TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53938

N° Portalis 352J-W-B7I-C44BI

N° : 4

Assignation du :

28 mai 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 novembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PARCELLE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Michael HADDAD de la SELARL HADDAD & LAGACHE, avocats au barreau de PARIS – #C2092

DEFENDEUR

Monsieur [M] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Malcolm MOULDAÏA, avocat au barreau de PARIS – #J136

DÉBATS

A l’audience du 18 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 31 janvier 2024, la SCI PARCELLE a consenti à Monsieur [M] [B] un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 24.000€.

Ce contrat a été signé sous la condition suspensive suivante : « Expulsion des locaux sis [Adresse 2] de la société ODRA (SARL immatriculée au RCS de Paris (…) et de tous occupants de son chef suite à la décision rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 16 octobre 2023 (RG. 23/55940) (Annexe 5) non frappée d’appel. »

Le contrat prévoyait qu’en cas de levée de la condition suspensive après le 1er mars et avant le 31 mars 2024, le preneur était redevable d’un pas de porte de 26 000€ à régler sur douze mois à compter du jour de la signature de l’avenant constatant la levée de la condition suspensive. Un dépôt de garantie de 6 000€ devait également être versé à la signature de l’avenant.

Le 8 mars 2024, les parties ont régularisé un avenant aux termes duquel le preneur a pris possession des lieux et s’est engagé, au plus tard dans les onze mois de la signature de cet avenant, à remettre au bailleur un cautionnement bancaire solidaire de 6000€.

Le preneur a remis deux chèques au bailleur : l’un de 6 000€ et le second, de 3 818,27€. Ces deux chèques n’ont pu être encaissés, aux motifs que « Le compte sur lequel le chèque a été émis était clôturé lors du refus du paiement ».

C’est dans ces conditions que le 12 avril 2024, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 20 118,27 euros au titre des loyers échus à cette date, du dépôt de garantie, du pas de porte partiel et de la caution bancaire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI PARCELLE a, par exploit délivré le 28 mai 2024, fait citer Monsieur [M] [B] agissant au nom et pour le compte de la société en formation CARBONE 14 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 mai 2024 à minuit,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration des biens laissés sur place,

— condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 4 679,56€ au titre de la dette de loyers et charges impayés au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— le condamner au paiement d’une provision de 26 000€ qui sera à régler en 12 échéances à compter de l’ordonnance au titre du droit de porte prévu,

— le condamner au paiement de la somme de 6 000€ au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— le condamner au paiement par provision de la somme de 6 000 € au titre de la garantie de la caution bancaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner le défendeur au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré de 100%, soit 4 000€ par mois, outre les charges et taxes, à compter du 14 mai 2024 jusqu’à libération des lieux,

— condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement.

A l’audience du 20 août 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse. A l’audience de renvoi du 18 octobre 2024, la nouvelle demande de renvoi de la partie défenderesse a été rejetée et l’affaire, plaidée.

La requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, faisant observer qu’aucun paiement n’a été fait depuis l’entrée dans les lieux. Elle précise que la clause relative au pas de porte est une clause de confort permettant au nouveau preneur, à qui appartenait le matériel exploité par la société ODRA, de reprendre les lieux. Elle conteste avoir reçu de la part du défendeur un versement en liquide de 20 000€ et fait observer que le défendeur n’apporte aucune preuve de ce prétendu versement.

En réponse, le défendeur expose que les chèques remis au bailleur ne devaient pas être encaissés, et ce alors qu’il lui a remis 20 000 euros en liquide ; que dès lors que ces chèques ont été encaissés, il n’a plus souhaité exploiter les lieux. Il s’oppose à la demande relative au pas de porte qui apparaît disproportionné ainsi qu’à la conservation du dépôt de garantie, dans la mesure où les lieux n’ont pas été exploités et qu’ils sont donc dans le même état que lors de la prise à bail.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 19 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de terme du loyer et/ou de ses accessoires, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions et obligations du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu du caractère automatique de l’acquisition de la clause résolutoire en cas de non régularisation des causes du commandement, la clause résolutoire est d’interprétation stricte, de sorte que le contrat de bail ne peut être résilié pour des sommes non visées par la clause résolutoire.

