TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 20/09/2024

à : Maitre Laurent VIOLLET

Copie exécutoire délivrée

le : 20/09/2024

à : Maitre Amandine JOUANIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/01219

N° Portalis 352J-W-B7I-C34KX

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 septembre 2024

DEMANDERESSE

La SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0129

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [V] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maitre Amandine JOUANIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #Z0046

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 20 septembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/01219 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34KX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2017, à effet au 15 décembre 2017, la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX (SIGT) a donné à bail à usage d’habitation à M. [M] [H] et Mme [P] [V] épouse [H] un appartement de trois pièces d’une surface de 103,61 mètre carrés situé [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 3 100 euros et d’une provision pour charges de 160 euros pour une durée de six ans.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX a fait délivrer à M. [M] [H] et Mme [P] [V] épouse [H] un congé avec offre de vente au prix net vendeur de 2.600.000 euros, à effet au 14 décembre 2023 à minuit.

M. [M] [H] et Mme [P] [V] épouse [H] ont adressé à leur bailleresse un courrier le 10 novembre 2023 aux termes duquel ils ont indiqué ne pas se porter acquéreurs de l’appartement en considération de son prix de vente très élevé et ont sollicité une prolongation de leur bail d’une durée d’un an dans l’attente du départ à la retraite de M. [H] et une installation en province.

Par courrier du 16 novembre 2023, le mandataire de la SIGT confirmait l’arrivée à échéance du bail le 14 décembre 2023 et le 20 novembre 2023, la bailleresse faisait sommation aux locataires d’être présents à l’état des lieux du 15 décembre 2023 à 9h00.

Déplorant le maintien dans les lieux des locataires au-delà de cette date, la SIGT les a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 :

Juger que le congé du 22 mai 2023 est valable,Ordonner l’expulsion de M. [M] [H] et Mme [P] [V] épouse [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier de l’appartement qu’ils occupent à [Adresse 1],Ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls du défendeur,Prononcer une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement de quitter les lieux, à défaut de libération volontaire de ceux-ci,Fixer une indemnité d’occupation journalière égale au montant du loyer en cours, calculée prorata temporis cette indemnité étant due jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés,Condamner M. [M] [H] et Mme [P] [V] épouse [H] à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, qui comprendront la sommation du 20 novembre 2023 et le procès-verbal de carence du 15 décembre 2023.

A l’audience du 24 juin 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, la SIGT, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient les demandes qu’elle a formées dans son acte introductif d’instance en précisant que sa demande formée en référé est fondée sur l’article 834 du code de procédure civile et notamment l’urgence.

Elle expose, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle a valablement fait délivrer à ses locataires un congé pour vente et que le maintien de ceux-ci dans les lieux, au-delà de la date d’effet du congé, justifie que soit ordonnée leur expulsion du logement, celle-ci ayant un besoin urgent de reprendre possession des lieux. Elle précise que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, le prix de vente n’étant pas manifestement excessif et ne causant aucun grief aux époux [H], ceux-ci ne pouvant se porter acquéreurs du bien même à un prix inférieur. Elle ajoute que les époux [H] doivent être considérés comme des occupants de mauvaise foi et ne peuvent prétendre à des délais supérieurs au délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux.

M. [M] [H] et Mme [P] [V] épouse [H], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, soutenues oralement au titre desquelles ils ont demandé qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’absence d’urgence et des contestations sérieuses qu’ils soulèvent, débouter la SIGT de ses demandes, subsidiairement, fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer encadré, soit la somme de 2.890,72 euros et leur octroyer un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en tout état de cause, condamner la SIGT à transmettre les quittances de loyer pour la période du 1er mai 2021 au 30 avril 2024, sous astreinte de 100 euros par jour et par document et à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils estiment que le litige échappe à la compétence du juge des référés en raison du caractère manifestement excessif du prix de vente fixé dans le congé qui entraîne la nullité du congé. A titre subsidiaire, les défendeurs sollicitent un délai de 12 mois pour quitter les lieux faisant valoir qu’ils ont cherché à se reloger sans succès et qu’ils envisagent de s’installer en province à la retraite de M. [H] qui doit intervenir le 1er juillet 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, qui a été prorogé au 20 septembre 2024, date à laquelle l’ordonnance a été mise à disposition des parties au greffe.

En cours de délibéré, le conseil de la SIGT a justifié de la transmission des quittances de loyer et d’indemnités d’occupation au conseil des défendeurs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SIGT

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, du même code, ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Il appartient au juge du fond, en cas de contestation et même, d’office, de vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, la SIGT fonde sa demande de validation devant le juge des référés, non sur le trouble manifestement illicite mais sur l’urgence.

Si l’urgence est un motif valable pour saisir le juge des référés, encore faut-il la démontrer.

En premier lieu, il convient de relever que l’offre de vente effectuée dans le congé mentionne un prix supérieur à celui du marché résultant de l’estimation produite par la demanderesse.

La fixation d’un prix de vente supérieur au prix du marché n’est pas le signe d’une volonté de vendre rapidement un bien immobilier.

Par ailleurs, la bailleresse ne fournit aucun élément financier montrant qu’elle serait contrainte de procéder de manière urgente à la vente de son bien immobilier.

Il convient en outre de relever que les indemnités d’occupation sont réglées par les défendeurs et que ces derniers ne s’opposaient pas au principe de quitter les lieux mais sollicitaient un délai de 12 mois pour le faire.

De son côté, la bailleresse ne justifie pas d’une urgence particulière ne lui permettant pas d’accéder à la demande de délai formée par les défendeurs dans leur courrier du 10 novembre 2023.

En l’absence de démonstration de l’urgence qui est pourtant le motif invoqué pour saisir le juge des référés plutôt que celui du trouble manifestement illicite, la SGIT ne peut poursuivre l’expulsion de les preneurs en référé, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

Par conséquent, non-lieu à référé sera prononcé s’agissant des demandes formées par la SGIT.

Sur la demande reconventionnelle de transmission des quittances

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. ».

Il est constant que la résiliation du bail qui n’a d’effet que pour l’avenir ne rend pas la délivrance de quittances sans objet pour la période antérieure à la résiliation et que l’occupant sans droit ni titre ne peut réclamer de justificatifs de paiement du loyer.

En l’espèce, la SIGT a justifié avoir produit l’ensemble des quittances de loyer jusqu’à l’échéance du bail, celle-ci étant intervenue le 14 décembre 2023, à minuit.

Il apparaît dont avec l’évidence requise en référé que la SIGT a satisfait la demande formée par les époux [H].

Sur les demandes accessoires

La SIGT, partie perdante, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [H] ayant du engager des frais pour assurer la défense de leurs intérêts, il sera fait droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles dans la limite de 1 500 euros.

L’exécution provisoire de la décision est de droit et ne peut être écartée en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé et par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant l’ensemble des demandes formées par la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX en l’absence d’urgence ;

RENVOYONS la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX à mieux se pourvoir ;

CONSTATONS que la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX a transmis à M. [M] [H] et Mme [P] [V] épouse [H] les quittances de loyer pour la période du 1er mai 2021 au 14 décembre 2023, date de l’arrivée à échéance du bail ;

DEBOUTONS M. [M] [H] et Mme [P] [V] épouse [H] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX à verser à M. [M] [H] et Mme [P] [V] épouse [H] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection.