TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/14055

N° Portalis 352J-W-B7F-CVIDP

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. OLYMPIA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2028

DÉFENDERESSE

Société CAFE DE L’OLYMPIA, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0083

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition

Décision du 12 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/14055 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIDP

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.C.I. OLYMPIA est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Elle a consenti un bail commercial à la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA portant sur un local commercial situé au sein du même immeuble, contenant 3 caves formant le lot n° 1.

Les lieux objets du bail sont ainsi désignés :

« DESIGNATION

Au rez-de-chaussée : une boutique située à la droite de la porte d’entrée de l’immeuble d’une surface de 30m² environ.

Au sous-sol : avec accès par un escalier particulier, petite dalle, cuisine, débarras, vestiaire, toilettes, dégagements, trois caves, chambre froide et monte charges, d’une surface totale de 94 m2 environ

Au 5ème étage : un petit logement composé d’une entrée, deux pièces, cuisine et water-closet à usage d’habitation auquel on accède par l’escalier de service ».

Se plaignant d’une occupation illicite d’une cave située au sous-sol formant le lot n° 28, dont elle propriétaire, la S.C.I OLYMPIA a fait assigner la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA afin de solliciter, à titre principal, son expulsion du lot n° 28, par acte d’huissier du 5 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, la S.C.I. OLYMPIA demande au tribunal de :

Vu l’article 544 du code civil,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Recevoir la SCI OLYMPIA en son action et l’y déclarer bien fondée,

En conséquence,

Juger que la SAS CAFE DE L’OLYMPIA occupe sans droit, ni titre, la cave formant le lot n°28 du lot de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2], située au sous-sol de l’immeuble, cave qui appartient à la SCI OLYMPIA,

Débouter la SAS CAFE DE L’OLYMPIA de ses demandes,

Y faisant droit,

Ordonner l’expulsion de la SAS CAFE DE L’OLYMPIA et de tout occupant de son chef, de la cave formant le lot n°28 du lot de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

Ordonner que cette expulsion pourra intervenir sans délai et dès la signification de la décision à intervenir,

Condamner la SAS CAFE DE L’OLYMPIA une astreinte de 500 euros par jour de retard, en cas de refus de restituer les lieux dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et aux frais du preneur, en garantie de toute somme qui pourrait être due,

Pour le surplus,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sera de droit, et à défaut, assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

Condamner la SAS CAFE DE L’OLYMPIA à payer à la SCI OLYMPIA une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la sommation de faire signifiée le 20 janvier 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2023 la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA demande au tribunal de :

Vu les pièces communiquées,

Débouter la SCI OLYMPIA de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

Condamner la SCI OLYMPIA à verser à la SAS CAFE DE L’OLYMPIA une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Décision du 12 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/14055 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIDP

Condamner la SCI OLYMPIA à verser à la société CAFE DE L’OLYMPIA une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement au profit de la SELAFA « SALABERT & BESSE » en application de l’article 699 du code de procédure civile

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 septembre 2024, a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

La S.C.I. OLYMPIA a été autorisée par le président à produire une note en délibéré, en y joignant l’intégralité du règlement de copropriété comportant l’état descriptif de division, avec mention éventuelle des plans des caves, au plus tard le 4 octobre 2024, et la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA a été autorisée à produire une note en délibéré en réponse au plus tard le 8 novembre 2024, dans les conditions des articles 442 et 445 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré notifiée par voie électronique le 19 septembre 2024, la S.C.I. OLYMPIA a transmis 3 pièces n° 12 à 14 (courrier du 17 novembre 2015, avec en pièces jointes des plans et un projet de modificatif à l’état descriptif de division, règlement de copropriété intégral du 21 décembre 1977, extrait de plan).

Par note en délibéré notifiée par voie électronique le 1er octobre 2024, la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA a répondu à la note en délibéré du 19 septembre 2024 de la partie demanderesse.

MOTIFS DE LA DECISION :

Les pièces n° 12 (courrier du 17 novembre 2015 et ses pièces) et 14 (extrait de plan de copropriété) communiquée par la S.C.I. OLYMPIA sans y avoir été spécialement invitée par le tribunal, seront écartées d’office des débats, en application des dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile.

I – Sur la demande d’expulsion de la S.A.S CAFE DE L’OLYMPIA formulée par la S.C.I. Olympia

La S.C.I. OLYMPIA considère que la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA occupe sans droit ni titre le lot n° 28, qui lui appartient.

