TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
18° chambre 2ème section
N° RG 20/11329
N° Portalis 352J-W-B7E-CTGMI
JUGEMENT N° MINUTE : 3 rendu le 23 Août […]3
Assignation du : 04 Novembre […]0
DEMANDERESSE
Société TLV (SARL) […]
représentée par M^e Valérie ASSOULINE HADDAD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1128
DÉFENDERESSE
Société DU […] (SAS) […]
représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0586
C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à
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Décision du 23 Août […]3 18° chambre 2ème section N° RG 20/11329 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTGMI
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente Pauline LESTERLIN, Juge Baudoin PETIT, Juge
as[…]tés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 30 Mars […]3 tenue en audience publique devant Baudoin PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juin […]3 prorogé au 23 Août […]3.
JUGEMENT
Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort
_________________
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous-seing privé du 29 juillet 2002, la société SAS DU […] a donné à bail à la société L’INSTINCT, en cours de formation et représentée par son gérant M. Kieng EAV, un local commercial dépendant d’un immeuble situé […], boulevard Voltaire à […] , pour une durée de 9 années^ème entières et consécutives à compter du 1 octobre 2002, et moyennant le paiement d’un^er loyer annuel de 18 300 euros hors charges et hors taxes.
La destination prévue au bail est la suivante : « DEBIT DE BOISSONS – VINS – LIQUEURS – CAFE – BRASSERIE. »
Par acte sous seing privé du 29 octobre 2004, la société L’INSTINCT a cédé le fonds de commerce qu’elle exploitait à la société JARDIN DE DIDINE.
Par acte authentique du 28 novembre 2008 dressé par M^e Régine CHAPPAT-MOULIADE, notaire à […] , la société JARDIN DE DIDINE a cédé^ème à la société TLV le fonds de commerce de « débits de boissons, café, bar, brasserie » exploité sous le nom de l’enseigne « CHEZ BASTIEN » dans l’immeuble litigieux, moyennant le paiement de la somme de 215 000 euros, dont 15 000 euros pour le matériel, le mobilier et les agencements.
Par jugement du 20 juin 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment :
- constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 25 mars 2011 par la société SAS DU […] à la société TLV, le bail s’était renouvelé à compter du 1 octobre 2011,^er
- fixé à 24 608,68 euros en principal par an à compter du 1 octobre 2011 le montant^er du loyer entre la société SAS DU […] et la société TLV,
- partagé les dépens par moitié entre les parties.
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Par lettre recommandée du 29 avril […]0 avisée le 5 mai […]0, le conseil de la société TLV a demandé à la bailleresse le renouvellement du bail.
Par acte extrajudiciaire du 3 août […]0, la société SAS DU […] a fait signifier à la société TLV une dénégation du droit au renouvellement du bail commercial et une sommation au preneur d’avoir à remédier aux deux griefs suivants : le premier grief portant sur la réalisation de travaux non autorisés portant notamment atteinte à la structure de l’immeuble et provoquant une dégradation des parties communes ; le second grief portant sur des nuisances sonores en provenance du local donné à bail.
Par acte du 4 novembre […]0, la société TLV a assigné la société SAS DU […] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de faire renouveler le bail commercial et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai […]2, la société TLV demande au tribunal de : « – DECLARER recevable et bien fondés la société TLV SARL en ses des demandes,
- DIRE que la société TLV justifie bien être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués […] […] boulevard Voltaire à […] , et rempli les conditions de l’articleème L 145-8 du code de Commerce.
- DIRE que la SAS DU […] n’est donc pas recevable ni fondée à dénier à la société TLV son droit au renouvellement du bail,
- DIRE que la SAS DU […] ne justifie d’aucun motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail de la société TLV sans indemnité, En conséquence,
- ORDONNER le renouvellement du bail consenti à la société TLV qui est venu à expiration le 30 septembre […]0,
- CONDAMNER la SAS DU […] à procéder au renouvellement du bail consenti à la société TLV pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1 octobre […]0, et ce sous astreinte de 500 € par jour deer retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- CONDAMNER la SAS DU […] à payer à la société TLV la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le refus abusif de renouvellement du bail sans indemnité,
- DEBOUTER la SAS DU […] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire,
- CONDAMNER la SAS DU […] à régler à la société TLV une indemnité d’éviction en réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement,
- DESIGNER un expert avec mission de :
• Se rendre sur place […] […] boulevard Voltaire à […] , ème
• Se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
• Visiter les lieux,
• Entendre tout sachant,
• Déterminer, au regard des critères prévus à l’article L 145-14 du code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction que devra verser la SAS DU […] à la société TLV en réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement,
• Evaluer le préjudice causé par le défaut de renouvellement,
• Fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer le montant de cette indemnité d’éviction.
