TRIBUNAL Extrait des minutes du greffe du JUDICIAIRE tribunal judiciaire de Paris DE PARIS

Loyers commerciaux

N° RG 18/05313

N° Portalis

352J-W-B7C-CM4LF

N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 06 janvier 2022 Assignation du :

30 janvier 2018

Fixation du prix du loyer

DEMANDERESSE

Société PV HOLDING (SAS) […]

[…]

représentée par Maître R J de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire

#N1701

DEFENDEURS
Monsieur AL AF AG

[…]

[…]

représenté par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219

C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : 06 JAN. 2022 à

lle J

Page 1 M^e K

Ile CHAMEUF Re N le LEGRIX DE LA SALLE M^e GOLDSTEIN M^e MERNE

Loyers commerciaux

JUG N°2 B Monsieur AD AM AN 6m

[…]

représenté par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219
Madame L M

[…]

[…]

représentée par Maître Xavier CHABEUF de l’AARPI CARDINAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1894
Monsieur N Y

[…]

[…]

défaillant
Monsieur AO AP AI

AM le […]

[…]

représenté par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219
Monsieur O A

[…]

défaillant
Madame P Z […]

[…]

défaillante
Monsieur AS AT AU AV

[…]

[…]

représenté par Maître O GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0402
Monsieur Q G

[…]

[…]

défaillant

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RCN.

Loyers commerciaux JUG N°2
Madame AC X AQ AM AI maira

CUNEO (ITALIE) représentée par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219

Société BJT (SARL)

[…].

défaillante

Société LA RIVIERE (SARL) […]

[…]

représentée par M^e Pierre HERNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B 835

Société SEINE ET THEATRE (SARL) […]

[…]

représentée par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219

Société SOCIETE IMMOBILIERE TORRIS (SARL) […]

[…]

représentée par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219

Société ARRIENDOS VENFERCA SL

[…]

représentée par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0007.

Monsieur R C […]

[…]

représenté par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219
Monsieur S D

[…]

représenté par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219

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RIN

Loyers commerciaux JUG N°2
Monsieur T F

25 AM Prato

[…]

représenté par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219
Madame U V épouse AP AI AM le […]

[…]

défaillante
Madame AB AW AX E

Hohenstein 13

[…]

représentée par M^e Bruno K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219

PARTIE INTERVENANTE

Société PV-CP CITY (SAS), venant aux droits de la société PV RESIDENCES RESSORTS FRANCE […]

[…]

[…]

représentée par Maître R J de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire

#N1701

COMPOSITION DU TRIBUNAL

BA BB, Vice-président, juge des loyers commerciaux ; Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de AY AZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 07 octobre 2021

Tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe Réputé contradictoire

En premier ressort

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Loyers commerciaux JUG N°2

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 29 juin 2018 revêtu de l’exécution provisoire, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a :

joint sous le seul n°18/5405 (en fait 18/5313) les procédures précédemment enregistrées sous les n°18/05313, n°18/05855, n°18/05830, n°18/05828, n°18/05827, n°18/05825, n°18/05857, n°18/05408, n°18/05898, n°18/05831, n°18/05894, n°18/05893, n°18/05897, n°18/05902, n°18/05860, n°18/05883, […] et

n°18/05895, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, désigné en qualité d’experts M. W H et M. AA I avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de leur mission,

* visiter les locaux litigieux situés […] à Paris 15ème et les décrire, procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne le caractère monovalent des locaux,

* rechercher la valeur locative des divers lots de copropriété loués à la date du 1er janvier 2017, au regard d’une part des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce si le caractère monovalent des locaux était retenu, et d’autre part des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, si le caractère monovalent des locaux était écarté,

* donner leur avis sur le montant des loyers plafonnés à la date du 1er janvier 2017, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de leur calcul,

* rendre compte du tout et donner leur avis motivé,

* dresser un rapport de leurs constatations et conclusions, fixé les loyers provisionnels dus par la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à chacun de ses bailleurs pour la durée de l’instance au montant des loyers contractuels indexés en principal, outre les charges et les taxes,

- rejeté la demande de M^me X tendant à ce que l’expertise porte sur le comptage du nombre de salariés de la société locataire, sur la détermination du montant total des loyers versés par la locataire à l’ensemble des copropriétaires au 30 septembre 2016 et le montant des loyers des baux déjà renouvelés au 30 septembre 2017, sur la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, sur le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultat sur trois à cinq ans, avec mise en perspective du fonds, ainsi que sur l’évolution actuelle et prévisible du fonds et sur le seuil de rentabilité en dessous duquel le maintien de l’exploitation n’est plus viable économiquement,

- réservé les dépens.

Les experts judiciaires ont déposé leur rapport le 12 mars 2021.

Par bulletin du 3 mai 2021, le greffe a rappelé à l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 7 octobre 2021 pour: « plaidoiries et à défaut de diligences, radiation »:

La société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE, aujourd’hui dénommée la société PV HODLING, et la société PV-CP CITY, intervenante volontaire déclarant se substituer à la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE à la suite d’un apport partiel d’actifs, ont notifié des mémoire datés du 4 octobre 2021 comportant les demandes suivantes de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017:

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Loyers commerciaux JUG N°2

-bail consenti par M. S D et M^me AB E: fixation du loyer à la somme de 7.502,30 € par an HT et HC;

- bail consenti par la société IMMOBILIERE TORRIS: fixation du loyer à la somme de 6.518 € par an HT et HC pour le lot n°1380-01 et à la somme de 6.116 € par an HT et HC pour le lot n°1397-01;

- bail consenti par la société SEINE ET THEATRE: fixation du loyer à la somme de 10.833,50 € par an HT et HC;

- bail consenti par la société LA RIVIERE: fixation du loyer à la somme de 9.806 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. R C: fixation du loyer à la somme de 9.806 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. AL AF AG: fixation du loyer à la somme de 9.806 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. T F: fixation du loyer à la somme de 8.527,50 € par an HT et HC; bail consenti par M. AO AP AI et M^me U AP AI: fixation du loyer à la somme de 8.257,50 € par an HT et HC; bail consenti par la société ARRIENDOS VENFERCA S.L: fixation du loyer à la

-

somme de 7.502,30 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. O A: fixation du loyer à la somme de 6.518 € par an HT et HC;

- bail consenti par la société BJT: fixation du loyer à la somme de 6.518 € par an HT et

HC;

- bail consenti par M^me L M: fixation du loyer à la somme de 9.806

€ par an HT et HC;

- bail consenti par M^me P Z: fixation du loyer à la somme de 9.806 € par an HT et HC; bail consenti par M^me AC X: fixation du loyer à la somme de 6.518 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. AD B: fixation du loyer à la somme de 7.034 € par an HT et HC;

- bail consenti. par M. AS AT AU AV: fixation du loyer à la somme de 9.616 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. N Y: fixation du loyer à la somme de 9.806 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. Q G: fixation du loyer à la somme de 9.806 € par an HT et HC.

Par ailleurs, il est demandé aux termes de chacun de ces mémoires :

- de dire que les restitutions de loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

- d’ordonner la capitalisation desdits intérêts;

- de condamner les bailleurs aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs suivants sont notifié des mémoires datés du 19 septembre 2021:

- M. AL AF AR: demande de fixation du loyer à la somme de 26.441 € HT par an;

- M. AO AP AI: demande de fixation du loyer à la somme de 26.441 € HT par an;

- M. AD B: demande de fixation du loyer à la somme de 18.030 € HT par an;

- société SEINE ET THEATRE: demande de fixation du loyer à la somme de 37.584,69

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Loyers commerciaux JUG N°2

- société IMMOBILIERE TORRIS: demande de fixation du loyer à la somme de 19.090

€ HT par an,

€ HT par an;

- M. R C: demande de fixation du loyer à la somme de 26.441 € HT par an;

- M. S D et M^me AB E: demande de fixation du loyer à la somme de 19.090 € HT par an;

I par- M. T F: demande de fixation du loyer à la somme de 26.441 € HT p an;

Par ailleurs, aux termes de chacun de ces mémoires, il est demandé la condamnation de la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE au paiement des dépens de l’instance.

M^me AE Z et M. Y n’ont pas notifié de mémoire après le dépôt du rapport d’expertise. Aux termes de leur mémoire respectif des 18 et 30 mai 2018, ils demandaient au juge des loyers commerciaux de :

- débouter le preneur de sa demande de fixation du loyer; fixer le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2017 à la somme de 20.049 € par an pour M^me Z et 16.524 € pour M. Y; condamner le preneur à leur payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens;

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M^me L M n’a pas notifié de mémoire après le dépôt du rapport d’expertise. Aux termes de son mémoire du 31 mai 2018, elle demandait au juge des loyers commerciaux de :

- débouter le preneur de sa demande de fixation du loyer;

- subsidiairement, désigner un expert judiciaire; en tout état de cause, condamner le preneur aux dépens.

La société LA RIVIERE n’a pas notifié de mémoire après le dépôt du rapport d’expertise. Aux termes de son mémoire du 24 mai 2018, elle demandait au juge des loyers commerciaux de :

- à titre principal, débouter le preneur de sa demande de fixation du loyer;

- à titre subsidiaire, lui donner acte de ses protestations et réserves en ce qui concerne la demande désignation d’un expert judiciaire;

- en tout état de cause, condamner le preneur à lui payer 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

M. A et la société BJT n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 octobre 2021. A cette occasion, le juge a proposé aux parties de désigner un médiateur judiciaire en application de l’article 131-1 du code de procédure civile. Cette proposition n’a toutefois pas été suivie d’effet, faute d’accord unanime des parties.

Par jugement rendu le 7 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné la disjonction de l’instance introduite à l’encontre de M. AS AT AU AV et de la société ARREINDOS VENFERCA SL. L’affaire a été mise en

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Loyers commerciaux

JUG N°2 délibéré au 6 janvier 2022 en ce qui concerne les demandes formées à l’encontre des autres défendeurs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

A l’appui de leur demande, la société PV HODLING, et la société PV-CP CITY font valoir :

- qu’elles ne contestent pas le caractère monovalent des lieux loués retenu par les experts judiciaires;

- que contrairement à ce que soutiennent certains bailleurs, les documents comptables que la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE a produits en cours d’expertise sont sincères; qu’en tout état de cause, la méthode d’évaluation mise en oeuvre par les experts s’appuie sur une logique normative indépendante des comptes de résultats effectifs de l’exploitation;

- que le montant de la recette théorique maximale retenu par les experts, soit 22.170.764

€ HT conduit, après application des différents paramètres retenus dans le rapport, à une recette théorique finale de 15.022.909 € HT ^est ^incohérente ^avec ^le ^chiffre ^d'^affaires réel « hébergement » réalisé par le preneur, d’un montant de 11.337.000 € en 2016; qu’afin de tenir compte de cette différence, il convient d’appliquer à la recette théorique maximale retenue par les experts judiciaires un abattement supplémentaire qui ne saurait être inférieur à 13 %; que pour déterminer un taux d’occupation de 77 %, les experts ont pris en compte les taux observés depuis 2013, ce qui a eu pour effet de majorer artificiellement le taux normatif car les taux des années 2013 et 2014 ont été bien supérieurs à ceux de l’année

2016; qu’il convient de rechercher la recette théorique maximale de la seule année 2016 et de lui appliquer le taux d’occupation normatif de cette même année, soit 70,4 %, ou, en contrepartie du lissage opéré par les experts sur une large période de cinq années dont deux postérieures à la date de renouvellement du bail, de tenir compte des effets du COVID, bien que ceux-ci soient apparus après le 1er janvier 2017, en appliquant un taux d’occupation qui ne saurait dépasser 65 %;

