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TRIBUNAL AC PROXIMITÉ D'[…] 10 boulevard Hoche 93600 […] Téléphone: 01 48 66 09 08 Télécopie : 01 48 96 […] 43 @: civil.tprx.aulnay-sous-bois@justice.fr

REFERENCES: N° RG 25/06[…]0 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3H7E

Minute: 26/00102

AUDIENCE CIVILE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT ACS MINUTES DU TRIBUNAL AC PROXIMITE D'[…]

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT NEUF JANVIER ACUX MILLE VINGT SIX;

par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier;

Après débats à l’audience publique du 18 Décembre 2025 tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier;

Madame X Y Représentant M^e Alexandre LECLAIRE, avocat au barreau de PARIS

ENTRE ACMANACRESSE:

Madame X Y, demeurant 28 boulevard de l’Ourcq 77270 VILLEPARISIS représentée par M^e Alexandre LECLAIRE, avocat au barreau de PARIS

C

D’UNE PART

Monsieur Z AA AB AC AD Représentant Maitre Hélène SAUNOIS de la SELARL ASTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS Madame AE AF AG AH Représentant Maitre Hélène SAUNOIS de la SELARL ASTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENACURS :

Monsieur Z AI AB AC AD, demeurant […] représenté par Maître Hélène SAUNOIS de la SELARL ASTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

Madame AE AF AG AH, demeurant […] représentée par Maître Hélène SAUNOIS de la SELARL ASTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : M^e Alexandre LECLAIRE

Copie, dossier délivrés à : Maître Hélène SAUNOIS de la SELARL

ASTEN AVOCATS

Le

19 FEV. 2026

Tribunal

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D’AUTRE PART

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n

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SIOG

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 février 2023, Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH, ont donné à bail à Madame X Y un logement situé 6 rue Chevalier de la Barre à VILLEPINTE (93420), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 780 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros. Un état des lieux a été réalisé le jour-même.

Par courrier du 6 décembre 2024 dont la réception a été accusée le 20 décembre 2024, Madame X Y a donné congé aux bailleurs et la restitution des clefs est intervenue le 20 janvier 2025, date de l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, Madame X Y a fait assigner Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AJ-sous- Bois aux fins d’indemnisation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 18 décembre 2025, Madame X Y, représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des contentieux et de la protection de :

Condamner in solidum Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes

de:

8781 euros au titre du trouble de jouissance; 3 364,17 euros au titre du préjudice matériel; 5 000 euros au titre du préjudice moral;

Condamner in solidum Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à lui payer la somme de 495,[…] euros au titre de la restitution du dépôt de garantie assortie de la somme de 445,59 euros au titre de la majoration légale de 10%; Condamner in solidum Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH aux dépens; Condamner in solidum Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Au soutien de ses demandes indemnitaires, Madame X Y fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1719, 1720 et 1724 du code civil et de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, que le bailleur est tenu à une obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement. Elle explique qu’il s’agit d’une obligation de résultat de nature à engager la responsabilité du bailleur, auquel il appartient de réaliser tous les travaux nécessaires à l’entretien des lieux. La demanderesse considère que le logement loué par Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH est indécent au regard notamment de l’existence d’humidité et de moisissures qu’elle estime établie par différents rapports dont elle rappelle que l’appréciation appartient au juge. Elle considère que l’indécence du logement interdisait sa mise en location par les bailleurs, tant que les travaux nécessaires n’étaient pas effectués. Elle ajoute que l’appartement loué était initialement un garage et qu’il n’était donc pas conçu pour servir de lieu d’habitation. En opposition aux bailleurs, elle soutient que l’absence de constatation de désordres d’humidité au sein du procès-verbal d’état des lieux d’entrée ne suffit pas à démontrer l’absence de désordres dans la mesure où d’une part, la constatation des premiers désordres a été faite deux mois seulement après son entrée dans les lieux et d’autre part, les bailleurs affirment eux-mêmes avoir entrepris des travaux pour améliorer la ventilation du logement en mai 2023. Madame X Y conteste toute imputabilité des désordres constatés. Elle souligne que des défauts de ventilation ont été constatés et que ces éléments attestent de la préexistence de désordres. La demanderesse souligne que des désordres d’humidité affectent également les parties communes de l’immeuble. Elle remet en cause la qualité de la société TUA LIMPA, entreprise de nettoyage, pour rendre un avis et effectuer des constatations concernant les causes et l’imputabilité des désordres d’humidité, reprochant notamment à la société d’affirmer sans preuve que le logement n’est pas aéré et encombré. En outre, elle explique que c’est l’état d’humidité du mur qui a provoqué le décrochage du convecteur et l’absence de chauffage. Elle dément toute obstruction des grilles d’aération, arguant qu’aucune obstruction n’avait été constatée.

Madame X Y déduit de l’ensemble de ces éléments qu’elle a subi un préjudice de jouissance, un préjudice matériel car son mobilier a été affecté par la moisissure ainsi qu’un préjudice moral au regard du danger provoqué par les moisissures sur sa santé et celles de ses enfants et de l’entrave à sa vie sociale constituée par l’impossibilité d’accueillir ses proches dans le logement.

Pour appuyer sa demande de restitution du dépôt de garantie et s’opposer à la demande adverse concernant la mise à sa charge des frais de réparation locatives, Madame X Y fait valoir qu’elle ne doit pas être tenue des travaux de nettoyage qu’elle considère nécessairement liés aux traces d’humidité et de moisissures qui ne lui sont pas imputables. Elle en déduit que ces frais doivent être déduits de la retenue du dépôt de garantie et que les défendeurs devaient lui restituer le reliquat dans un délai de deux mois suivant la restitution des clefs intervenue le 20 janvier 2025. Faute pour les bailleurs d’y avoir procédé, elle entend se prévaloir de la majoration légale de 10% par mois de retard entre les mois d’avril 2025 et décembre 2025.

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Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH, assistés par leur conseil, s’apposent aux demandes de leur ancienne locataire et soulignent les manquements de cette dernière dans le chauffage et l’aération du logement et insistent sur les diligences entreprises.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions respectifs. Au titre de leurs écritures, ils sollicitent du juge des contentieux et de la protection de :

— Rejeter les demandes adverses;

Condamner Madame X Y au paiement de la somme de 229,91 euros au titre de la remise en état du logement; Condamner Madame X Y aux dépens; Condamner Madame X Y au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Ecarter l’exécution provisoire.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires de Madame X Y, Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AK AH contestent d’une part, l’indécence des logements loués et tout manquement à leur obligation de garantir au locataire une jouissance paisible du logement. Ils font valoir que l’état des lieux d’entrée dans le logement ne relevait aucun désordre d’humidité et en déduisent que logement a été donné à bail dans un très bon état. Ils soutiennent que le volume du logement est supérieur aux seuils fixés pour déterminer la décence d’un logement. En outre, ils affirment s’être montrés diligents face aux sollicitations de leur locataire concernant les désordres d’humidité allégués en réalisant un constat amiable de dégât des eaux, en mandatant une société de recherche de fuite et en réalisant des travaux destinés à améliorer la ventilation du logement, dont ils se sont assurés par la suite du bon fonctionnement, avant de faire intervenir une société de nettoyage. Les propriétaires insistent sur le fait qu’ils acceptaient de mettre en œuvre les travaux nécessaires à la résolution des désordres d’humidité et que ces travaux n’ont pas pu être effectués, faute pour Madame X Y d’avoir communiqué ses disponibilités pour l’intervention de professionnels. Pour s’opposer à l’indécence alléguée par la partie adverse, les défendeurs considèrent que les rapports fournis ne constituent que des constatations à des instants précis et ne sont pas des décisions administratives. Ils en concluent à leur absence de force probante de ces rapports pour établir que les désordres constatés leur seraient imputables.

D’autre part, Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH reprochent à leur locataire des manquements à son obligation d’entretien sur le fondement de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil. Ils reprochent à Madame X Y un défaut d’aération et de chauffage du logement. Ils s’opposent à ce titre à l’affirmation de leur locataire selon laquelle ce défaut de chauffage serait lié à une chute du convecteur en raison de l’humidité du mur du salon en faisant valoir que ces déclarations ne sont pas démontrées et qu’aucune trace d’arrachage n’a été relevée lors de l’état des lieux de sortie. Ils en concluent que la demanderesse a délibérément déposé le convecteur du salon. Ils ajoutent que

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les grilles d’aération étaient obstruées par la locataire, ce qu’ils estiment démontré par la présence de traces d’adhésif autour des grilles d’aération dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie. Enfin, ils font valoir que l’absence d’entretien de la VMC a nécessairement contribué aux désordres allégués alors qu’il appartenait à la locataire d’en assurer l’entretien courant. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH affirment que cette faute de leur locataire les exonère de leur responsabilité.