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En tout état de cause,
- CONDAMNER la SAS DU […] à payer à la société TLV la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,
- La CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ASSOULINE-HADDAD.
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre […]2, la société SAS DU […] demande au tribunal de : « – DIRE la SAS […] fondée à dénier à la SARL TLV le renouvellement du bail ; Subsidiairement
- DIRE la SAS […] fondée en son refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction, sur les suites de la sommation du 3 août […]1 ; Plus subsidiairement
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 3 septembre […]0 sur les suites de la sommation du 3 août […]1 ; Encore plus subsidiairement
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail ; En conséquence,
- DÉBOUTER la SARL TLV de sa demande tendant à voir ordonner le renouvellement à effet au 1 octobre […]0 ; er
- ORDONNER l’expulsion de la SARL TLV ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, des locaux loués dans l’immeuble […] […] boulevard Voltaire 75011 Paris ;
- DIRE qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la SARL TLV dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois, à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus ; les autres biens seront réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du CPCE ;
- CONDAMNER la SARL TLV à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs ;
- DÉBOUTER la SARL TLV de toute demande éventuelle de délais pour quitter les lieux, de sa demande indemnitaire, de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction et sa demande de désignation d’un expert ; Subsidiairement, à titre reconventionnel,
- FIXER l’indemnité d’occupation statutaire due par la SARL TLV depuis le 1er juillet […]0, à la somme annuelle de 45 000 € HC HT ;
- CONDAMNER la SARL TLV à payer à la SAS […] la somme de 7000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
- CONDAMNER la SARL TLV aux entiers dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat. »
Il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé complet des moyens de fait de droit soulevés, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 23 septembre […]2 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 30 mars […]3.
L’affaire a été mise en délibéré au 22 juin […]3, prorogée au 23 août […]3.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur la dénégation par la société SAS DU […] du droit de la société TLV au renouvellement du bail
Aux termes de l’article L.145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Le droit au renouvellement ne peut être accordé au locataire que s’il justifie, à la date de sa demande, qu’il exploite le même fonds de commerce dans les lieux loués. Le changement d’activité n’est pas un obstacle lorsqu’il est effectué avec l’accord du bailleur. Le locataire qui a donné son fonds de commerce en location-gérance peut bénéficier du droit au renouvellement.
Par ailleurs, l’exploitation effective du fonds de commerce s’entend d’une exploitation régulière, ce qui implique que l’activité soit autorisée par le bail.
En l’espèce, un premier bail a été conclu le 29 juillet 2002. La destination du local commercial était la suivante : « DEBIT DE BOISSONS – VINS – LIQUEURS – CAFE
- BRASSERIE. » Le bail précise que le locataire doit prendre l’engagement d’exploiter le commerce selon sa destination, notamment pour ce qui concerne l’exploitation de la licence IV, et doit conserver les lieux dans leur plan avec notamment une salle de café au comptoir, et une partie café – brasserie. Le contrat ajoute l’interdiction d’exercer l’activité de vente à emporter. Il autorise la cession de la totalité du fonds de commerce sous réserve de l’obtention de l’accord du bailleur.
L’acte de cession du fonds de commerce du 28 novembre 2008, conclu entre la société JARDIN DE DIDINE d’une part, et la société TLV d’autre part, mentionne quant à lui une activité de débit de boissons, café, bar et brasserie liée au fonds.
Le renouvellement du bail entre la société TLV et la société SAS DU […] aux mêmes clauses et conditions, sauf pour ce qui concerne le loyer, à compter du 1 octobre 2011, implique une destination du fonds identique à^er celle initialement inscrite, soit une activité de débit de boissons, vins, liqueurs, café et brasserie.
Il ne ressort pas des débats l’existence d’un accord entre le bailleur et le locataire modifiant la destination du bail.
Ainsi, afin de déterminer si la société TLV était propriétaire du fonds exploité dans le local, il y a lieu d’examiner si, le 29 avril […]0, cette dernière exploitait un fonds de commerce identique à celui mentionné dans le bail conclu le 29 juillet 2002, étant relevé que le bailleur ne conteste pas la poursuite d’une activité commerciale dans le local tout au long du bail expiré. A ce titre, il convient enfin de rappeler que le fonds de commerce se compose d’éléments corporels (meubles, outils, marchandises) et incorporels (enseigne, non commercial, droit au bail, clientèle).