S’agissant de son droit de propriété sur le lot n° 28, elle soutient que :

— les trois caves mentionnées dans le bail commercial dont est titulaire la société CAFE DE L’OLYMPIA forment le lot n° 1,

— le syndic de l’immeuble – Concorde Gestion – a alerté la S.C.I. OLYMPIA sur le fait que la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA effectuait des travaux sans autorisation dans le lot n° 28 qu’elle occupe sans droit ni titre,

— plusieurs sommations de cesser les travaux et l’occupation (le 20 janvier 2021, le 4 mars 2021, le 23 avril 2021 et le 25 mai 2021) ont été envoyées à la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA, mais chacun de ces courriers est resté sans réponse.

En réponse aux arguments développés par la S.A.S. CAFE DE L’Olympia, la S.C.I. OLYMPIA répond que :

— il ressort des pièces produites par la demanderesse que la S.C.I OLYMPIA est bien propriétaire du lot n° 28,

— le règlement de copropriété contient un descriptif du lot n° 1 ainsi qu’un plan du sous-sol qui désignent bien ce lot comme composé de trois caves situées sous le local commercial, caves qui ont été aménagées par les différents propriétaires du fonds de commerce, la cave n° 28 constituant donc une quatrième cave ne faisant pas partie de l’assiette du bail commercial,

— le lot n° 1 est ainsi décrit dans l’état de division du règlement de copropriété comme contenant trois caves, et le plan annexé démontre que ces caves se situent sous le bail commercial.

La S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA répond que :

Sur la propriété des caves :

— il incombe à la S.C.I. OLYMPIA de prouver quelles caves ont été mises à disposition de la S.A.S. CAFE DE L’Olympia,

— à l’occasion des différents baux qui ont été régularisés avec les propriétaires successifs du fonds de commerce appartenant aujourd’hui à la S.A.S. CAFE DE L’Olympia, la désignation des locaux loués n’a jamais fait référence aux lots de copropriété de l’immeuble : aucun des baux signés ne précise que les locaux loués constitueraient le seul lot n° 1 du règlement de copropriété, ni aucun plan des locaux loués n’a jamais été annexé aux différents baux conclus,

— la source du plan produit par la S.C.I. OLYMPIA n’est pas indiquée,

— depuis 1962, le preneur bénéficie d’un sous-sol situé sous la boutique et de trois caves dont l’une est située sous la porte cochère, l’emplacement des deux autres n’ayant jamais été précisé,

— le cabinet Gestima, mandataire de la bailleresse, qui a adressé en décembre 2020 une mise en demeure d’avoir à libérer la cave constituant le lot n° 28, a transmis à la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA le 29 novembre 2019 une régularisation des charges portant sur les lots n° 1 et 28,

— le fait que l’état descriptif de division mentionne « trois caves » n’est pas suffisant pour prouver que le lot n° 1 serait effectivement composé de trois caves, ce dernier n’ayant pas de caractère contractuel.

***

L’article 545 du code civil dispose que : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

L’article 544 du même code, dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que la propriété d’un bien se prouve par tous moyens et qu’il n’existe pas de hiérarchie entre les modes de preuve (ex. : Civ. 1ère, 11 janvier 2000, n° 97-15.406, publié au bulletin ; Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-11.275, premier moyen ; Cour d’appel de Nîmes, 2ème chambre section A, 9 janvier 2020, n° RG 18/03688).

La preuve de la propriété est libre. Les juges du fond ne peuvent, par avance, limiter les preuves admissibles (Civ. 1ère, 20 juin 1995, n° 93-15.371, publié au bulletin).

Ils apprécient ainsi souverainement les moyens produits par les parties pour justifier de leur droit de propriété.

Par ailleurs, il est constant que le règlement de copropriété peut conférer valeur contractuelle à l’état descriptif de division, dont les mentions ont alors vocation à compléter le règlement de copropriété, notamment quant à la définition des parties privatives, dès lors que celles-ci ne sont pas contradictoires avec les stipulations du règlement de copropriété, qui priment (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849 ; 13 décembre 2018, n° 17-23.008).

