Tribunal Judiciaire de Paris, 2 mars 2022, n° 19/52685

TJ Paris 2 mars 2022

CA Paris
Infirmation 27 octobre 2022

Arguments

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Rejeté
Changement d'usage sans autorisation
Le tribunal a estimé que la Ville de Paris n'a pas prouvé que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, condition préalable à l'application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation.
Rejeté
Changement d'usage sans autorisation
Le tribunal a jugé que la Ville de Paris n'a pas établi que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce qui empêche d'accéder à sa demande.
Rejeté
Frais irrépétibles
Le tribunal a estimé qu'aucune considération d'équité ne justifie l'application de l'article 700, étant donné que le contrat de bail mentionnait une destination des locaux à usage de location saisonnière.

Résumé par Doctrine IA

La Ville de Paris a assigné la SCI UTRILLO et la SARL PNL PROPERTY devant le Tribunal Judiciaire de Paris pour changement d'usage illicite d'un local d'habitation, en vertu des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, après des locations de courte durée à une clientèle de passage. La Ville de Paris demandait une amende civile de 50 000 euros contre la SCI UTRILLO et le retour à l'habitation des locaux, avec astreinte. La SCI UTRILLO a contesté, arguant que la Ville ne prouvait pas l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ni la tension des loyers justifiant une autorisation préalable. Le tribunal a constaté le désistement d'action contre la SARL PNL PROPERTY et a débouté la Ville de Paris de ses demandes, faute de preuve de l'usage d'habitation du local à la date requise, condamnant la Ville aux dépens et rejetant l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2 mars 2022, n° 19/52685
Numéro(s) :	19/52685

Sur les parties

Avocat(s) :	Alain DUFLOTFabienne DELECROIXPaul YON
Parties :	VILLE DE PARIS c/ La S.A.R.L. PNL PROPERTY, La S.C.I. UTRILLO

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 19/52685 – N° Portalis 352J-W-B7D-COS47

N° : 11

Assignations du : 24 Janvier et 05 Février 2019

2 Copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE EN LA FORME DES RÉFÉRÉS rendue le 02 mars 2022

par X-D E, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de B C, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE PARIS, représentée par Madame la Maire de PARIS, Madame X Y Place de l'[…]

Représentée par Maître Fabienne DELECROIX de l’ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDERESSES

La S.C.I. UTRILLO 52 bis rue des Capucins 51100 REIMS

Représentée par Maître Paul YON, avocat au barreau de PARIS

- #C0347

La S.A.R.L. PNL PROPERTY, pour signification au […], 75016 PARIS 8 avenue de la Grande Armée 75017 PARIS

Représentée par Maître DUFLOT, avocat au barreau de LYON

#25

Page 1

DÉBATS

A l’audience du 21 Janvier 2022, tenue publiquement, présidée par X-D E, Vice-Président, assistée de

B C, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties représentées par leur conseil,

Par exploits délivrés les 24 janvier et 5 février 2019, la Ville de Paris a fait citer la SCI UTRILLO et la SARL PNL PROPERTY devant le tribunal de grande instance de Paris -devenu tribunal judiciaire de Paris- saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé 8, du Mont Cenis/[…], 1er étage, lot […]).

Par ordonnance du 16 avril 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de Paris dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Aux termes d’un arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Le 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne, jugeant notamment que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage était conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 21 janvier 2022.

Dans le dernier état de ses prétentions, la Ville de Paris se désiste de son action à l’encontre de la SARL PNL PROPERTY et sollicite :

• la condamnation de la SCI UTRILLO à lui verser une amende civile de 50 000 euros ;

• le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte de 238 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer, qui s’en réservera la liquidation ;

• la condamnation de la SCI UTRILLO à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Page 2

Au soutien de ses prétentions, la Ville de Paris fait valoir que le local en cause est à usage d’habitation sans aucun changement d’affectation ; qu’il ne constitue pas la résidence principale de la partie défenderesse et qu’il a fait l’objet de locations de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, de sorte que la SCI UTRILLO a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage du bien sans autorisation préalable.

En réponse, la SCI UTRILLO conclut au rejet des prétentions adverses et à titre subsidiaire, sollicite la réduction de l’amende civile. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation in solidum de la Ville de Paris et de la SARL PNL PROPERTY au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI UTRILLO conteste avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, aux motifs que la requérante ne démontre pas que son local se trouve dans une zone marquée par la tension des loyers et qu’elle justifierait d’une raison impérieuse d’intérêt général rendant nécessaire une autorisation préalable au changement d’usage. Elle soutient ne pas avoir autorisé la société PNL PROPERTY à sous-louer l’appartement litigieux.

La SARL PNL PROPERTY n’était pas représentée. Celle-ci ayant été représentée aux précédentes audiences, la présente décision sera rendue contradictoirement à l’égard de toutes les parties.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation :

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Page 3

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de Paris, d’établir :

• l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

• un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Page 4

Sur l’usage d’habitation du local :

En l’espèce, la fiche H2 est datée du 11 janvier 1971 et précise en face de la catégorie « 1. le local est vacant/occupé par le propriétaire/occupé par une personne autre que le propriétaire », le nom de la propriétaire, Z A.

Toutefois, cette mention ne permet pas d’établir que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la fiche H2 ayant été remplie postérieurement à cette date et la mention relative à l’occupation étant raturée de telle sorte qu’il convient de lire en réalité «1. Le local est sera occupé par le propriétaire. ».

Il en résulte qu’à la date de la souscription le 11 janvier 1971, le local était inoccupé, de sorte que les mentions figurant sur cette fiche ne peuvent présumer un usage rétroactivement au 1er janvier 1970.

De la même manière, si la fiche modèle R, datée du 2 mars 1971, reprend le nom du propriétaire figurant sur la fiche H2, elle se borne à indiquer que l’immeuble comporte douze biens ayant fait l’objet d’une déclaration H2, sans apporter davantage de précision quant à l’usage des lots. Au demeurant, la fiche modèle R n’ayant pour objet que de décrire la situation de l’immeuble à la date de la souscription, en l’espèce au 2 mars 1971, aucun élément ne permet d’en déduire l’usage des lieux au 1er janvier 1970.

Enfin, le fait que le relevé de propriété mentionne la lettre “H” pour habitation dans la case “Af” pour affectation n’a pas non plus pour effet d’établir la nature de l’usage du bien au 1er janvier 1970.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, la Ville de Paris sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les mesures accessoires :

Succombant à l’instance, la Ville de Paris sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d’équité ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du même code, étant précisé que le contrat de bail consenti à la société PNL PROPERTY faisait expressément mention d’une destination des locaux à usage de location saisonnière.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par ordonnance contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons le désistement d’action à l’encontre de la société PNL PROPERTY ;

Déboutons la Ville de Paris de ses demandes ;

Page 5

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la Ville de Paris aux dépens ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 02 mars 2022

Le Greffier, Le Président,

B C X-D E

Page 6