En l’espèce, le commandement délivré le 12 avril 2024 l’a été notamment au titre du dépôt de garantie, du pas de porte et de la caution bancaire qui ne sont pas stipulés dans la clause résolutoire, de sorte que le commandement ne peut avoir produit d’effet à défaut de régularisation de ces sommes.

Toutefois, il est constant qu’un commandement demeure valable pour ses causes non sérieusement contestables. Dès lors en l’espèce, le commandement demeure valable à hauteur de 3 784,95€ au titre des loyers et charges demeurés impayés.

Le défendeur n’allègue pas avoir régularisé cette somme dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 13 mai 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le décompte inséré dans l’assignation n’apparaît pas sérieusement contestable, à l’exception du fait que le contrat est résilié depuis le 12 mai 2024 à minuit et non le lendemain à minuit. Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement par provision de la somme de 4 610,74€ au titre des loyers et charges échus au 12 mai 2024 (soit du 1er au 12 mai 2024, la somme de 825,80€) avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 3 784,95€.

En effet, la réalité du versement qui aurait été effectué en liquide par le preneur pour un montant de 20.000€ n’est confirmée par aucun élément objectif.

L’article 24.7 du contrat de bail stipule qu’en contre partie d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, le preneur est redevable d’un pas-de-porte d’un montant de 26 000€ qui sera réglé sur 12 mois à compter du jour de la signature de l’avenant constatant la levée de la condition suspensive. Il est également stipulé, à l’article 24.7, que :

« Ce pas-de-porte restera définitivement acquis au BAILLEUR.

Les parties déclarent et reconnaissent que ce pas-de-porte constitue une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de l’avantage du statut des baux commerciaux octroyé au Preneur, ainsi qu’à la dépréciation de la valeur des locaux en découlant pour le Bailleur.

Le bon règlement de ladite somme est une condition déterminante du Bailleur de signer les présentes. »

Il n’est pas contestable que l’avenant a été signé par les parties le 8 mars 2024 et que le pas-de-porte n’a pas été versé. Le contrat étant la loi des parties conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, il n’y a pas lieu d’apprécier a posteriori la proportionnalité du pas-de-porte fixée conventionnellement entre les parties. Il sera dont fait droit à la demande de provision au titre du pas-de-porte.

Il en est de même s’agissant du dépôt de garantie d’un montant de 6 000€, dont le paiement n’est pas sollicité au titre des premiers dommages et intérêts, mais au titre de l’exigibilité du versement d’un dépôt de garantie permettant de garantir les éventuelles dégradations du local imputables au preneur. Aucun élément ne permettant d’établir quel sera l’état des lieux lors de leur restitution par rapport à l’entrée dans les lieux, il sera fait droit à cette demande.

En revanche, la garantie bancaire de 6 000€ n’ayant vocation qu’à garantir le paiement des loyers et charges impayés par le biais de la constitution d’une garantie auprès d’un organisme bancaire, il ne saurait être sollicité paiement de celle-ci par le preneur, dès lors que le contrat de bail est résilié et que la cause de cette garantie bancaire a disparu mais également au regard du fait que l’obligation contractuelle mise à la charge du preneur au terme du contrat de bail n’est pas de payer cette somme au bailleur, mais de constituer garantie auprès d’un organisme bancaire.

Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur cette demande.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la partie défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, l’indemnité d’occupation due par le preneur sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année majoré de 100 %, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le seul juge du fond. Dès lors, cette demande de majoration se heurte à une contestation sérieuse.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 13 mai 2024 ;

Disons que Monsieur [M] [B] devra libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Monsieur [M] [B] à payer à la SCI PARCELLE :

* la somme de 4 610,74 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 12 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 3 784,95 euros ;

* la somme de 26 000 euros à titre de provision à valoir sur le droit-de-porte, à régler en 12 échéances à compter de l’ordonnance ;

* la somme de 6 000 euros à titre de provision à valoir sur le dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2024 ;

* à compter du 13 mai 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement par provision de la garantie bancaire ;

Condamnons Monsieur [M] [B] au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN