Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre, 13 avril 2021, n° 18/09385

TJ Paris 13 avril 2021

Arguments

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Accepté
Violation des droits de jouissance des parties privatives
Le tribunal a jugé que la résolution n°18 portait atteinte aux droits de jouissance de la demanderesse sur ses parties privatives et ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité, rendant ainsi la résolution nulle.
Accepté
Modification substantielle des droits d'un copropriétaire
Le tribunal a constaté que l'installation de l'ascenseur dans le hall commun nuirait à l'accès de la demanderesse à son pavillon, ce qui constitue une modification substantielle de ses droits.
Accepté
Dommages-intérêts pour préjudice subi
Le tribunal a jugé que le syndicat des copropriétaires devait indemniser la demanderesse pour le préjudice causé par l'adoption de la résolution n°18.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch., 13 avr. 2021, n° 18/09385
Numéro :	18/09385

Sur les parties

Avocat(s) :	Sabine Du GRANRUTEric SIMONNET
Cabinet(s) :	FAIRWAY
Parties :	CONSTRUCTION ( SERGIC ) SAS, Société LA FONTAINE DE GRAINVILLE, Syndicat des copropriétaires, son syndic la SOCIETE D' ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS Extrait des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Paris

8ème chambre JUGEMENT 1 ère section rendu le 13 Avril 2021

N° RG 18/09385

N° Portalis

352J-W-B7C-CNOTW

8 N° MINUTE:

Assignation du : 27 Juillet 2018

DEMANDERESSE

Madame X Y

Central Park Residential

Tower, […], 337 Za’abeel […] (Emirats Arabes Unis)

représentée par M^e Sabine DU GRANRUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0190

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE

CONSTRUCTION (SERGIC) SAS 6 rue Konrad Adenauer – Rond Point Europe ZAC du Grand Cottignies

- 59447 WASQUEHAL CEDEX en son établissement: […]

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0839

PARTIE INTERVENANTE

Société LA FONTAINE DE GRAINVILLE, S.C.I.

62 avenue de New-York

75016 PARIS

représentée par M^e Sabine DU GRANRUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0190

Expéditions exécutoires délivrées le AVR. 2021

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Décision du 13 Avril 2021

8ème chambre lère section

N° RG 18/09385 N° Portalis 352J-W-B7C-CNOTWatimin e that laument

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de […]Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, […]affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Claire Claire DECHELETTE, Vice-président, statuant en juge unique.

as[…]tée de Christine KERMORVANT, Greffière

DÉBATS

A […]audience du 01 février 2021 tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M^me Z était propriétaire du lot […], dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé au […].

L’immeuble […] […] comprend :

-un bâtiment < A » en façade sur la rue avec ailes en retour, à droite et à gauche sur la cour, élevé sur caves, composé d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième lambrissé,

- une cour et deux courettes,

- En arrière, un bâtiment dit bâtiment < B » élevé sur caves, composé de deux étages carrés et d’un troisième lambrissé, un jardin autour.

Par-devant […]immeuble se trouve la […], au fond un immeuble donnant […], à droite […]immeuble

26 […], à gauche et en retrait […]immeuble 28 […]. Le lot […] détenu par M^me Z, composant le bâtiment B et constitué d’un pavillon avec jardin, est situé à […]arrière du bâtiment A.

Les copropriétaires du bâtiment A ont décidé d’y installer un ascenseur.

Le 20 juin 2014, […]assemblée générale des copropriétaires a soumis les résolutions n°26 et 27 au vote des seuls copropriétaires du bâtiment A. M^me Z, exclue de ce vote et invoquant le fait que la cabine étant installée dans le hall, partie commune aux bâtiments A et B, elle devait participer au vote, a contesté cette décision devant le tribunal de céans; ces deux résolutions ayant ensuite été annulées par […]assemblée générale

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des copropriétaires du 26 juin 2015, M^me Z s’est dé[…]tée de […]instance le 3 décembre 2015.

Le 24 juin 2016, […]assemblée générale des copropriétaires a adopté à la majorité de […]article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n° 27 ainsi libellée sur la convocation : « Autorisation donnée aux copropriétaires du bâtiment A de créer un ascenseur dans le bâtiment A en utilisant une partie du passage commun de la copropriété >>.