En tout état de cause, Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH considèrent que les préjudices allégués ne sont pas démontrés. Concernant le préjudice de jouissance allégué, ils estiment que Madame X Y ne démontre pas en quoi sa jouissance a été troublée. Ils ajoutent qu’elle a encaissé un chèque émis par ses bailleurs en compensation du désagrément subi avant l’installation de la VMC en mai 2023. Pour rejeter le préjudice matériel, ils font valoir que la demanderesse ne justifie pas de l’atteinte de son mobilier par des moisissures ou à tout le moins, le lien de causalité entre ces moisissures et les désordres allégués. Ils ajoutent à cet égard que Madame X Y demande l’indemnisation d’achats décoratifs et d’ustensiles de cuisine, d’achat de mobiliers antérieurs à son entrée dans le logement. Les défendeurs contestent la demande formulée au titre du préjudice d’anxiété en ce qu’ils ne le considèrent démontré ni dans son principe, ni dans son quantum.

Enfin à appui à leur demande de paiement du solde dû au titre de la remise en état du logement et pour s’opposer à la demande de restitution du dépôt de garantie, les défendeurs affirment que Madame X Y est tenue des frais de réparation des désordres survenus durant son occupation des lieux. Ils font valoir que le dépôt de garantie ne couvre pas le montant des frais de remise en état du logement et qu’il appartient donc à la preneuse du bail de régler le solde restant du.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 29 janvier 2026.

MOTIFS AC LA DÉCISION

1.

Sur les demandes indemnitaires

Les bailleurs sont tenus de délivrer au locataire un logement décent et de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués. Le locataire est tenu à une obligation d’entretien. Les manquements à ses obligations sont susceptibles de faire naître une obligation de réparation ou une cause d’exonération de responsabilité.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur qui s’est vu délivrer un logement indécent peut solliciter des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Il lui appartient de démontrer l’existence d’un préjudice.

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A. Sur la décence du logement loué et la garantie d’une jouissance paisible du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est par ailleurs tenu:

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués »

L’article 2 6. du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les critères de décence d’un logement locatif et prévoit que le logement doit notamment permettre, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Les dispositions de l’article 1719 du code civil prévoit une obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent et d’entretenir la chose louée en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, d’effectuer les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que

locatives.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée signé par Madame X Y et Madame AE AF AG AH le 3 février 2023, qu’au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire, le logement ne présentait pas de traces d’humidité ni de moisissures. Si l’état du logement tel que décrit dans l’état des lieux d’entrée n’est pas davantage contesté que la décence du volume habitable, il ressort néanmoins d’un constat amiable de dégât des eaux signé par signé par Madame X Y et Madame AE AF AG AH le 25 février 2023 qu’un dégât des eaux dont la cause est inconnue a été déclaré dès le 17 février 2023 avec des infiltrations par la façade, la fenêtre ou porte fenêtre et un joint d’étanchéité. Un rapport d’expertise en date du […] avril 2023, émis par la société ELEX, mandatée par l’assureur de Madame X Y, fait état des déclarations de cette dernière selon lesquelles << lorsque la météo est humide, elle observe des gouttelettes d’eau en partie basse des murs et une forte humidité au droit des prises de courant». L’expert souligne ne pas observer de dommages, en dehors d’une humidité constante. Il indique en revanche que le bien loué était anciennement un garage, ce qui pourrait expliquer une mauvaise étanchéité du plancher et occasionnerait des remontées par capillarité en partie basse des murs »

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Une humidité et des traces de moisissures ont été constatées dans un rapport de recherche de fuite émis par le GROUPE AFD, mandaté par les bailleurs, le 28 avril 2023. Aux termes de ce rapport, la pièce de vie et le couloir présentaient un taux d’humidité de respectivement 20 et 25% à la date de l’intervention le 24 avril 2023. Le rapport constate un débit d’air insuffisant dans la salle d’eau, une absence de grille d’extraction dans la cuisine et une entrée d’air insuffisante dans la chambre. Le détalonnage des menuiseries intérieures est qualifié d’insuffisant au niveau de la salle d’eau. Il conclut à un phénomène de condensation provenant d’un manque de ventilation du logement, laquelle devait être améliorée, notamment à travers la reprise de « l’étanchéité au niveau de la liaison de la conduite d’alimentation d’eau chaude en PER et du raccord serti situés dans le meuble vasque de la salle d’eau » et de «<l’étanchéité en pourtour de la douche située dans la salle d’eau ».

Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH justifient avoir entrepris ces travaux et la pose d’une nouvelle VMC par la production d’un devis en date du 9 mai 2023 et d’une facture du 17 mai 2023. Le contrôle de l’installation VMC a été effectué le 23 mai 2025 par la société 3C CLIMATISATION qui a conclu au fonctionnement de l’installation. Cependant, en dépit des interventions des bailleurs, il ressort d’un procès-verbal de constatations par commissaire de justice en date du 17 janvier 2024 que subsistaient à cette date: Dans le séjour : des «<zones type condensation » visibles à la jonction entre le sol et les plinthes carrelées avec notamment une prise électrique murale présentant des traces noirâtres type moisissures et de condensation, un revêtement de peinture écaillé par endroits, des joints de carrelage noirâtres. Au niveau du radiateur, des prises électriques, RJ45 et prise télévision comportent des traces noirâtres type moisissures avec des traces de condensation, les lattes du sommier comportent des traces noirâtres de type moisissures; Dans le couloir : des traces de condensation et des traces noirâtres visibles au niveau de la porte desservant la terrasse extérieure et au niveau du bâti de porte; Dans les parties communes: le revêtement de la peinture s’écaille et eloque à proximité des plinthes; Dans la salle d’eau : des traces noirâtres type moisissure qualifiées d’importantes au niveau de la sous-face de la cuvette.

La subsistance des désordres a également été constatée par un rapport de la société CITEMETRIE, mandatée par l’ADIL 93 en date du 2 janvier 2025, lequel a relevé des traces d’humidité dans le salon et la chambre avec suintement et moisissures apparentes, des dégradations des peintures sur les murs du logement et des menuiseries dans les parties communes et ce, en dépit du fonctionnement constaté des VMC présentes dans le salon et le séjour. Le rapport conclut notamment à la nécessité de « rechercher et supprimer par des moyens efficaces et durables toutes les causes d’humidité » et à l’indécence du logement. Tirant les conséquences de ce constat, l’allocation de logement a été suspendue par la caisse des allocations familiales à compter du mois de décembre 2024.

Ces constats sont corroborés par le rapport en date du 9 décembre 2024, des services de salubrité de la ville de VILLEPINTE concluant à l’indécence du logement et demandant aux propriétaires de faire une recherche d’humidité et d’y remédier.

Au regard de la pluralité de rapports et de constats, émanant d’acteurs différents dont les services mandatés par la Caf et par la municipalité, les désordres sont établis

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Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH ne justifient pas avoir effectué les travaux demandés, en dehors de la fourniture d’un devis de nettoyage auprès de la société TUA LIMPA en date du 25 octobre 2024 et d’un devis de recherche de fuite établi le 8 novembre 2024 par la société Les gars des eaux. Or, ces devis ne permettent pas de prouver la réalisation effective de ces prestations. Il ne saurait se déduire de la seule absence de réponse de Madame X Y à une demande en date du 4 décembre 2024 concernant ses disponibilités pour la réalisation de ces prestations que la subsistance de l’indécence lui ait imputable en ce qu’elle a elle-même mis en demeure ses bailleurs de procéder aux travaux par courrier en date du 12 novembre 2024.

Ainsi, en dépit de la démonstration par les bailleurs de diligences entreprises pour mettre un terme aux désordres, le logement laisse apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. Il ne remplit pas les critères d’un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002. En conséquence, il convient de constater son caractère indécent.

Les bailleurs peuvent bénéficier d’une exonération, ne serait-ce que partielle de leur responsabilité, en cas de manquement du locataire à son obligation d’entretien.

B. Sur l’obligation d’entretien de la locataire

Les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462, dans sa version applicable au présent contrat, prévoient que le locataire est notamment obligé : d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 4[…]-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

La garantie de jouissance paisible du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties à condition que ce manquement soit dans un rapport de causalité direct avec la survenance de son dommage (Cass, civ. 3, 24 septembre 2020, n° 19-20.16).