- que le taux sur recette de 38 % retenu par les experts est excessif au regard des usages pratiqués en la matière et des caractéristiques de la résidence qui est située dans un IGH, ce qui entraîne un surcoût de charges d’exploitation pour le preneur; que les experts ont par ailleurs refusé de tenir compte du fait que le preneur est propriétaire d’une partie de l’immeuble (une partie du hall d’accueil) qui ne crée aucune recette tout en générant des coût; qu’un taux de 30 % doit être appliqué; que l’abattement de 5 % pour clause exorbitante de droit commun proposé par les experts doit être porté à 8 % compte tenu de l’importance du coût des travaux de mise aux normes à la charge du preneur, notamment en matière de sécurité incendie; que pour la détermination de la valeur locative, il n’y a pas lieu de tenir compte de la libre-cession du droit au bail et de la faculté de sous-location reconnues au preneur par les baux, ainsi que le demandent certains bailleurs.

M. AF AG, M. B, M^me X, la société SEINE & THEATRE, M; C, la société IMMOBILIERE TORRIS, M. D et M^me E, M. F, M. AH AI et M. G répliquent :

que les baux sont exécutés par la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE

-

dans le cadre d’un « fonctionnement de groupe » qui s’effectue au détriment de la résidence Paris Côté Seine, qui constitue la « vache à lait » du groupe; que des sociétés tierces liées à la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE, notamment la société

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- Loyers commerciaux

JUG N°2

SOGIRE qui exerce les fonctions de syndic, facturent des prestations hors de tout appel d’offres; que le compte de résultats analytique produit par la société PV RESIDENCE

& RESORTS FRANCE constituant sa pièce n°13 est simplement signé par un salarié du groupe et non par un expert-comptable, de sorte les chiffres indiqués dans ce document ne sont pas fiables; qu’il convient par ailleurs d’exclure du calcul de la valeur locative divers frais que les bailleurs n’ont pas à supporter, tels les frais de contentieux du groupe PIERRE ET VACANCES;

- que les « incohérences » du rapport d’expertise doivent conduire à écarter un calcul du chiffre d’affaires théorique pour retenir, pour un appartement classique de deux pièces, un chiffre d’affaires de 81.851 € et un taux d’occupation de 83 % en écartant l’exercice

2016, année exceptionnelle post-attentats; que le rapport d’expertise retient un abattement OTA de 12 % sans justifier ce montant; que compte tenu des caractéristiques favorables de la résidence, la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE n’a pas besoin de payer des intermédiaires, tels que des tour-opérateurs, pour trouver des clients;

- que le preneur bénéficie de facto d’un excellent retour sur charges compte tenu de la baisse de loyer d’ores et déjà consentie par 75 % des bailleurs de la résidence; que compte tenu de l’économie ainsi réalisée et des caractéristiques de la résidence, le taux sur recette doit être fixé à 40 %, voire 45 % pour l’appartement de la société SEINE ET THEATRE, qui constitue un produit phare d’appel;

-que l’abattement pour clause exorbitante de 5% proposé par les experts est injustifié en l’absence de transfert de charges effectif sur le preneur et à défaut de preuve, par ce dernier, de la réalisation de travaux de mise aux normes.

Aux termes de l’article R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, au vu des caractéristiques de l’immeuble et de son exploitation à usage de résidence hôtelière, les experts estiment que les locaux présentent un caractère monovalent (cf. page 43 du rapport), ce qui n’est pas discuté par les parties.

En présence d’un fonds de commerce d’hôtel, l’usage consiste à appliquer la méthode dite « hôtelière », dont les modalités de mise en oeuvre ont été actualisées en 2016 afin de les adapter au nouvel environnement économique de l’activité hôtelière, caractérisé notamment par l’intervention accrue des intermédiaires de commercialisation en ligne (« Online Travel Agencies » ou « OTA »), par une grande volatilité du tarif des nuitées et par un décalage parfois significatif entre les prix affichés et les prix effectivement pratiqués par l’établissement.

En l’espèce, les experts calculent la valeur locative selon cette nouvelle méthode hôtelière, qui consiste à déterminer un chiffre d’affaires réalisable de l’activité « hébergement » par transposition d’éléments connus du marché à paramètres comparables et en tenant compte par ailleurs des commissions prélevées par les OTA, puis à appliquer à cette recette théorique un taux de prélèvement fixé en fonction des caractéristiques de l’établissement, le chiffre alors obtenu pouvant faire l’objet d’abattements en cas notamment de stipulation dans le bail de clauses exorbitantes du droit de commun.

En ce qui concerne l’emplacement de l’hôtel, les experts relèvent les caractéristiques suivantes (cf. page 14):

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Loyers commerciaux JUG N°2

"- Situation adaptée pour une activité de résidence de tourisme bien que non-centrale,

[…] et du Champ de Mars,

- Le secteur de Beaugrenelle n’est pas un quartier touristique ni le plus attrayant,

- Redynamisation du quartier avec la rénovation du centre commercial Beaugrenelle,

- Desserte routière satisfaisante,

- Desserte par les transports en commun satisfaisante bien que les stations de métro ne soient pas toutes à proximité,

- Situation permettant de capter une clientèle à la fois touristique et d’affaires".

Les appartements objet des baux litigieux sont situés dans une tour classée IGH (immeuble de grande hauteur). Les experts précisent que l’ensemble du bâtiment est exploité en tant que résidence de tourisme 4 étoiles sous l’enseigne APARTHOTEL ADAGIO PARIS CENTRE TOUR EIFFEL. La résidence comporte 375 logements et offre une capacité d’accueil de 1.224 personnes (cf. page 34).

Après visite des lieux loués, les experts relèvent l’impression d’ensemble suivante (cf. page 32):

"Résidence globalement bien équipée et dont les prestations et équipements vieillissent relativement bien.

Nous avons pu constater des appartements en état d’usage. Certains sont en état d’usage plus avancé. Le mobilier est dans l’ensemble en bon état."

Les experts procèdent dans leur rapport à une étude de marché du secteur des résidences de tourisme dans laquelle est mise en exergue le fait que « les attentats de Paris et de Nice ont entraîné en France un climat d’insécurité pour le tourisme. Depuis, le retour. de la clientèle internationale se fait timidement, dans les zones affectées par les attentats et plus particulièrement à Paris. La baisse des niveaux d’occupation de 2015 s’est poursuivie à Paris en 2016 sur l’ensemble de l’industrie hôtelière. (…) Le niveau des prix à Paris n’a pas retrouvé le niveau observé avant les attentats de 2015 » (cf. page 45). Les statistiques reproduites dans le rapport (source: KPMG) illustrent ce phénomène pour les réside ces 3 et 4 étoiles (cf. page 46). Les experts observent « une cohérence entre la tendance observée à l’échelle parisienne et la résidence sous expertise tant en termes de taux d’occupation que de prix moyen pratiqué » (cf. page 46).

Les experts prennent en considération trois références de résidences hôtelières « gamme comparable situées au sein de secteurs parisiens très attractifs » (cf. page 52): résidence […] (établissement 4 étoiles, bail de 2008, 99 lots, loyer minimum garanti de 13.737 €/lot), résidence […] (établissement 4 étoiles, date non communiquée, 54 lots, loyer moyen de 15.611,78 €/lot en 2017) et résidence ADAGIO PARIS MONTMARTRE (établissement 3 étoiles, bail de 2011, 76 lots, loyer moyen de 10.220 € par lot en 2017).

Au vu de ces éléments, les experts déterminent une recette théorique annuelle « hébergement » de 22.170.764 € HT (cf. page 54), sur la base d’un prix moyen pour chaque type d’appartement correspondant à des prestations spécifiques, en tenant compte des tarifs « flex » et « no flex »: studios classiques (125 € HT), studios supérieurs (133 € HT), 2 pièces classiques (174 € HT), 2 pièces supérieurs (192 € HT) et 3 pièces (331 € HT). Ils précisent que "cette résidence a un positionnement milieu-haut-de gamme mais ne propose pas des services de nature à appliquer un PMC supérieur. Le PMC a été déterminé d’après les données statistiques normatives. Il convient de souligner que le PMC est par ailleurs supérieur aux PMC normatifs en raison de la qualité de l’emplacement et des vues qu’offre la résidence” (cf. page 63).

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Loyers commerciaux

JUG N°2

Les experts ne retiennent aucune recette complémentaire dans la mesure où les salles de restauration et les parkings ne sont pas la propriété des bailleurs des appartements (cf. page 55).

En réponse à un dire de plusieurs bailleurs, qui faisaient valoir que certains éléments comptables n’avaient pas été remis par l’exploitant, les experts rappellent pertinemment que « la méthode employée conforme aux usages s’appuie sur une logique normative, indépendante des comptes de résultats effectifs de l’exploitation. Les performances effectives de la locataire sont étrangères à la recherche de la valeur locative » (cf. page 59). Il s’ensuit que l’affirmation de ces mêmes bailleurs, selon laquelle les comptes de l’exploitant seraient injustement ponctionnés au profit de sociétés du même groupe, est inopérante pour la détermination de la valeur locative. Par ailleurs, compte tenu du caractère normatif de la nouvelle méthode hôtelière, le fait que le chiffre d’affaires réel de l’exploitant soit inférieur à celui reconstitué par les experts est indifférent et ne perimet pas à lui seul de conclure à l’absence de pertinence de l’évaluation M. H et M. I.

Les experts proposent d’appliquer un taux d’occupation de 77 %, « en deçà des statistiques produites par l’étude KPMG mais à notre sens justifié compte tenu de la capacité importante de la résidence d’une part et d’une très bonne situation d’autre part » (cf. page 55). En réponse à un dire de certains bailleurs, les experts font observer que "s’il est exact que les statistiques des taux d’occupation de la pièce 13 [produite par l’exploitant] ne sont pas détaillées, l’écart avec celles communiquées dans la pièce 8 est probablement dû à ce que cette dernière vise des taux cumulés à fin septembre. « Par ailleurs, ils rappellent une nouvelle fois, à juste titre, que »Ce point est toutefois de peu de portée pratique dès lors que les taux retenus sont normatifs" (cf. page 59). Le taux de 77% est cohérent avec les statistiques prises en considération par les experts, qui ont pu légitimement prendre en considération les données des années 2013 et 2014 afin de lisser les effets négatifs liés aux attentats de 2015, évoqués dans leur rapport dans les termes précités. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de tenir compte des conséquences négatives de la crise sanitaire liés à la pandémie de Covid-19 sur l’activité hôtelière, ainsi que le suggère le preneur, dès lors que ces effets sont survenus postérieurement à la date de renouvellement du bail, le 1er janvier 2017.

Après examen des modalités d’exploitation de la résidence par le preneur, les experts constatent que « la clientèle est largement recrutée par le relais: du site Internet de la société exploitante, d’agences de voyages en ligne (OTA: »Online Travel Agency« Booking.com, Expedia.com, tripadvisor.com…) dont les commission varient généralement de 15 % à 20 %, de Touropérateurs (Jet Ait, AJ AK…) » (cf. page 34). Ils proposent de retenir un abattement OTA de 12 % compte tenu du fait que le « bâtiment (est) plutôt adapté à une exploitation hôtelière » mais que l’exploitation révèle « un recours nécessaire et conséquent aux OTA » (cf. page 55). Contrairement à ce soutiennent certains bailleurs, les experts ont justifié ce taux dans leur rapport, dans les termes suivants: « La segmentation de la clientèle telle que communiquée par la locataire (pièce n°24 de M^e J) fait ressortir un pourcentage de clientèle issu des OTA ou »corporate« de l’ordre de 60%. Par ailleurs, le taux de commissions des OTA ou »corporate" visés sous la rubrique 8.1.2 sont de l’ordre de 20 %. L’application de ce taux de commission (20 %) à la part de clientèle issue des OTA (60 %) justifie de maintenir le taux de 12 % (60 % x 20%)” (cf. page 60). Ce taux, compris dans une fourchette conforme aux usages, est pertinemment justifié et sera donc retenu.

