TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 21/02885

N° Portalis 352J-W-B7F-CT3PJ

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 04 Avril 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de [Adresse 2], représenté par son syndic, SASU SYNDIC ONE, S.A.S.U

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [M] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [R] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière,

Décision du 04 Avril 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/02885 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT3PJ

DÉBATS

A l’audience publique du 1er Février 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] sont copropriétaires dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] et, à ce titre, propriétaires des lots n°4 et n°23 du descriptif de copropriété.

Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] ne réglant pas régulièrement leurs charges de copropriété, une lettre recommandée en date du 7 janvier 2019 reçue le 8 janvier 2019 leur a été adressée par le conseil de la copropriété les mettant en demeure de régler la somme de 12.549,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son syndic la SASU Syndic One, les a assignés devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir notamment condamnés au paiement des sommes suivantes :

—  13.455,83 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2021, provisions sur charges du 01/01/2021 au 31/03/21 inclus ;

—  856 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation du 17 février 2021 a été signifiée par remise à tiers présent à domicile. Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il est renvoyé aux termes de son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 15 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février, puis mise en délibéré au 4 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’une matrice cadastrale que Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] sont propriétaires des lots n°4 et n°23 dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un décompte individuel au 26/01/2021,

— les appels de fonds du 01/02/2018 au 01/01/2021,

— les procès-verbaux d’assemblées générales du 07/12/2017, 18/12/2018, 25/11/2020 et 06/02/2020

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] est débiteur de la somme de 13.455,83 euros selon décompte du 26/01/2021 incluant le 1er trimestre 2023.

Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 13.455,83 euros selon décompte du 26/01/2021 incluant le 1er trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2019 à hauteur de la somme de 12.549,38 euros et à compter de l’assignation du 17 février 2021 pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 856 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard ;

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l’étude des pièces que le relevé de compte comporte des frais correspondants à une lettre comminatoire d’avocat du 17/01/2019 pour un montant de 96 euros, une mise en demeure du 28/08/2019 pour un montant de 35 euros, une relance après mise en demeure du 28/09/2019 pour un montant de 25 euros et une lettre comminatoire d’avocat du 17/01/2019 pour un montant de 96 euros.

Au regard des dispositions précitées, ces frais peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Dans ces conditions, Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 252 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que la défaillance de Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] a été à l’origine d’un préjudice tel que des difficultés de trésorerie ou encore qu’elle a directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais de signification par d’huissier de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de la SELARL Ad Litem, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler, qui en a fait la demande, en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SASU Syndic One, la somme de 13.455,83 euros selon décompte du 26/01/2021 incluant le 1er trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2019 à hauteur de la somme de 12.549,38 euros et à compter de l’assignation du 17 février 2021 pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SASU Syndic One, la somme de 252 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SASU Syndic One, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SASU Syndic One, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL Ad Litem, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler, qui en a fait la demande, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SASU Syndic One, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024

La Greffière La Présidente