M^me Z a assigné, par acte d’huissier du 10 août 2016, le syndicat de […]immeuble représenté par le cabinet Bernard Fajon puis, par acte du 14 septembre 2016, la société Sergic en sa qualité de syndic de […]immeuble suite à la fusion-absorption de ces deux sociétés, aux fins d’obtenir […]annulation de la résolution précitée. Ces deux procédures, enrôlées sous les n°16/12243 et n°16/14309, ont été jointes.

Par jugement du 25 mai 2018, devenu définitif, le tribunal de grande instance de Paris a annulé la résolution n°27 adoptée le 24 juin 2016.

Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires a été organisée le 28 juin 2018, dont la convocation comportait (point 4) une information sur la procédure Z »>, rappelant les termes principaux du jugement et comportant (point 18) un projet de résolution rédigé comme suit:

< Résolution n°18 – Autorisation donnée aux copropriétaires du bâtiment A de créer un ascenseur dans le bâtiment A en utilisant une partie du passage commun de la copropriété afin de faire partir […]ascenseur depuis le RDC. Conditions de majorité de […]article 26 – Clé A : charges communes

. générales.

Projet de résolution : Lors de […]assemblée du 26 juin 2015, il a été validé par les copropriétaires le vote de principe de la création d’un ascenseur en partant du sol de […]immeuble. Lors de […]assemblée des copropriétaires du 20 juin 2014, il a été démontré que le passage dans le hall de […]immeuble n’était pas conforme à la réglementation et ne pouvait en aucun cas servir d’accès à des véhicules pompiers. Le syndic rappelle que la copropriété du […] qui possède un immeuble identique au […] a procédé à la création d’un ascenseur de la même manière que ce qui est présenté aux copropriétaires. De plus, le règlement de copropriété autorise les copropriétaires du bâtiment A à créer un ascenseur qui empiètera sur les parties communes. Le règlement de copropriété interdit le passage et le stationnement de toute voiture dans le hall d’entrée, la cour et le jardin situé entre la cour et la pavillon (page 21). L’exclusion à cette interdiction n’est que le cas où le bâtiment B aurait des problèmes de gros œuvre. L’assemblée des copropriétaires autorise les copropriétaires du bâtiment A à créer un ascenseur dans le bâtiment A partant du sol des parties communes du hall de […]immeuble. >>

Cette résolution a été mise au vote lors de […]assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018 et a été adoptée à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3

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(article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée), M^me Z ayant voté contre.

Par acte d’huissier délivré le 27 juillet 2018, M^me Z a assigné le syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] rue Jean de la

Fontaine, […], représentée par son syndic, la SAS société d’Etudes et de réalisation de gestion immobilière de construction (Sergic), citée à deux adresses distinctes, aux fins d’annulation de la résolution n°18 susvisée.

Par acte du 15 mars 2019, notifié le même jour au syndic, M^me Z a vendu le lot […] à la SCI La Fontaine de Grainville.

Vu les conclusions en réponse n° 2 et en intervention volontaire

ⁿ^o^tⁱ^fⁱ^é^es par voie électronique le 20 septembre 2019, par lesquelles M^me X Z et la société La Fontaine de Grainville demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de […]article 1134 du Code civil et des articles 32-1 et 700 du code de procédure civile, de :

Recevoir M^me Z en sa demande initiale, et la SCI La Fontaine de Grainville en son intervention volontaire; Dire et juger que la résolution n°18 impose à M^me Z et aujourd’hui à la SCI La Fontaine de Grainville une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives, et qu’elle ne peut lui être imposée à quelque majorité que ce soit; Dire et juger que la résolution n°18 est relative à des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de […]immeuble, et que leur aliénation ne peut être votée qu’à […]unanimité des voix de tous les copropriétaires; que cette résolution, relative à […]autorisation donnée aux copropriétaires du bâtiment A de créer un ascenseur dans ce bâtiment en utilisant une partie du passage commun de la copropriété, ne pouvait donc pas valablement être votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de […]article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée; Dire et juger en conséquence que la résolution n°18 de […]assemblée générale des copropriétaires de […]immeuble […] […] du 28 juin 2018 est nulle et non avenue, et prononcer son annulation;

Débouter le syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] de ses demandes reconventionnelles contre Mme

Z; Condamner le syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] à payer à M^me Z et à la SCI La Fontaine de Grainville 10.000 euros en application des dispositions de […]article 32-1 du code de procédure civile, 10.000 euros en application des dispositions de […]article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître du Granrut, avocat, en application des dispositions de […]article 699 du même code; Faire application de […]article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de la SCI La Fontaine de Grainville.

Vu les conclusions en réponse n° 2 notifiées par voie électronique le 18 juin 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de […]immeuble situé […] […] […], représentée par son syndic, la société Sergic, demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 26, du décret du 17 mars 1967,

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des articles 1231 et suivants et 1240 du code civil des articles 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile, de: A titre principal, dire et juger que M^me Z et la SCI La Fontaine de Grainville font une lecture erronée de […]article 26 de la loi de 1965 et du jugement rendu par le tribunal de céans le 25 mai 2018; que la résolution n° 27 adoptée lors de […]assemblée générale du 28 juin 2018 est conforme aux règles de majorité prévue à […]article 26 de ladite loi, ainsi qu’aux stipulations du règlement de copropriété de […]immeuble; Ce faisant, déclarer valable la résolution n° 27 critiquée et débouter les demanderesses de […]ensemble de leurs prétentions; A titre reconventionnel, condamner in solidum M^me Z et la SCI

La Fontaine de Grainville au paiement d’une amende civile de 3.000 euros au titre de […]article 42 de la loi de 1965, à payer au syndicat des copropriétaires 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de […]article des articles 1231 et suivants du code civil; En tout état de cause, condamner in solidum les requérantes à payer au syndicat des copropriétaires 5.000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de […]instance.

Vu les dispositions de […]article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2019 et […]affaire, appelée à […]audience du 1er février 2021 devant le tribunal statuant à juge unique, a été mise en délibéré au 13 avril 2021, date de prononcé du présent jugement.

L’ensemble des parties ayant constitué avocat, le jugement est contradictoire.

EXPOSE DES MOTIFS

Au préalable, M^me X Z sera déclarée recevable en son action, introduite dans le délai de deux mois prévus par […]article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De même, la SCI La Fontaine de Grainville, acquéreur subrogé dans les droits de son vendeur, par application de […]acte de vente – qui prévoit une telle subrogation dans tous ses droits et actions notamment en ce qui concerne la présente procédure, sera déclarée recevable en son intervention volontaire.

1/ Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 votée le 28 juin 2018

M^me Z fait valoir que dès le 8 juin 2018, après réception de la convocation et lecture des projets de résolution numéros 4 (sans vote) et 18 (soumis au vote), elle a adressé au cabinet Sergis une lettre recommandée pour en contester les termes et rappeler que selon les termes du jugement du 25 mai 2018, la résolution critiquée était soumise aux dispositions de […]article 26 selon lesquelles […]assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou modification ou modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ; que le syndic a contesté ses arguments par lettre du 13 juin 2018, indiquant que la copropriété s’exprimerait sur cette résolution lors de […]assemblée générale.

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La demanderesse précise que cette résolution, mise au vote le 28 juin 2018, a été adoptée à la majorité renforcée prévue par […]article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix, alors qu’en réalité, il convenait d’appliquer la règle de […]unanimité prévue par le dernier alinéa de cet article 26, étant précisé que […]ascenseur devant desservir les différents étages du bâtiment A sera situé au niveau du rez-de-chaussée, dans le hall commun de […]immeuble qui dessert à la fois ce bâtiment et le bâtiment B, les occupants du bâtiment B devant passer par ce hall pour accéder au pavillon en fond de cour; que le droit, pour les copropriétaires du bâtiment A, de faire installer un ascenseur desservant leur bâtiment ne doit pas faire obstacle aux droits de […]ensemble des copropriétaires sur les parties communes générales et, notamment, au droit de la SCI La Fontaine de Grainville de faire passer par le hall commun des véhicules d’entreprise légers à […]occasion de travaux de réparation du gros œuvre sur son pavillon, ce qui correspond à une impérieuse nécessité dès lors que son pavillon est

< enclavé » à […]arrière de la parcelle ; qu’un tel passage deviendrait impossible en cas d’installation de […]ascenseur selon le projet prévu par le syndicat;

Elle ajoute que si […]ensemble de […]immeuble, intégré dans une copropriété unique pour les bâtiments A et B, ne constitue qu’une seule et unique parcelle, pour autant, […]accès depuis la rue au pavillon constituant le bâtiment B ne peut s’effectuer qu’en passant par le hall d’entrée commun de la copropriété, situé sous le bâtiment A, et qu’il n’existe aucun autre accès possible au pavillon constituant le bâtiment B, lequel est, donc, bien enclavé ;

que si, comme le prétend le syndicat des copropriétaires, la copropriété du […], qui possède un immeuble identique à celui situé au numéro […], a procédé à la création d’un ascenseur de la même manière que ce qui est présenté aux copropriétaires, à savoir un ascenseur qui occupe le centre du hall d’entrée de cet immeuble, le syndicat omet de préciser que cet immeuble (cadastré UB 52) est situé à […]angle de […]avenue […], de sorte que le bâtiment situé sur cour à […]arrière de […]immeuble sur rue possède un accès direct sur cette avenue par les numéros 5 et 7 et n’est donc pas enclavé au fond de cour, et que les occupants de ce bâtiment arrière n’ont pas besoin de passer sous le hall de […]immeuble du […] pour accéder à la cour arrière, un passage étant possible par […]avenue […] ; que tel n’est pas le cas de […]immeuble B du […] […] qui ne dispose que d’un accès par cette rue, de sorte que la création d’un ascenseur partant du sol des parties communes du hall de […]immeuble du bâtiment A empêcherait définitivement le passage de tout véhicule ou d’objets volumineux dans le hall, tant vers la cour à […]arrière du bâtiment A que vers le bâtiment B lui-même, qui serait, dès lors, totalement et définitivement < enclavé >> ;

que la mise en œuvre de cette résolution contreviendrait directement aux stipulations du règlement de copropriété et imposerait aux copropriétaires du bâtiment B une modification des modalités de jouissance de leurs parties privatives, un tel projet entraînant […]enclave définitive du bâtiment B ainsi que de la cour commune située à […]arrière du bâtiment A;

que la demanderesse ne s’oppose pas à […]installation d’un ascenseur au bâtiment A pourvu qu’elle ne porte pas atteinte à ses droits, et qu’il

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existe d’autres alternatives pour […]installation d’un tel ascenseur sans ancrage dans le hall commun de la copropriété, que le syndic n’a jamais réellement étudiées; qu’il n’est même pas certain, contrairement à ce que prétend le syndicat, que la largeur de […]ascenseur à mettre en place permettrait […]accès aux personnes à mobilité réduite résidant au sein du bâtiment A, compte tenu de […]absence de précision sur la dimension réelle de la cabine intérieure ;

M^me Z ajoute que selon les termes du règlement de copropriété, le propriétaire du bâtiment B supporte seul, en contrepartie du droit de jouissance exclusive du jardin entourant le pavillon, les frais d’entretien des arbres et le cas échéant de leur abattage; que […]évacuation de souches ou branches d’arbres ainsi que le remplacement d’arbres ne pourrait se faire qu’en disposant d’un passage suffisant sous le hall du bâtiment principal, notamment en cas d’utilisation de machines, ce qui deviendrait manifestement impossible si un ascenseur devait être installé au milieu du hall;

que contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, dans son jugement du 25 mai 2018 devenu définitif, le tribunal n’a pas jugé que la résolution aurait dû être adoptée à la majorité de […]article 26 de la loi de 1965 mais, au contraire, que le vote d’une telle résolution entraînait une modification substantielle des droits d’un copropriétaire au sens de […]article 26, de sorte qu’une telle modification ne pouvait être adoptée à quelque majorité que ce soit, mais à […]unanimité;

que […]autorisation donnée aux termes de la résolution n° 18 aujourd’hui critiquée étant strictement identique à celle résultant de la résolution n° 27 annulée par le tribunal, même si la majorité de vote appliquée diffère, elle ne pourra qu’être également annulée, pour les mêmes motifs.

En défense, le syndicat des copropriétaires […] […] fait valoir que M^me Z et, désormais, la SCI La Fontaine de Grainville font une lecture erronée de […]article 26 de la loi de 1965 ainsi que du jugement du 25 mai 2018 que les demanderesses entretiennent en effet une confusion entre les droits qu’elles détiennent sur les parties privatives et communes de […]immeuble, alors que ceux-ci sont bien évidemment de nature différente; qu’en effet, elles ne peuvent prétendre que le hall du bâtiment A, la cour intérieure de la copropriété et le jardin entourant le bâtiment B constituent des parties privatives, ces trois zones étant constitutives de parties communes, de sorte que les demanderesses ne peuvent légitimement se prévaloir de […]article 26 alinéa 3 de la loi de 1965 qui ne prévoit […]application de la règle de […]unanimité que pour les modifications à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, tandis que la résolution n°27 critiquée n’a pour conséquence que de modifier le règlement concernant la jouissance, […]usage et […]administration d’une partie commune, en […]occurrence le hall du bâtiment A; que d’ailleurs, le jugement du 25 mai 2018 a fait reproche au syndicat de ne pas avoir adopté la double majorité de […]article 26, à défaut il aurait simplement affirmé qu’une telle résolution ne pouvait être votée à quelque majorité que ce soit ;

qu’il est faux, par ailleurs, de prétendre que le bâtiment B serait enclavé, puisque […]ensemble de […]immeuble situé […] […] constitue une seule et unique parcelle ;