Le pourcentage sur recette tient compte à la fois du classement de l’hôtel et de la nature de la prestation fournie par l’exploitant. En l’espèce, les expert proposent d’appliquer un taux sur recettes de 38 %, "Taux prenant en compte un bon emplacement et une

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Loyers commerciaux JUG N°2 accessibilité satisfaisante, un nombre d’appartements permettant un bon retour sur charges, une configuration de l’immeuble adaptée et efficiente, un niveau d’équipement satisfaisait pour cette typologie d’exploitation mais aussi des charges d’exploitation importantes en raison du caractère IGH de la tour« (cf. page 56). Ainsi, la particularité de l’exploitation liée à la qualification d’IGH du bâtiment a bien été prise en considération par les experts. Par ailleurs, le taux de 38 % est conforme aux usages en matière de résidence hôtelière. Les experts soulignent à cet égard que »les taux sur recettes des résidences hôtelières sont généralement supérieurs à ceux de l’hôtellerie classique en raison d’un niveau de service moindre et des séjours moyens plus longs. Il n’est pas rare d’observer des taux compris entre 25 et 30 % sur des résidences de petits formats voire jusqu’à 40 % pour des résidences de grands formats de plus de 80 100 appartements", ce qui est le cas de la résidence sous expertise (cf. page 56).

La société SEINE ET THEATRE ne démontre pas que son appartement constitue un « produit phare d’appel » permettant d’assurer les réservations des autres appartements, ainsi qu’elle le soutient. Le taux sur recette de 45 % qu’elle revendique n’est donc pas justifié, précision étant faite que les experts ont tenu compte de la plus-value résultant de la qualité de la vue de son local, ainsi qu’il sera exposé ci-après.

Par ailleurs, la société PV HODLING, et la société PV-CP CITY ne démontrent pas que ce taux serait surévalué. Les experts relèvent à cet égard, en réponse à un dire de la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE, qu’il résulte de l’analyse des éléments fournis par la locataire elle-même un taux de recette hébergement de 39,5% pour la résidence […] 4****. La locataire revendique un taux de 30% en s’appuyant à la fois sur une décision judiciaire visant une résidence située à Vanves pour laquelle il a été retenu un taux de 35 % (taux qui est cohérent avec celui de 38 % s’agissant d’une résidence dotée d’une très bonne situation géographique) et des surcharges inhérentes à l’exploitation au sein d’un IGH. S’il est exact que les coûts d’exploitation sont plus importants dans ce type d’immeuble on peut considérer qu’ils sont compensés par des économies d’échelle compte-tenu de la capacité d’accueil importante. Sur les parties communes propriété de l’exploitante: ces espaces qui contribuent à générer des recettes n’entrent pas dans l’assiette de valorisation et ne peuvent donner à lieu à un abattement" (cf. page 61). Cette analyse est pertinente et sera retenue par le tribunal.

Les experts proposent d’appliquer à la valeur locative un abattement de 5% afin de tenir compte de la clause du bail mettant à la charge du preneur le coût des travaux de mise aux normes. Il précisent que cette minoration est justifiée "par le caractère exorbitant du droit commun de ce transfert de charge, et ce d’autant que les coûts qui y sont liés sont de plus grande importance compte-tenu de ce que les lots dépendent d’un IGH’ (cf. page 59). Le fait que l’exploitant ne démontre pas avoir été contraint de financer de tels travaux jusqu’à ce jour, ainsi que l’invoquent certains bailleurs, ne permet pas d’écarter l’abattement proposé par les experts. En effet, il ne peut être exclu qu’il soit tenu à l’avenir d’effectuer à ses frais des travaux de mise aux normes.

Il résulte du calcul détaillé de la valeur locative figurant dans le mémoire des bailleurs représentés par M. K (cf. page 24) que ces derniers ne sollicitent expressément aucune majoration de la valeur locative du fait de la stipulation, dans les baux, de clauses relatives à la sous-location des lieux loués et à la cession du droit au bail. Au demeurant, les experts ont estimé qu’elles étaient sans incidence en l’espèce (cf. page 60).

