TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05118 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45JO

N° MINUTE :

13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [H] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05118 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45JO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 avril 2021, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [H] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 364,99 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [H] [T] par acte de commissaire de justice du 4 août 2023 un commandement de payer la somme de 5167,73 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [T] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [H] [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 30 mars 2024, soit la somme de 9434,34 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [H] [T] à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A cette audience [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 10013,93 euros. Le bailleur a indiqué que les loyers courants étaient payés. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement dans le délai légal de 36 mois.

Comparante en personne, Madame [H] [T] a reconnu la dette. Elle a fait état de ressources de 1800 euros par mois et a expliqué être employée de la Ville de [Localité 4]. Elle a ajouté avoir subi un arrêt du versement de sa rémunération pour la période du 1er septembre 2023 au 31 mars 2024, ce qui a entraîné son incapacité à pouvoir honorer ses obligations contractuelles envers [Localité 4] HABITAT OPH. Elle a engagé une procédure auprès de son employeur pour percevoir un rappel de sa rémunération sur la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2024 qu’elle estime être dû, considérant que sa mise en disponibilité ne concernait que le mois de septembre 2023. Madame [H] [T] a par ailleurs indiqué être soutenue par sa fille dans le paiement des loyers mais que celle-ci a des ressources faibles, à hauteur de 460 euros par mois. Elle a enfin dit envisager de déposer une demande de subvention auprès du FSL mais ne pas avoir encore initié de démarches en ce sens. Au final, Madame [H] [T] a sollicité de pouvoir effectuer des versements de 100 euros par mois pendant un an, dans l’attente de percevoir le rappel de revenus de son employeur qu’elle considère être dû, puis de 367 euros par mois pendant 24 mois.

La défenderesse a été autorisée à produire par note en délibéré, au plus tard le 2 octobre 2024, les justificatifs de sa situation administrative.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 29 septembre 2024 Madame [H] [T] a produit des pièces pour étayer de sa situation administrative depuis le 1er septembre 2023 et du contentieux en cours avec son employeur sur sa situation administrative sur la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2024 et de son droit ou non à percevoir un rappel de sa rémunération sur la période.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 7 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2024.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 2 avril 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 4 août 2023 pour la somme en principal de 5167,73 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [H] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [H] [T] restait devoir la somme de 10317,90 euros à la date du 11 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 560 euros le 1er septembre 2024).

Les frais de poursuite, d’un montant de 771,97 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [H] [T] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 9545,93 euros arrêtée au 11 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5167,73 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [H] [T] sera également condamnée au paiement à compter du 12 septembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les loyers courants sont payés depuis plusieurs mois. Madame [H] [T] a des revenus stables depuis avril 2024, étant employée de la ville de [Localité 4]. Elle est susceptible par ailleurs de percevoir un rappel de sa rémunération qu’elle n’a pas perçu pendant 6 mois d’octobre 2023 à mars 2024. Le bailleur a donné dans ces conditions son accord sur le principe de délais de paiement.

Des délais de paiement seront donc octroyés à Madame [H] [T] conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [H] [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [T] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2021 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Madame [H] [T], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 octobre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 11 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 560 euros le 1er septembre 2024) la somme de 9545,93 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023 sur la somme de 5167,73 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [H] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités d’un montant d’au moins 200 euros, puis 23 mensualités d’un montant d’au moins 290 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Madame [H] [T] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Madame [H] [T] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 12 septembre 2024,

* qu’à défaut pour Madame [H] [T] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection