TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 20/09/2024

à : Maître Anne CAILLET

Copie exécutoire délivrée

le : 20/09/2024

à : Maître Sabrina YAHIA CHERIF

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/04600

N° Portalis 352J-W-B7I-C4YHX

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 septembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [O] [A] [G] venant aux droits de Monsieur [E] [G], né le 17 Décembre 1925 et décédé le 1er Janvier 2016, demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [S] [M] [N] [G] venant aux droits de Monsieur [E] [G], né le 17 Décembre 1925 et décédé le 1er Janvier 2016, demeurant [Adresse 4]

Madame [Z] [F] [M] [Y] [G] venant aux droits de Monsieur [E] [G], né le 17 Décembre 1925 et décédé le 1er Janvier 2016, demeurant [Localité 3]

représentées par Maître Sabrina YAHIA CHERIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0277

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #172

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 20 septembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/04600 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YHX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 décembre 1990 à effet le 1er novembre précédent, Monsieur [E] [G] a donné à bail à Monsieur [P] [C] un appartement avec box et cave accessoires dans un immeuble à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 5 500 francs outre 700 francs de provision sur charges.

Monsieur [E] [G] est décédé le 1er janvier 2016, puis son épouse le 14 juillet 2022, laissant pour leur succéder leurs filles Madame [O] [G], Madame [R] [G] et Madame [Z] [G].

Les consorts [G] ont délivré un congé reprise au bénéfice de l’une d’elles par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2022 à effet au 31 octobre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, les consorts [G] ont fait assigner Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La constatation du bien-fondé de la reprisé et en conséquence de la résiliation du bail, L’expulsion immédiate de Monsieur [P] [C], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et avec séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux, Sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel avec indexation jusqu’à la libération des lieux, Sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

A l’audience du 10 juillet 2024, les consorts [G], représentées par leur conseil, ont fait viser des conclusions, soutenues oralement, par lesquelles elles ont réitéré les prétentions et moyens de leur acte introductif d’instance.

Monsieur [P] [C] a été représenté par son conseil à l’audience et a fait viser des écritures qu’il a développées oralement, par lesquelles il a sollicité que la juridiction de céans se déclare incompétente sinon le rejet des demandes adverses en présence de contestations sérieuses, outre la condamnation in solidum des demanderesses à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 20 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Décision du 20 septembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/04600 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YHX

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée (CA Paris, 23 juin 2022, n°21-19742).

En l’espèce, l’action des consorts [G] vise à voir reconnaître le bien-fondé de la reprise du logement litigieux suivant l’examen du congé reprise. En conséquence, le juge des référés est compétent.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [P] [C] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er novembre 1993 pour une période de trois ans, et en dernier lieu pour la période du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2023, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 19 décembre 2022, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, Madame [Z] [G]. Le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.

S’agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera relevé que les consorts [G] ont motivé la reprise au bénéfice de l’une d’elles par le fait que la bénéficiaire est « actuellement à la retraite et en location » si bien qu’elle envisage d’habiter dans le logement litigieux pour lui « éviter de payer un loyer ». En ce sens, il ressort de son relevé de mensualités retraite du 2 juillet 2024 versé aux débats que Madame [Z] [G] est effectivement retraitée et qu’elle perçoit une pension mensuelle de 1 007,77 euros, « montant net payé après l’impôt sur le revenu », ce à quoi s’ajoute une partie du montant imposable du loyer payé par Monsieur [P] [C] de 1394,74 euros en juin 2024. Le loyer de Madame [Z] [G] en septembre 2023 est quant à lui de 736,01 euros. Au final, son reste à vivre est manifestement limité, compte tenu par ailleurs des charges habituelles de la vie courante et de son âge.

Monsieur [P] [C], sur qui repose alors la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l’existence d’éléments sérieux apportés par le bailleur, en application de l’article 9 du code de procédure civile, ne rapporte nullement cette preuve. Dès lors, le congé est bien régulier et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 octobre 2023.

Il y a lieu de constater que Monsieur [P] [C] est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués depuis cette date si bien qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts des consorts [G], il convient de dire que Monsieur [P] [C] est redevable à titre de provision d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou suite à l’expulsion, fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 2004,83 euros à l’échéance de juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [G] les frais qu’elles ont dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme de 700 euros leur sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

Constatons que Monsieur [P] [C] est occupant sans droit ni titre de l’appartement avec box et cave accessoires, situé au [Adresse 1] depuis le 1er novembre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [P] [C] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [O] [G], Madame [R] [G] et Madame [Z] [G] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [P] [C] à verser aux consorts [G] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (2004,83 euros en juin 2024), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons Monsieur [P] [C] à verser aux consorts [G] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons Monsieur [P] [C] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,