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que la copropriété de […]immeuble voisin situé 26, Rue Jean de La Fontaine, et dont la configuration est absolument identique à celle de […]immeuble objet du litige, a également construit dans le hall d’entrée un ascenseur de même dimensions que celui envisagé, sans que cela cause un quelconque préjudice à un ou plusieurs copropriétaires ; que, sur […]absence d’enclave du bâtiment arrière de […]immeuble situé dans une cour au […], les demanderesses ne rapportent pas la preuve de leurs dires; qu’en tout état de cause, enfin, la construction de […]ascenseur litigieux n’empêcherait aucunement le passage de véhicules d’entreprise légers par le hall commun de […]immeuble, puisqu’un espace suffisant serait laissé de chaque côté de […]ascenseur pour ne pas bloquer le passage, soit 87 cm d’espace entre le côté gauche de […]ascenseur et le mur du hall, et 86 cm entre le côté droit de […]ascenseur et le mur ; que de plus, de nombreuses entreprises missionnées pour la réalisation de travaux de gros œuvre se servent de machines d’une largeur inférieure à 80 cm;

que les demanderesses ne se préoccupent nullement des copropriétaires à mobilité réduite résidant au sein du bâtiment A et qu’il est particulièrement inopportun de leur part d’affirmer qu’une telle installation poserait des difficultés d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite susceptibles de résider dans le bâtiment B; qu’en tout état de cause, la largeur qui resterait, après travaux, de part et d’autre entre […]ascenseur et les murs du hall serait suffisante pour permettre le passage d’un fauteuil roulant ; que cet espace permettra également […]évacuation de souches et de branches d’arbres.

SUR CE

Selon les deux derniers alinéas de […]article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965:

< L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à […]unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider […]aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de […]immeuble. »

Aux termes de […]article 8 de la loi du 10 juillet 1965 < un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non […]état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à […]administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de […]immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation (…) >>

Afin de statuer sur la validité de la résolution n°18 aujourd’hui contestée, il est indispensable d’examiner précisément les termes et la portée du jugement du 25 mai 2018, devenu définitif, qui énonce:

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< Aux termes de […]article 8 de la loi du 10 juillet 1965 un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non […]état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à […]administration des parties communes.

Certes, le règlement de copropriété de […]immeuble du […] rue de La Fontaine, précise en sa page 16, que constituent notamment des parties communes générales aux deux bâtiments A et B, conformément à

[…]article III-2-a du règlement de copropriété : (…) le hall d’entrée (sous le bâtiment A) et ses portes sur rue et sur cour, et poursuit, (…) constituent notamment des parties communes propres au bâtiment A conformément à […]article III-2-b du règlement de copropriété : […]ascenseur, s’il en est posé un, avec sa cage et ses accessoires, étant précisé à […]article III.3 du règlement de copropriété < clauses particulières », « ascenseur », que : « les copropriétaires du bâtiment A sont autorisés à faire installer à leurs frais un ascenseur, à […]intérieur ou à […]extérieur du bâtiment A, et qui empiétera sur les parties communes » (pages 17, 18 et 19).

Cependant, ce même règlement de copropriété de […]immeuble stipule expressément aux termes de son article III-9 page 21, « Usage des parties communes », que : « Chacun des copropriétaires usera librement des «parties communes '> suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires ; aucun des copropriétaires ou occupants de […]immeuble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules, paliers, escaliers, et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de […]ensemble. Le passage et le stationnement de toute voiture sont interdits dans le hall d’entrée, la cour et le jardin situé entre la cour et le pavillon. Toutefois, à […]occasion des travaux de réparation de gros œuvre des bâtiments, il est exceptionnellement autorisé de faire passer par le hall et de laisser stationner dans la cour un véhicule d’entreprise léger>>.