Enfin, les expert proposent d’appliquer une majoration de 15 % de la valeur locative des appartements bénéficiant d’une vue sur la Seine ou la Tour Eiffel (cf. page 56). Cette

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JUG N°2 majoration est justifiée dès lors que ces lots, ainsi que le relèvent justement les experts, sont « plus attractifs et susceptibles d’être mieux loués et donc générateurs de charges plus importantes ».

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les experts déterminent la valeur locative de chacun des lots litigieux à la date du 1er janvier 2017 (cf. pages 57 et 65).

Leur évaluation est conforme aux principes découlant de la nouvelle méthode hôtelière et est cohérente au regard des caractéristiques de l’établissement sous expertise. Elle sera donc entérinée par le tribunal.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et sera donc ordonnée.

Les intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel, seront dus par les bailleurs à compter de la date de délivrance de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la présente instance a été introduite par le preneur, lequel, au terme de la procédure, obtient que les loyers de renouvellement soient fixés à un niveau inférieur aux loyers en cours. Dans ces conditions, il apparaît conforme à l’équité de laisser à la charge de la société PV HODLING et de la société PV-CP CITY les dépens de la présente instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Les parties seront déboutées de leur demande au titre de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement du 29 juin 2018,

Fixe comme suit le loyer des baux commerciaux renouvelés à compter du 1er janvier 2017 portant sur les locaux suivants situés dans l’immeuble édifié […].

- bail consenti par M. S D et M^me AB E (lot 1328-01): fixation du loyer à la somme de 13.628 € par an HT et HC;

- bail consenti par la société IMMOBILIERE TORRIS (lot 1397-01): fixation du loyer à la somme de 11.120 € par an HT et HC;

- bail consenti par la société IMMOBILIERE TORRIS (lot 1380-01): fixation du loyer à la somme de 11.850 € par an HT et HC 0

- bail consenti par la société SEINE ET THEATRE (lot 1418-01): fixation du loyer à 4 1

la somme de 19.695 € par an HT et HC;

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- bail consenti par la société LA RIVIERE (lot 1371-01): fixation du loyer à la somme de 17.828 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. R C (lot 1225-01): fixation du loyer à la somme de 17.828 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. AL AF AG (lot 1101-01): fixation du loyer à la somme de 17.828 € par an HT et HC; bail consenti par M. T F (lot 1078-01): fixation du loyer à la somme de 15.503 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. AO AP AI et M^me U AP AI (lot 1145-01): fixation du loyer à la somme de 15.503 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. O A (lot 1335-01): fixation du loyer à la somme de 11.850 € par an HT et HC;

- bail consenti par la société BJT (lot 1306-01): fixation du loyer à la somme de 11.850

€ par an HT et HC; bail consenti par M^me L M (lot 1311-01): fixation du loyer à la somme de 17.828 € par an HT et HC;

- bail consenti par M^me P Z (lot 1270-01): fixation du loyer à la somme de 17.828 € par an HT et HC;

- bail consenti par M^me AC X (lot 1067-01): fixation du loyer à la somme de 11.850 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. AD B (lot 1359-01): fixation du loyer à la somme de 12.788 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. N Y (lot 1090-01): fixation du loyer à la somme de

17.828 € par an HT et HC;

- bail consenti par M. Q G (lot 1285-01): fixation du loyer à la somme de 17.828 € par an HT et HC.

Dit que les intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyer seront dus par les bailleurs à compter de la date de délivrance de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

Dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Dit que les dépens de l’instance, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire confiée à M. H et M. I, seront supportés par la société PV HODLING et la société PV-CP CITY,

Rejette toute autre demande,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 06 janvier 2022

Le Greffier Le Président

AY AZ BA BB

UDICIAIRE

Cople certifiée conforme à la minute

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A

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Le greffier

A

MARA

2020-1306

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