TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e DEMIDOFF

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e PERRIN

■

2ème chambre

2ème section

N° RG 23/05488 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZP5Q

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [S] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

tous deux représentés par Maître Georges DEMIDOFF de la SELARL IDEACT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0143

DÉFENDERESSE

S.N.C. [Localité 9], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Gérard PERRIN de l’ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R209

Décision du 28 Novembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/05488 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZP5Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2024, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 13 janvier 2021, la SNC [Localité 9], appartenant au groupe COGEDIM, a vendu en l’état de futur achèvement (VEFA) à Monsieur [S] [E] et Monsieur [L] [Y], moyennant un prix de 340.000 euros, le lot de copropriété n°37, correspondant à un appartement situé au 6ème étage de type studio, d’une surface de 30,52m², dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Messieurs [E] et [Y] ont découvert, postérieurement à leur acquisition, que le groupe COGEDIM allait réaliser un autre projet immobilier immédiatement contigu à la résidence [Adresse 11], ayant pour objet la construction d’un grand ensemble constituant une résidence hôtelière de neuf étages, et que ce projet était envisagé depuis 2019.

Par lettre en date du 20 avril 2022, Messieurs [E] et [Y] se sont plaints auprès du groupe COGEDIM de ne pas avoir été informés de ce projet et ont sollicité une indemnité en raison du préjudice qu’ils allaient subir en ce que cet ensemble immobilier allait se trouver immédiatement en vis-à-vis de leur appartement, impactant la luminosité et supprimant tout dégagement pour la vue.

Par lettre en date du 19 mai 2022, le groupe COGEDIM a expliqué à Messieurs [E] et [Y] qu’au jour de la signature de l’acte authentique le maintien de ce programme était sur le point d’être abandonné, qu’il n’avait pas alors «la maitrise de l’assiette foncière de la future résidence hôtelière » et ne pouvait les informer « d’un projet plus qu’aléatoire ».

Par lettre en date du 19 septembre 2022, le conseil de Messieurs [E] et [Y] informait le groupe COGEDIM que ses clients maintenaient leur réclamation indemnitaire.

Par lettre en date du 12 octobre 2022, le conseil du groupe COGEDIM répondait que son mandant entendait ne pas donner une suite favorable à la demande d’indemnisation. Il soutenait que, à la date de signature de la vente, il avait la conviction que le projet de résidence hôtelière de la SNC [Localité 8], dont celle-ci n’avait pas encore acquis l’assiette foncière, était vouée à l’échec et ajoutait que la résidence hôtelière n’altèrera en rien la valeur du bien que Messieurs [E] et [Y] ont acquis.

Par actes de commissaire de justice du 14 avril 2023, Messieurs [E] et [Y] ont assigné la SNC ISSY JEANNE D’ARC devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, au visa de l’article L111-1 du code de la consommation et des articles 1104, 1112-1 et 1610 du code civil, de :

— Condamner la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC à leur payer la somme de 136.000 euros à titre de dommages-intérêts

— Condamner la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC à leur payer la somme de 8.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC aux dépens dont distraction au profit de la SELARL IDEACT, représentée par Maître Georges DEMIDOFF, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 28 février 2024, la SNC ISSY JEANNE D’ARC a requis du tribunal de céans, au visa des articles 111-1 du code de la consommation et 1104, 1112-1 et 1610 du code civil, de :

— débouter Messieurs [E] et [Y] de leur demande

— les condamner à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Subsidiairement :

— réduire la demande de dommages et intérêts à de plus justes proportions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 avril 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 08 octobre suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le défaut de conformité

Messieurs [E] et [Y] soutiennent que la documentation publicitaire de leur logement acquis en VEFA vantait des logements empreints de lumière naturelle et un programme immobilier ayant « l’horizon comme art de vivre », que la construction ne répond en rien à ces caractéristiques compte tenu de l’érection, un an plus tard, d’un autre immeuble en vis-à-vis immédiat de leur studio. Ils déplorent que la construction de cet immeuble de 9 étages entrave la vue de leur studio sur la [Adresse 12], qui est désormais totalement occultée, et exposent qu’ils se retrouvent désormais avec une vue enclavée sur une cour, qui présente tous les aspects d’un simple puits de lumière.

La SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC oppose que le plan contractuel de vente et la notice descriptive sont respectés et que tout défaut de conformité du bien au regard des documents contractuels doit être écarté. Elle soutient que la plaquette commerciale de la résidence [Adresse 11] ne fait pas entrer dans le champ contractuel le droit pour Messieurs [E] et [Y] d’avoir un studio particulièrement lumineux et sans vis-à-vis. Ils ajoutent que l’appartement vendu à ces derniers donne sur une cour, avec le retour d’une partie de l’immeuble en vis-à-vis, et que l’immeuble construit postérieurement n’a obstrué qu’une vue oblique qu’ils avaient sur la rue occultée. Ils font valoir que les immeubles environnants ne constituent pas un engagement contractuel dans une quartier en pleine expansion et que le permis de construire et de démolir de la résidence hôtelière figurait sur l’une des façades photographiées et produite par Messieurs [E] et [Y].

Sur ce :

Il ressort des articles 1603 et 1604 du Code civil que le vendeur est tenu de délivrer la chose dont les caractéristiques correspondent à la commande et que l’acheteur ne peut être tenu d’accepter une chose différente. Ainsi, le vendeur d’immeuble à construire doit livrer un immeuble conforme aux prévisions du contrat.

Il est de jurisprudence constante qu’il est possible de se référer aux documents publicitaires pour apprécier le défaut de conformité d’une vente en l’état de futur achèvement.

En l’espèce, la documentation publicitaire produite par les demandeurs comporte un sous-titre de « les logements » qui est le suivant : « l’horizon pour art de vivre ».

Dans la deuxième ligne du deuxième paragraphe du texte publicitaire est indiqué : « Empreint d’une lumière naturelle, ils bénéficient pour certains d’une orientation double idéale pour toute heure de la journée ».

Ce texte publicitaire évoque « l’horizon pour art de vivre », donc a priori une absence de vis-à-vis, ainsi que des appartements tous «empreint d’une lumière naturelle ».

Cependant s’agissant d’un texte publicitaire concernant la construction d’un ensemble de logements allant du studio au 4 pièces et situés à divers étages de l’immeuble à construire, il ne peut être considéré que la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC s’est engagée à ce que tous les logements bénéficient d’une vue couvrant l’horizon, y compris ceux situés en rez-de-chaussée ou au 1er étage. En outre, concernant la « lumière naturelle », il n’est pas établi que le lot de copropriété n°37 n’en bénéficie plus, bien qu’il soit probable que la luminosité a baissé suite à la construction de la résidence hôtelière de neuf étages.

En outre, sur le plan de vente (pièce n°1 versée par la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC), le projet de construction de la résidence [Adresse 11] consistait en un immeuble édifié en forme de U, contigu à un terrain hachuré sur lequel aucune construction n’était mentionnée, ni espace vert, de sorte que les vendeurs ne se sont pas engagés à ce qu’aucune construction ne soit édifiée sur ce terrain après la vente. Ainsi la proximité d’un terrain nu, vide de construction, tel qu’il est présenté hachuré sur la pièce n°1 présentée par la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC, ne rentrait pas dans le champ contractuel de sorte qu’aucun défaut de conformité n’est à déplorer.

Par conséquent la demande de Messieurs [E] et [Y] à ce titre sera rejetée.

2. Sur le manquement à l’obligation d’information

Messieurs [E] et [Y] soutiennent que, par sa réticence à les informer qu’un autre programme était en cours de construction à proximité de leur acquisition et qui l’impacterait tant en terme de vis-à-vis que d’ensoleillement, la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC a manqué à son obligation d’information, de loyauté et de négocier de bonne foi. Ils ajoutent qu’ils avaient pris soin d’acquérir un studio en étage élevé et fourni l’effort de payer le surcroît de prix correspondant, ce qui démontre de l’importance que revêtait pour eux la luminosité et le vis-à-vis de leur logement, qui étaient déterminants pour leur aquisition.

La SNC [Localité 9] oppose que si, sur un plan commercial, elle s’est excusée auprès des demandeurs de ne pas les avoir expressément avertis d’une nouvelle construction potentielle, sur le plan du droit l’absence d’information sur les caractéristiques essentielles du bien visé par l’article 111-1 du code de la consommation, la mauvaise foi visée par l’article 1104 du code civil et l’absence d’information d’une importance déterminante pour le consentement visée par l’article 1112-2 du code civil, ne sont pas prouvés. Elle fait valoir que les contrats préliminaires et de vente sont conformes aux nombreuses conditions requises par le code de la construction et de l’habitation, que les autorisations de construire de l’immeuble incriminé étaient affichées avant leur signature et que l’emplacement du studio litigieux n’induisait pas la persistance d’une absence de vis-à-vis.

Sur ce :

Selon l’article 1104 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1112-1 du code civil, issu de la même ordonnance, « celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

En l’espèce, par acte authentique du 13 janvier 2021, la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC a vendu en l’état de futur achèvement à Messieurs [E] et [Y] un studio situé au 6ème étage d’un ensemble immobilier construit en forme de U, dont les fenêtres donnaient directement sur celles d’autres appartements du même ensemble mais laissaient entrevoir en biais, sur la gauche, un « horizon» jusqu’à la rue voisine.