La société TLV admet avoir eu recours à plusieurs contrats de location-gérance depuis la prise à bail en 2008 et après le premier renouvellement du bail en 2011. Comme elle le souligne dans ses écritures, l’exploitation du fonds de commerce par le biais de la
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location-gérance n’empêche pas que cette exploitation porte sur le même fonds de commerce. Il faut cependant que le locataire-gérant exploite une activité conforme à la destination prévue au bail.
Le preneur fait valoir une exploitation personnelle de son fonds ou par le biais de différents locataires gérant, selon la chronologie suivante :
- une exploitation personnelle entre le 28 novembre 2008 et 30 avril 2013,
- une mise en location-gérance au profit de la société KEREM du 1 mai 2013 au^er 1 mai 2014er
- une exploitation personnelle du 1er mai 2014 au 1 avril 2016,^er
- une mise en location-gérance au profit de la société DAV AND DOUG à compter du 1 avril 2016 au 30 juin 2017,^er
- une exploitation personnelle du fonds du 1 juillet 2017 au 16 mai 2018,^er
- une mise en location-gérance consentie à la société TYO à compter du 16 avril 2018 jusqu’au 1 février 2019,^er
- une mise en location-gérance au profit de la société LA FABRI K du 1 février 2019er jusqu’au 31 janvier […]1.
Il produit un premier contrat de location-gérance conclu le 24 mars 2016 avec la société DAV AND DOUG (pièce 3 demandeur). Le contrat mentionne une activité de restauration liée au fonds de commerce exploité à l’adresse du bail. En outre, le contrat précise dans sa clause n°6 que le locataire-gérant s’engage à conserver au fonds de commerce loué sa destination et son type de commerce. Par acte du 21 juin 2017, ce contrat a fixé sa résiliation à compter du 30 juin 2017.
Le preneur produit par ailleurs un deuxième contrat de location-gérance conclu le 28 mars 2018 avec la société TYO, avec prise d’effet à compter du 16 avril 2018 (pièce 5 demandeur). Le contrat indique que le fonds de commerce est destiné à une activité de brasserie restauration, bar – licence IV. Le contrat précise dans une clause n°4 que le locataire-gérant s’engage à conserver le même genre de clientèle et le caractère du fonds de commerce loué.
Il est enfin produit un contrat de gérance libre conclu entre la société TLV d’une part et M. X Y d’autre part, agissant au nom et pour le compte de la société LA FABRI K, par lequel le preneur donne en location-gérance le fonds de commerce exploité dans le local situé […] boulevard Voltaire à […] (pièce 6 demandeur).^ème Le contrat précise que le fonds de commerce est destiné à une activité de brasserie, restauration, bar et Licence IV. Le contrat a été conclu le 7 février 2019 et a pris effet au 1 février 2019.^er
Conformément à ce qu’indique la société TLV, les contrats de location-gérance versés aux débats soulignent la nécessité d’exercer une activité commerciale conforme avec la destination prévue au bail.
Cependant, l’activité du fonds telle que précisée dans ces contrats de location-gérance ne suffit pas, en soi, à justifier de la continuité de l’exploitation d’un fonds identique entre le 1 octobre 2011, date de renouvellement du bail, et le 29 avril […]0, date de la^er demande de renouvellement par le locataire.
De plus, la société TLV ne conteste pas que la société KEREM, locataire gérant à compter du 14 mai 2013, a exploité le local sous l’enseigne « YUN PANA », spécialisée dans la restauration japonaise. Le bailleur produit ainsi la capture d’écran de la page internet du réseau social Facebook consacrée à l’enseigne « YUN PANA » qui présente un établissement spécialisé dans la nourriture japonaise.
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Contrairement à l’argumentation développée par le locataire, la destination du bail, de brasserie, est distincte de celle de restauration.
Or la clientèle d’un restaurant spécialisé dans la nourriture japonaise et celle d’une brasserie est différente, le premier n’étant ouvert que le midi et/ou le soir pour proposer un menu à thème, tandis que la seconde offre, toute la journée et tard le soir une cuisine typiquement française avec un service rapide. La clientèle est un élément essentiel du fonds de commerce et le critère principal pour caractériser son existence. Le preneur ne justifie pas de la permanence de cette clientèle entre la date de renouvellement du bail le 25 mars 2011 et l’exploitation sous l’enseigne « YUN PANA » à compter du 14 mai 2013, pas plus qu’il ne produit le contrat de location-gérance conclu avec la société KEREM.
Dès lors, le fonds de commerce exploité à compter du 14 mai 2013 n’est pas celui exploité au moment de la conclusion du bail ou de son précédent renouvellement.