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En l’espèce, les défendeurs justifient avoir rappelé à leur locataire la nécessité d’aérer son logement dans un SMS envoyé le […] octobre mais dont l’année n’est pas précisée. Le rapport d’intervention de la société de nettoyage TUA LIMPA en date du 29 novembre 2024 décrit une absence d’aération du logement et une absence de chauffage. Toutefois, ces éléments fournis par une société de nettoyage et ce message non daté ne permettent pas de démontrer l’absence d’aération et de chauffage des lieux par Madame X Y. Si le rapport de CITEMETRIE du 2 janvier 2025 constate que le convecteur est décroché, il n’est pas démontré que celui-ci aurait été délibérément arraché par la locataire. L’état des lieux de sortie du 20 janvier 2025 fait apparaître la présence de résidus de ruban adhésif autour de la grille d’aération située à proximité des toilettes de la salle de bain et dans le séjour. Toutefois, aucune obstruction de la grille n’est constatée. De plus, lors des visites réalisées par différents professionnels dans l’appartement depuis 2023, aucune obstruction des systèmes d’aération n’a jamais

été constatée.

Si la saleté de la VMC de la salle de bain est constatée, son fonctionnement l’est également. Il ne saurait done se déduire de cette saleté que celle-ci a eu une incidence sur un désordre constaté comme persistant dans l’ensemble des pièces du logement depuis plusieurs mois voire années. Surtout, il ressort du rapport de CITEMETRIE du 2 janvier 2025 qu’aucun mauvais usage des lieux par la locataire n’est relevée, notamment au titre de l’humidité. En conséquence, aucun manquement de Madame X Y à son obligation d’entretien n’est démontré. Dans ce cas, la locataire est bien fondée à se prévaloir d’un trouble de jouissance, les bailleurs ne respectant pas leurs obligations, notamment de ses obligations de délivrance et d’assurer au locataire une jouissance paisible.

C. Sur les préjudices

a. Sur le trouble de jouissance

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur qui s’est vu délivrer un logement indécent peut solliciter des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Il lui appartient de démontrer l’existence d’un préjudice. En l’espèce, Madame X Y sollicite une indemnisation à hauteur de 8 781 euros au titre du préjudice qu’elle estime avoir subi en raison de l’occupation de locaux indécent. Si ni le constat amiable de dégât des eaux, ni le rapport de recherche de fuite du 24 avril 2023 ne permettent pas de caractériser le point de départ du trouble de jouissance, les désordres n’y étant pas décrits avec précision, il convient de fixer le point de départ du trouble de jouissance à la date du procès- verbal de commissaire de justice du 17 janvier 2024 qui a caractérisé dans le détail les troubles de jouissance subis par la locataire.

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Il convient de préciser à ce titre que l’encaissement par la locataire le 3 avril 2023 d’un chèque d’un montant de 50 euros émis par Madame AE AF AG AH ne permet d’établir la compensation du désagrément subi en ce que ce chèque a été adressé en mars 2023 soit antérieurement à la date retenue concernant le point de départ du trouble de jouissance.

Au regard de l’ensemble des désordres constatés et précédemment décrits notamment dans la pièce de vie, la salle de bains et la chambre, lesquels ont perduré au moins entre le 17 janvier 2024 et le 20 janvier 2025, date de l’état des lieux de sortie décrivant la persistance de traces d’humidité importantes sur les murs, le montant réclamé mensuellement correspondant à 25% du loyer, charges comprises, est raisonnable.

Ce montant sera calculé en tenant compte des versements effectués entre le 1" janvier 2024 et le 1 novembre 2024.

Dès lors, il convient de condamner solidairement Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à payer à Madame X Y la somme de 2 200 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

b. Sur le préjudice matériel

L’indemnisation des préjudices matériels nécessite d’une part, la démonstration de l’existence d’un préjudice et d’autre part, la démonstration du lien de causalité entre ce préjudice et les désordres à l’origine de l’indécence du logement.

Madame X Y sollicite l’indemnisation d’un lit coffre acquis le 27 juin 2024. II ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 janvier 2024 que le sommier du lit présent dans le séjour présentait des traces noirâtres de type moisissures, lesquelles sont objectivées par des photographies. Toutefois, ce constat du 17 janvier 2024 est antérieur à l’acquisition du lit en question. En outre, le rapport CITEMETRIE du 2 janvier 2025, postérieur à l’acquisition du lit, ne relève pas de traces sur le lit présent dans le séjour. Dès lors, aucun préjudice n’est démontré concernant ce bien.

Concernant la commode IKEA, il ne ressort ni du constat de procès-verbal d’huissier du 17 janvier 2024, ni du rapport CITEMETRIE du 2 janvier 2025, détaillant les meubles affectés par des traces pouvant s’apparenter à de la moisissure, qu’une commode a été touchée. La fourniture d’une photographie partielle d’un meuble qualifié de commode par la demanderesse ne permet pas d’établir le préjudice subi.

S’agissant du dressing, du « lit mi-haut AL avec toboggan » et de l’étagère murale, ni le constat de procès-verbal d’huissier du 17 janvier 2024, ni le rapport CITEMETRIE du 2 janvier 2025 ne décrivent de détérioration de ces meubles. En outre, les photographies fournies par Madame X Y ne permettent pas de constater l’existence de moisissures sur ceux-ci.

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Aucun élément ne permettant de déterminer l’existence d’un préjudice concemant le meuble « CORNELIA banc ce rangement » dont seule la facture en date du 16 mars 2023 est produite, Madame X Y ne sera pas indemnisée de ce chef.

Enfin, Madame X Y sollicite l’indemnisation de divers vêtements, chaussures et sacs. Le rapport de CITEMETRIE du 2 janvier 2025 relève la présence de moisissures sur les affaires de la locataire. Ces constatations sont corroborées par l’ensemble de photographies fournies par la demanderesse. Toutefois, faute pour la demanderesse de justifier de l’achat de ces diverses affaires par la production de facture, ou de frais engagés pour leur remplacement, l’existence du préjudice n’est pas démontrée.

En conséquence, les demandes d’indemnisation de Madame X Y de ces chefs seront rejetées.

En revanche, la demanderesse sollicite l’indemnisation de deux absorbeurs d’indemnités dont l’achat est justifié par la fourniture d’une facture datée du 23 octobre 2024. Au regard de l’ensemble des constatations concernant l’humidité persistante du logement et de la nature de ces achats, le lien de causalité entre ce préjudice et les désordres du logement est établi. Ce préjudice sera indemnisé à hauteur du montant des factures produites.

En outre, Madame X Y sollicite l’indemnisation d’un lit coffre « DOHA TAUPE 160 » acquis le 27 août 2022, ainsi que celle d’un matelas acquis le 27 février 2023. Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 janvier 2024 que le sommier du lit présent dans le séjour présentait des traces noirâtres de type moisissures, lesquelles sont objectivées par des photographies. Sur les photographies, le lit est un lit coffre de couleur taupe, correspondant ainsi au lit pour lequel l’indemnisation est sollicitée. Le rapport CITEMETRIE du 2 janvier 2025 constate le développement de moisissures au niveau du matelas dans la chambre. Ces préjudices sont donc démontrés et seront indemnisés à hauteur du montant des factures produites.

Dès lors, il convient de condamner solidairement Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à payer à Madame X Y la somme de 613,99 euros en réparation de son préjudice matériel.

c. Sur le préjudice moral

Madame X Y ne produit aucune pièce en relation directe avec l’anxiété qu’elle déclare subir. Néanmoins, le rapport de CITEMETRIE du 2 janvier 2025 mentionne l’inquiétude de la locataire concernant l’impact de l’état du logement sur son état de santé. En outre, Madame X Y démontre avoir dû faire intervenir différents services aux fins de constater les désordres affectant son logement. Elle justifie avoir adressé différents courriers et mises en demeure à ses propriétaires pour trouver une solution au litige.

Dès lors, son préjudice moral est démontré.

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En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à payer à Madame X Y la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

II.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la demande de paiement du solde dû au titre de la remise en état du logement

L’article 1730 du code civil dispose: «< S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1732 du code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462, dans sa version applicable au présent contrat, prévoient que le locataire est notamment obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement. Les dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précisent que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le montant du dépôt de garantie est fixé par l’article VIII du contrat de bail conclu entre les parties le 3 février 2023 à la somme de 780 €.