Il n’est pas contesté par la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC, qui fait partie du groupe COGEDIM, que les acquéreurs n’ont pas été informés lors de la vente du fait que le constructeur avait prévu un autre programme qui était en cours, depuis 2019, dont la réalisation impacterait l’environnement immédiat du logement de Messieurs [E] et [Y] en ce que cette nouvelle construction ferme aujourd’hui ce « U » par une barre d’immeuble de 9 étages, transformant la vue du studio sur la rue en une fenêtre sur cour.

Il n’est versé aux débats aucune pièce par la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC justifiant les allégations selon lesquelles, au jour de la vente aux consorts [E] et [Y], le projet de construction de la résidence hôtelière était abandonné ou en suspens.

En outre, il est certes produit par le défendeur un procès-verbal de constat établi par un huissier attestant le 8 janvier 2019 de l’apposition d’un permis de démolir en vue de la démolition de quatre bâtiments sur un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 10] et d’un permis de construire délivré le 4 janvier 2019 par la mairie en vue de la construction d’un hôtel de 245 clés.

Cependant il n’est pas établi qu’au jour de la vente, le 13 janvier 2021, ces permis étaient toujours affichés.

En tout état de cause, cette publicité ne peut dispenser le vendeur de l’information déterminante pour l’acquéreur concernant l’éventualité d’une construction qui obstruerait à court terme la vue du studio.

La vue et le vis-à-vis d’un appartement ne peut qu’être déterminant tant pour son acquisition que pour l’estimation de sa valeur, ainsi que le démontre la plaquette publicitaire émise pour la vente par la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC de l’immeuble litigieux.

Ainsi, en ne mentionnant pas de l’existence d’un projet en cours consistant à fermer le bâtiment en forme de U par une barre d’immeuble de 9 étages, alors que Messieurs [E] et [Y] avaient pris en considération l’environnement immédiat de la résidence [Adresse 11] et la vue en partie dégagée du logement pour se déterminer à acquérir le studio en VEFA, la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC a manqué à son obligation d’information concernant une caractéristique essentiel du bien.

Décision du 28 Novembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/05488 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZP5Q

3. Sur la demande indemnitaire

Messieurs [E] et [Y] sollicitent la somme de 136.000 euros à titre de dommages et intérêts forfaitaires correspondant à 40% du prix d’achat en réparation de leur préjudice analysé d’une part en termes de trouble de jouissance et d’autre part en termes de perte de valeur.

La SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC oppose que la demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 40% du prix d’achat est manifestement exorbitante compte tenu des avis de valeur produits.

Sur ce :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la force duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que l’absence d’information précontractuelle, en l’espèce reconnue comme fautive, donne lieu à indemnisation au titre de la perte de chance, dès lors que celui à qui cette information était due ne se serait probablement pas engagé, ou alors à des conditions plus favorables s’il avait été correctement informé, la perte de chance impliquant la privation d’une probabilité raisonnable et non certaine.

Lorsque la perte de chance est établie, elle constitue un préjudice indemnisable. Mais seule cette perte sera indemnisée.

En l’espèce, Messieurs [E] et [Y] justifient d’une baisse de valeur du bien par la production d’estimations émanant de diverses agences immobilières dont certaines pointent le « vis-à-vis », comme point négatif.

Ainsi, l’agence Stéphane Plaza estime le 9 mars 2023 la valeur du studio entre 300 et 310.000 euros en tenant compte « du vis-à-vis important», Orpi l’évalue à 280.000 euros net vendeur le 11 mars 2023, Precision de Capifrance à 293.300 euros (entre 278.600 euros et 307.900 euros) et Century 21 entre 291.000 et 310.000 euros le 17 mars 2023.

Messieurs [E] et [Y] ont acquis le bien 13 janvier 2021 pour un montant de 340.000 euros et il est justifié d’une perte de valeur du bien de 50.000 euros.

En l’espèce, il sera estimé à 90% la perte de chance de Messieurs [E] et [Y] d’acquérir le bien immobilier au prix de 290.000 euros.

Ainsi, il sera fait droit à leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance pour un montant de 45.000 euros (90% de 50.000 euros) en réparation de leur préjudice.

4. Sur les demandes accessoires

La SNC [Localité 9] succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens et de faire droit à la demande de distraction.

La SNC [Localité 9] qui succombe sera condamnée à verser à Messieurs [E] et [Y] une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la SNC [Localité 7] JEANNE D’ARC à verser à Monsieur [S] [E] et Monsieur [L] [Y] une somme indemnitaire de 45.000 euros au titre de la perte de chance ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SNC [Localité 9] aux dépens et accorde à la SELARL IDEACT, représentée par Maître Georges DEMIDOFF le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC [Localité 9] à verser à Monsieur [S] [E] et Monsieur [L] [Y] une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 28 Novembre 2024.

La Greffière La Présidente

Sophie PILATI Caroline ROSIO