En outre, l’activité de restauration exercée n’est pas conforme à la destination prévue dans le bail.
Le preneur ne démontre pas la reprise d’une exploitation conforme aux stipulations du bail postérieurement à l’occupation des lieux par la société KEREM, dont la date précise de fin d’exploitation n’est pas justifiée.
Par ailleurs, la société TLV ne conteste pas l’exploitation par la société DAV AND DOUG sous l’enseigne « SETAI », spécialisée également dans la cuisine chinoise et japonaise, entre le 1 avril 2016 et le 30 juin 2017. Une telle activité suppose une^er clientèle comparable à celle exploitée par la société KEREM mais différente de la clientèle d’une brasserie traditionnelle.
A nouveau, à l’issue de l’exploitation par la société DAV AND DOUG du local commercial, le preneur ne démontre pas la reprise d’une exploitation conforme aux stipulations du bail.
Enfin, le bailleur produit deux procès-verbaux de constat du 28 juillet […]0 et du 29 juillet […]0. Ces deux procès-verbaux relèvent le contenu du site Internet du restaurant LE PREGO, enseigne de la société LA FABRI K, locataire gérant de la société TLV. Les constats permettent d’établir la carte du menu qui comprend notamment des plats de cuisine italienne (pizzas, antipasti, pâtes, risottos) avec une spécialité vers la nourriture kasher. Ils révèlent que le restaurant sert des plats à emporter.
À nouveau, les plats proposés par la société exploitante induisent une clientèle différente de celle posée par la destination du bail. Elle suppose également une marchandise et des équipements différents.
Enfin, le tribunal relève le changement fréquent d’enseigne au cours du bail expiré, sans que le locataire ne démontre l’accord du bailleur.
Dès lors, il convient de relever que la société TLV ne faisait plus exploiter, le 29 avril […]0, le même fonds de commerce que celui figurant au bail conclu le 29 juillet 2002 et renouvelé le 1 octobre 2011. Elle ne pouvait par conséquent en réclamer la propriété.^er De plus, son exploitation n’est pas régulière, de sorte que la condition d’une exploitation effective et régulière prévue par l’article L.145-8 du code de commerce n’est pas non plus remplie.
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Il convient donc de constater que la société SAS DU […] a dénié à la société TLV son droit au renouvellement, par acte d’huissier délivré le 3 août […]0, dans le respect des dispositions de l’article L.145-8 du code de commerce.
La société TLV sera en conséquence déboutée de ses demandes tendant à constater le renouvellement du bail à compter du 1 octobre […]0, à la condamnation du bailleur au^er paiement d’une indemnité d’éviction, à la désignation de tel expert avec mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, ainsi qu’à la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts du fait de son refus de renouveler le bail.
Sur la demande reconventionnelle d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation
Ne bénéficiant pas d’un droit au renouvellement de son bail, la société TLV est occupante sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 1 octobre […]0, de sorte que^er son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.
Il convient de condamner la société TLV au paiement d’une indemnité d’occupation et de fixer ladite indemnité au montant du loyer contractuel, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles, à compter du 1 octobre […]0 et jusqu’à la libération^er effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la société TLV sera condamnée aux entiers dépens.
Ceux-ci n’inclueront pas le coût des différents procès-verbaux de constat versés aux débats, qui ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et dont les montants ne sont pas justifiés.
Succombant aux dépens, la société TLV sera condamnée à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déboute la société TLV de l’ensemble de ses demandes,
Constate que la société TLV n’a pas droit au renouvellement du bail consenti par la société SAS DU […] précédemment renouvelé à compter du 1 octobre 2011 et portant sur le local commercial situé […], boulevard Voltaire à^er […] ,^ème
Constate que la société TLV occupe le local commercial situé […], boulevard Voltaire à […] sans droit ni titre depuis le 1 octobre […]0,^{ème er}
Ordonne en conséquence à la société TLV de libérer les lieux susvisés dans le délai de 3 (trois) mois à compter de la signification de la présente décision,
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Dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, la société TLV pourra être expulsée à la requête de la société SAS DU […], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’as[…]tance d’un serrurier,
Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamne la société TLV à payer à la société SAS DU […], à compter du 1 octobre […]0 et jusqu’à la complète libération des lieux,^er une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,
Condamne la société TLV aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la société SAS DU […] la somme de 3 000 euros (trois-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société SAS DU […] du surplus de ses demandes.
Fait et jugé à Paris le 23 Août […]3
Le Greffier Le Président Henriette DURO Lucie FONTANELLA
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