La résolution n° 27 votée le 24 juin 2016 et annulée par jugement du 25 mai 2018 était libellée comme suit:

«Autorisation donnée aux copropriétaires du bâtiment A de créer un ascenseur dans le bâtiment A en utilisant une partie du passage commun de la copropriété. Conditions de majorité de […]article 25-Clé A: charges communes générales Projet de résolution: Lors de […]assemblée du 26 juin 2015, il a été validé par les copropriétaires le vote de principe de la création d’un ascenseur en partant du sol de […]immeuble. Lors de […]assemblée des copropriétaires du 20 juin 2014, il a été dém^oⁿ^t^ré que le passage dans le hall de […]immeuble n’était pas conforme à la réglementation pompier et ne pouvait en aucun cas servir d’accès aux véhicules pompiers. Le syndic rappelle que la copropriété du […] qui possède un

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immeuble identique au […] a procédé à la création d’un ascenseur de la même manière que ce qui est présenté aux copropriétaires. L’assemblée des copropriétaires autorise les copropriétaires du bâtiment A de créer un ascenseur dans le bâtiment A partant du sol des parties communes du hall de […]immeuble »

Cette résolution, aux termes du jugement, permet de mettre en évidence que, contrairement au règlement de copropriété, la création de […]ascenseur permettant la desserte du bâtiment A empiète sur les parties communes générales aux bâtiments A et B, à savoir le hall de […]immeuble, et non sur les seules parties communes générales du bâtiment A telles que définies à […]article III.3. Dès lors, s’agissant d’une modification du droit exceptionnel de faire passer par le hall et de laisser stationner dans la cour un véhicule d’entreprise léger à […]occasion de travaux de réparation de gros œuvre des bâtiments et notamment sur le pavillon de M^me Z, aucune modification du règlement de copropriété, ne peut être adoptée à la majorité de […]article 25 comme cela […]a été pour la résolution litigieuse.

Il en résulte que le projet d’installation d’un ascenseur au bénéfice du bâtiment A, dans le hall d’entrée qui constitue une partie commune aux bâtiment B et A fait obstacle aux conditions

d’usage normal de ce hall par […]ensemble des copropriétaires et en particulier du propriétaire du lot […] (bâtiment B), ce dernier étant constitué d’un pavillon situé à […]arrière de la parcelle de la copropriété et dont le seul accès se fait par ce hall.

En effet, le règlement de copropriété et […]extrait cadastral, confirment le caractère enclavé du pavillon de M^me Z, composant le bâtiment B. Bien que ledit règlement prévoie la possibilité d’installer un ascenseur dans le bâtiment A, certes aux frais des copropriétaires, au sein ou à […]extérieur de ce bâtiment sur ses parties communes, il ne saurait être porté atteinte au droit de jouissance de la demanderesse.

M^me Z produit en outre diverses photographies du hall de […]immeuble voisin du […] permettant d’apprécier le volume occupé par […]ascenseur qui y a été installé et […]emprise envisagée sur les parties communes, étant relevé que M^me Z soutient sans être contredite que cet immeuble cité en exemple par le syndicat des copropriétaires dans la résolution n° 27, bénéficie d’un autre accès direct sur […]avenue du Recteur

Poincaré.

La résolution n°27 entraîne donc une modification substantielle des droits d’un copropriétaire qui est soumise aux dispositions de […]article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que < Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :(…) b) La modification, ou éventuellement […]établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, […]usage et […]administration des parties communes (…) L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties

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Décision du 13 Avril 2021

8ème chambre lère section

N° RG 18/09385

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privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

En conséquence, la résolution n°27 ne peut être considérée comme ayant été valablement adoptée à la majorité de […]article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°27 de […]assemblée générale des copropriétaires de […]immeuble qui s’est réunie le 24 juin 2016. »

La lecture du jugement susvisé permet ainsi de constater:

que le tribunal ne s’est pas référé à […]application de la majorité renforcée de […]article 26 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, mais aux dispositions des derniers alinéas de ce texte qui interdisent au syndicat des copropriétaires d’imposer au copropriétaire une modification aux modalités de leur jouissance de ses parties privatives;

qu’il a relevé que la pose d’un ascenseur au centre du seul passage prévu pour […]accès au bâtiment B, à savoir, le hall d’entrée de […]immeuble A, partie commune aux bâtiments A et B, aurait pour effet de priver le propriétaire du bâtiment B des conditions d’usage normal de ce hall par […]ensemble des copropriétaires et en particulier celui du lot 44 (le bâtiment B); qu’elle entraînerait une modification du droit exceptionnel de faire passer par le hall et de laisser stationner dans la cour un véhicule d’entreprise léger à […]occasion de travaux de réparation de gros œuvre des bâtiments, notamment sur le pavillon de M^me Z ;

que, sur […]existence de […]enclave du bâtiment B dans la cour de […]immeuble situé […], le tribunal a relevé la réalité de cette situation d’enclave, confirmée par le règlement de copropriété et […]extrait cadastral.

