilité de situation entre les quatre indivisaires qui étaient défendeurs en première instance, soit AM, AO, AP et AT, l’administration de l’indivision ne pouvant être confiée à un administrateur judiciaire pour les uns, tandis qu’il serait procédé autrement pour les autres. Toutefois, il ne résulte pas de l’article 553 du code de procédure civile que l’appel serait irrecevable parce que les appelants indivisaires auraient omis d’appeler un membre de l’indivision en cause d’appel. La fin de non recevoir visée à cet article ne concerne que la désignation des intimés à l’acte d’appel. Elle ne concerne pas les appelants : pour ceux-ci, et par dérogation à la règle selon laquelle le recours ne profite qu’à celui qui l’exerce, l’appel formé par trois indivisaires sur quatre profite au quatrième, même si celui-ci ne se joint pas à l’instance.

Il s’ensuit que l’arrêt à intervenir produira ses effets à l’égard de AT, même si celui-ci n’a pas participé à l’instance d’appel, ce qui constitue une exception au principe de relativité de la chose jugée, qui a pour seul but d’assurer l’unité du litige.

Tant le syndicat des copropriétaires du 58 rue de la Chaussée d’Antin à […], que Maître AQ AR AS, ès qualités, doivent donc être déboutés de leurs prétentions visant à déclarer X, AE et Z irrecevables en leur appel.

Le décès de AT, survenu le 22 juillet […][…] (pièce 4 appelants), n’a pas interrompu l’instance d’appel puisqu’il n’a pas la qualité de partie à cette instance, faute de s’y être joint, même si l’arrêt à intervenir a vocation à produire tous ses effets à son égard, et donc à l’égard de ses ayants droit, en vertu de l’article 553 du code de procédure civile.

L’appel ne porte pas sur la prorogation de la mission confiée à Maître AQ AR AS en sa qualité de mandataire successoral des successions de AF AE (décédé sans descendants connus) et de sa mère AL, étant rappelé que ces deux successions intègrent une part indivise du lot n° […] de la copropriété du 58 rue de la Chaussée d’Antin à […].

Au delà de cette part indivise minoritaire dépendant de ces successions, le lot […] de la copropriété du 58 rue de la Chaussée d’Antin à […] se trouve en indivision entre :

- les deux successions ci-dessus évoquées,

- X (indivisaire par la succession de son père),

- Z (indivisaire par la succession de son père),

- AE (indivisaire par la succession de son père),

- AT (indivisaire par la succession de son père et cessionnaire des droits de sa mère sur ce lot).

Il y a donc superposition entre les droits découlant des successions de AF AE et AL et les droits résultant de l’indivision entre cohéritiers, suite au décès de AK AE et à la cession de droits consentie en […]05 par AL à AT.

Il n’est pas contesté que les charges inhérentes au bien immobilier indivis (lot […]) ne sont pas réglées depuis de nombreuses années (pièces 6 et 7 syndicat des copropriétaires et pièce 7 appelants), ce qui cause des difficultés au syndicat des copropriétaires, qui doit assumer le paiement de ces charges aux lieu et place des cohéritiers-propriétaires indivis du lot […].

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Ainsi qu’il est soutenu par les appelants, la désignation de Maître AQ AR AS en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision formée entre les deux successions et les quatre personnes physiques, ci dessus désignées, ne peut se justifier en raison des seules difficultés de trésorerie et de procédure rencontrées par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les charges afférentes au lot […] et mettre en oeuvre une éventuelle procédure de saisie immobilière.

Il apparaît cependant que le syndicat des copropriétaires n’est pas seul concerné par les aléas de gestion du lot […], puisque ces aléas pèsent, même de façon plus lointaine ou indirecte, sur l’indivision propriétaire du lot […]. L’accumulation des charges impayées et des frais de relance, recouvrement et procédure, est par nature contraire aux intérêts de l’indivision, dont le patrimoine indivis (studio et cave) est progressivement amputé. Le cours du temps qui passe ne manque pas, d’autre part, d’accroître la complexité de la situation indivise en raison de nouvelles dévolutions successorales (ainsi décès d’un indivisaire en juillet […][…]), ce qui caractérise l’urgence d’agir pour faire cesser le délitement des droits de l’indivision qu’il s’agisse de la valeur nette des droits indivis ou des possibilités effectives d’exercer un droit de propriété.

Ainsi qu’il a été rappelé par le premier juge, l’article 815-6 du code civil permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou d’autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il est de l’intérêt commun de l’indivision de faire cesser, sans délai, une situation où un bien immobilier vacant génère inutilement, et depuis des années, des frais à sa charge. Le rapport entre la valeur vénale du bien immobilier et le montant des arriérés et frais (de l’ordre de […]% actuellement) est indifférent pour apprécier l’intérêt de l’indivision et l’urgence de préserver cet intérêt, dès lors que le statu quo n’offre aucune perspective raisonnable de mettre rapidement un terme à une situation défavorable à l’indivision.

X, AE et Z ont, d’ailleurs, conscience de cette situation défavorable, puisqu’ils indiquent dans leurs conclusions (page 7) que " depuis plusieurs années… ils demandent à l’avocat du syndicat des copropriétaires et à Maître AQ AR AS de procéder à la vente forcée de l’immeuble indivis ….'.

La cession du bien immobilier est donc une nécessité pour faire cesser les charges et les frais.

X, AE et Z n’expliquent cependant pas quel peut être l’intérêt de l’indivision d’attendre la mise en oeuvre d’une vente forcée au lieu de permettre la mise en oeuvre plus rapide et moins coûteuse d’une vente de gré à gré, si cette faculté leur est offerte (pièce 1 Maître AQ AR AS).

En l’occurrence, la désignation de Maître AQ AR AS en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision répond à la nécessité de mettre en oeuvre une vente pour mettre fin à une situation objectivement très défavorable aux intérêts de l’indivision.

Le fait qu’une telle vente puisse correspondre aux intérêts bien compris du syndicat des copropriétaires ne signifie aucunement qu’elle serait contraire aux intérêts de l’indivision, étant souligné que les appelants ne justifient pas de l’intérêt particulier qui résulterait pour eux de la conservation de leur liberté d’ester en justice pour le lot […], alors que les débats n’ont pas permis de mettre en évidence leurs diligences pour ce bien immobilier.

Au regard de ces éléments et circonstances il doit être considéré que les conditions posées par l’article 815-6 du code civil pour la désignation d’un administrateur provisoire de l’indivision sont remplies.

L’ordonnance dont appel doit donc être confirmée en toutes ses dispositions.

Bien que les appelants succombent dans leur recours, il ne sera pas fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires fondées sur l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où la désignation confirmée de l’administrateur provisoire apparaît non seulement favorable aux intérêts de l’indivision, mais également conforme à une saine gestion des intérêts du syndicat des copropriétaires.

La Cour,

PAR CES MOTIFS

DECLARE X, AE et Z recevables en leur appel;

CONFIRME l’ordonnance rendue en la forme des référés le 11 juin […][…] en toutes ses dispositions;

Y ajoutant ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 58 rue de la Chaussée d’Antin à […] représenté par son syndic de ses prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE X, AE et Z aux dépens d’appel.

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Le Greffier, Le Président,

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