Madame X Y a restitué les clefs lors de l’état des lieux de sortie du 20 janvier 2020. L’état de lieux de sortie a été signé par le mandataire des propriétaires et la locataire. Par comparaison avec l’état des lieux d’entrée, il est relevé un spot non fonctionnel dans la salle de bain, une douchette entartrée, un miroir cassé sur la porte de la salle de bain, un radiateur déposé dans le salon, des trous de cheville dans la chambre et un mauvais état de propreté générale. A ces constatations s’ajoutent celles de la présence de moisissures ou de traces d’humidité à divers endroits de l’appartement.

Les défendeurs ont notifié à leur locataire par courrier dont la réception a été accusée le 22 février 2025 effectuer une retenue à hauteur de 1009,91 euros TTC au titre des réparations engagées.

Ils justifient ces sommes par un devis du 7 février 2025 et une facture du 1" février 2025 à hauteur de : 35,90 euros pour la fourniture et la pose d’un spot; 32,20 euros pour le remplacement de la douchette de la salle de bain; 62,45 euros pour le remplacement du miroir cassé; 269 curos pour l’achat d’un radiateur et 75 euros pour la pose de ce radiateur et le rebouchage des trous de cheville

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Proximité

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468 euros au titre des frais de nettoyage des murs, des plinthes, des meubles et des prises. Ces sommes sont augmentées de la TVA à hauteur de 10%, en dehors de la somme de 269 euros, relative à l’achat du radiateur et étant fixée toutes taxes comprises. Si les sommes retenues au titre des équipements ne sont pas débattues, Madame X Y ne saurait être tenue des frais de nettoyage relatifs aux désordres d’humidité affectant le logement dans la mesure où elle n’en n’est pas responsable.

Ces frais s’élèvent à 514,80 euros toutes taxes comprises.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la conservation du dépôt de garantie par Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH n’est justifiée qu’à hauteur de 495,[…] euros, laquelle sera déduite du montant de garantie de 780 euros. Ces derniers seront condamnés à restituer à Madame X Y la somme de 284,89 euros au titre de la garantie. Cette somme sera assortie d’une indemnité légale à hauteur de 10% du loyer mensuel en principal, soit 28.49 euros pour chaque période à compter du mois d’avril 2025.

Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH seront déboutés de leur demande de condamnation au paiement de Madame X Y du solde dû au titre de la remise en état du logement.

III.

Sur la résistance abusive

Faute pour Madame X Y d’avoir formulé sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive dans le dispositif des conclusions auxquelles son conseil s’est référé à l’audience, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

IV.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette tout ou partie à la charge de l’autre partie. Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et les faits de l’espèce commandent de condamner in solidum Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à verser à madame X Y la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH, parties perdantes et condamnés aux dépens, seront également déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne rend l’exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter et la demande de Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à payer à Madame X Y la somme de 2 200 euros au titre du préjudice de jouissance;

CONDAMNE solidairement Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à payer à Madame X Y la somme de 613,99 euros au titre du préjudice matériel;

CONDAMNE solidairement Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à payer à Madame X Y la somme de 500 euros au titre du préjudice moral;

CONDAMNE solidairement Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à payer à Madame X Y la somme de 284,99 euros au titre de la restitution du reliquat de la garantie, majorée de 10 % pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du mois d’avril 2025 et ce, jusqu’à parfait paiement, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989;

ACBOUTE Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH de leur demande de condamnation de Madame X Y à leur payer la somme de 229,91 euros au titre de la remise en état du logement;

CONDAMNE in solidum Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH aux dépens de l’instance;

CONDAMNE in solidum Monsieur Z AI AB AC AD et Madame AE AF AG AH à verser à Madame X Y la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

Provimit

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REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire;

RAPPELLE en conséquence que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision

Ainsi jugé le 29 janvier 2026

Et ont signé,

LA GREFFIERE

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LA JUGE

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Proximit

REPUNIQUE FRANÇAISE ALINOM DI PEUPLE FRANÇAIS En conséquence. la République mande et ordenne à tes haissiers de justice sur ce requis de mettre la preseme dicbion à exécution, aux Procures Genx et a Procncurs de la République près les Tribus Jaliciaires d’y tenir la main. A s Comandats et Officiers de la Force Publique de prêter main-lite li en seront galement requis LE DIRECTEUR ACS SERVICES AC GREFFE

POUR COPIE CERTIFIZE CONFORME revêtue de la formule exécutoire

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