Il est rappelé également que le règlement de copropriété dans ses stipulations susvisées prévoit que si le hall du bâtiment A ne peut en principe être emprunté par les véhicules, néanmoins et à […]occasion des travaux de réparation de gros œuvre des bâtiments, il est exceptionnellement autorisé de faire passer par le hall et de laisser stationner dans la cour un véhicule d’entreprise léger.

Force est de constater que […]installation de […]ascenseur tel que prévu au milieu du passage du hall du bâtiment A, empêchera tout passage dans la cour d’un véhicule d’entreprise léger, même à titre exceptionnel.

À ce titre, si le syndicat des copropriétaires verse aux débats un document publicitaire de location de matériel montrant une micro-pelle de 70 cm de large, susceptible de passer sur les côtés du hall après installation de […]ascenseur, il n’est nullement établi que ce type de matériel suffirait à la réalisation de […]ensemble des gros travaux susceptibles d’être réalisés, non seulement sur le bâtiment B, mais également dans la cour commune aux deux bâtiments, dont […]accès unique se fait également par ce hall, ainsi que pour les travaux d’entretien, de coupe, d’arrachage ou de remplacement des arbres du jardin, partie commune également accessible par le hall, à […]exclusion de tout autre passage, de tels travaux nécessitant habituellement […]évacuation de quantités de souches d’arbre ou de branchages. Au surplus, les demanderesses produisent aux débats un document concernant un autre modèle de micro-pelle d’une largeur de 98 cm, dont

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le passage serait impossible si un ascenseur devait être installé dans le hall. De surcroît, la notion de véhicule d’entreprise léger recouvre essentiellement celle d’utilitaires, c’est-à-dire le plus souvent de camionnettes, dont la plus petite taille excéderait évidemment les 86 ou 87 cm d’espace qui seraient laissés de chaque côté de […]ascenseur.

Sur la circonstance qu’un ascenseur a été installé dans le hall de […]immeuble voisin situé 26, […], selon la même configuration et ce alors que son hall donne également sur une cour, les demanderesses versent aux débats – leurs pièces 21 et 22 – dcs photographies, notamment de […]entrée du n° 7, avenue […], établissant que le jardin situé dans la cour commune de immeuble du […], ainsi que le bâtiment situé au fond de ce jardin, ont accès à […]avenue […] au moyen de deux grands portails, ce qui montre à […]évidence que ce bâtiment, ainsi que le jardin intérieur, ne sont nullement enclavés ; à […]inverse, un tel passage donnant vers une voie publique autre que la […] n’est pas prévu pour […]immeuble du […], objet du litige. Le plan cadastral également versé aux débats par les demanderesses confirme que le lot […] dans lequel se trouvent les bâtiments A et B, la cour commune et le jardin commun de […]immeuble du […] […], ne possède aucun accès sur la voie publique autre que cette rue, tandis que […]immeuble cadastré UB 52 situé 26, rue Jean de La

Fontaine, possède bien une importante sortie avenue […] par les numéros 5 et 7, bénéficiant directement au bâtiment arrière de cet immeuble. En conséquence, la situation d’enclave du bâtiment B, parties privatives, mais également de la cour commune et du jardin, parties communes, est amplement démontrée par les pièces du dossier, ainsi que le tribunal […]avait précédemment relevé dans sa décision du 25 mai 2018. C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires affirme que le bâtiment B parties privatives, n’est pas enclavé.

S’agissant de la nécessité, alléguée en défense, d’installer un ascenseur au profit des copropriétaires du bâtiment A pour les personnes à mobilité réduite, M^me Z a fait valoir, par lettre recommandée avec avis de réception du 8 juin 2018 adressée au syndic, qu’il existait des projets alternatifs pour […]installation d’un ascenseur, autres que par […]utilisation du hall commun, qu’elle énumère dans son courrier, notamment le désenclavement du bâtiment B par […]arrière au moyen de […]achat d’une servitude de passage à […]arrière de […]immeuble voisin du […]. Si le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants, en […]état du dossier, sur la faisabilité de ces solutions alternatives, la demanderesse soulève en revanche à bon droit le fait que, selon le projet défendu par le syndicat, […]emprise théorique de […]ascenseur au sol, incluant les parois, serait de 73 cm, sans précision sur la dimension réelle de la cabine intérieure, de sorte qu’il n’est pas démontré que […]accès des personnes à mobilité réduite (notamment en fauteuil roulant) serait assuré au moyen de ce projet.

Si […]article II.3 du règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires du bâtiment A sont autorisés à faire installer à leurs frais un ascenseur, à […]intérieur ou à […]extérieur de ce bâtiment, qui empiétera sur les parties communes, en revanche […]empiètement sur les parties communės générales des deux bâtiments que constitue notamment le hall d’entrée sous le bâtiment A, n’est pas prévu au règlement de copropriété pour la mise en place d’un ascenseur desservant ce bâtiment.

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En conséquence, la résolution n° 18 votée lors de […]assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018, d’une part, porte sur des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de […]immeuble, dont […]aliénation ne peut être votée qu’à […]unanimité des voix de tous les copropriétaires en application de […]article 26 dernier alinéa de la loi de 1965 ; d’autre part, elle conduit à imposer aux propriétaires du bâtiment B une modification des modalités de jouissance des parties communes (le hall, la cour et le jardin), et par conséquent du bâtiment B, partie privative, qui ne peut leur être imposée à quelque majorité que ce soit, en application de […]article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette résolution ne pouvait donc être votée à la majorité des 2/3 des voix des membres du syndicat prévu par […]article 26 alinéa 1 de la loi et se trouve, de ce fait, entachée d’illégalité.

En conséquence, le tribunal annulera ladite résolution.

Le syndicat des copropriétaires de […]immeuble situé […] […], […], sera débouté de […]ensemble de ses demandes.

2/ Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] […] […], qui succombe, est condamné aux entiers dépens avec autorisation donnée à Maître Sabine du Granrut (AARPI Fairway), avocat, de recouvrer ceux de ces dépens dont elle a fait […]avance sans avoir reçu provision, en application de […]article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est condamné à payer à M^me X AA et à la SCI La Fontaine de Grainville une somme globale de 4.000 euros en application de […]article 700 du code de procédure civile, […]équité justifiant le prononcé de la condamnation.

En revanche, la demande de condamnation à une amende civile, qui relève du pouvoir souverain du tribunal, sera rejetée.

La SCI La Fontaine de Grainville est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées à […]encontre du syndicat des copropriétaires, en application de […]article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de […]affaire et nécessaire au vu de son ancienneté, est ordonnée. sinnob le energien JAMUS YOUL etal Les parties sont déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires. KUB

PAR CES MOTIFS elspet ronal de

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Reçoit M^me X Z en son action;

Reçoit la SCI La Fontaine de Grainville en son intervention volontaire;

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Annule la résolution n°18 votée le 28 juin 2018 par […]assemblée générale des copropriétaires de […]immeuble situé […], […];

Déboute le syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] […] […], représenté par son syndic en exercice, la SAS Sergi, de […]ensemble de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] […] […], représenté par son syndic en exercice, la SAS Sergi, à payer à M^me X AA et à la SCI La Fontaine de Grainville une somme globale de 4.000 euros sur le fondement de […]article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] […] […], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens avec autorisation donnée à Maître Sabine du Granrut (AARPI Fairway), avocat, de recouvrer ceux de ces dépens dont elle a fait […]avance sans avoir reçu provision, en application de […]article 699 du code de procédure civile;

Dispense la SCI La Fontaine de Grainville de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées à […]encontre du syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […], […] […], dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de […]article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Ordonne […]exécution provisoire;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 13 avril 2021

La Greffière La Présidente

En conséquence, le République française mande et ordonne IBYEN HOO à tous huissiers Us e requis, de mettre ladite décision à exéc R braceurs généraux et aux procureurs de la d’y tenir la ma qu eles tribunaux judiciaires 20 02 8 ammamants et officiers de la force publique e lorsqu’ils en ser légalement requis. ont St En foi de quoi la présente décision a été signée par le directeur de greffe

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