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites que le bail commercial conclu entre la S.C.I. OLYMPIA et la société CAFE de l’OLYMPIA (pièce n° 1 produite en demande) désigne les locaux loués pour l’exercice d’une activité de commerce de café, bar, buffet froid et chaud, vente à consommer et à emporter, pâtisserie, traiteur, viennoiserie, croissanterie, commerces de luxe, etc., comme suit :

« Au rez-de-chaussée : une boutique située à droite de la porte d’entre de l’immeuble d’une surface de 30 m² environ.

Au sous-sol : avec accès par un escalier particulier, petite salle, cuisine, débarras, vestiaire, toilettes, dégagements, trois caves, chambre froide et monte charges, d’une surface totale de 94 m² ».

Cette désignation correspond parfaitement à celle du lot n° 1 figurant en page 8 de l’état descriptif de division de l’immeuble, inclus en chapitre IV du règlement de copropriété du 21 décembre 1977), à savoir :

« Dans le bâtiment A, un local commercial comprenant avec accès sur [Adresse 10], à droite du porche commun :

— au rez-de-chaussée : une salle de café, avec accès depuis le couloir du sous-sol :

— au sous-sol : salle de café, cuisine, toilette, deux water-closets, cabinet téléphonique, vestiaire, débarras, deux dégagements, trois caves et chambre froide,

Ces deux niveaux communiquent entre eux par escalier particulier » (pièce n° 2 produite en demande).

Ces stipulations du règlement de copropriété intégrant un état descriptif de division ayant valeur contractuelle quant à la composition du lot n° 1, opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires, le sont donc à la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA, en sa qualité de locataire du copropriétaire bailleur (ex. Civ. 3ème, 4 janvier 1991, n° 89-10.959, Bull n 2), cette dernière n’établissant pas qu’elle aurait pu, d’une quelconque façon, ignorer l’existence de la copropriété (ex. : Civ. 3ème, 3 mars 2004, n° 89-10.959, Bull. n° 2).

Les trois caves communicantes en sous-sol faisant partie de l’assiette du bail commercial conclu avec la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA, qui seules communiquent avec la « boutique » ou « salle de café » située au rez-de-chaussée par un escalier particulier, sont clairement identifiables dans le plan du sous-sol de l’immeuble annexé au courrier du 21 décembre 2020 adressée au locataire par le mandataire de la S.C.I. OLYMPIA, le cabinet GESTIMA, lui demandant de libérer sans délais « toutes les caves isolées que vous pourriez occuper » (pièce n° 2 précitée et pièce n° 3 produite en demande).

Elles sont parfaitement dissociables de la cave n° 28 acquise le 17 mars 1997 par la S.C.I. OLYMPIA (pièce n° 11 produite en demande, attestation notariée du 15 septembre 2021), également identifiée sur le plan susmentionné, qui correspond au lot n° 28 de l’état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété précité du 21 décembre 1977 (pièce n° 13 produite en demande, page 12), à savoir :

« Dans le bâtiment A, escalier de service, au sous-sol, deuxième porte gauche, une cave ».

Cette cave n° 28, éloignée des trois caves susmentionnées et dont la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA ne conteste pas l’occupation, ne communique nullement par un escalier particulier avec la boutique en rez-de-chaussée, comme prévu au bail conclu entre la S.C.I. OLYMPIA et la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA.

L’occupation illicite, sans droit ni titre, de cette cave n° 28 située deuxième porte à gauche en descendant de l’escalier de service, ne faisant pas partie des lieux loués, est également établie au travers de la production d’un procès-verbal de constat d’huissier du 7 mai 2021, un document étant affiché sur la porte métallique de cette cave, de couleur claire et pourvue d’une serrure de facture récente, émanant de la « PATISSERIE DE L’OLYMPIA », relatif aux vols de matériels, nourritures et pâtisseries dans l’établissement (pièce n° 7 produite en demande, pages 5 et 6 en particulier).

A l’examen des pieces versées aux débats et des moyens débattus, le tribunal dispose donc d’éléments suffisants pour établir que la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA occupe sans droit ni titre une cave qui n’est pas incluse dans l’assiette de son bail.

Qu’elles qu’aient été les conditions antérieures d’occupation de cette cave n° 28, la locataire ne pouvait ignorer cette situation d’occupation irrégulière de ladite cave à compter du courier précité en date du 21 décembre 2020, parfaitement explicite, émanant du Cabinet GESTIMA (pièce n° 2 précitée) puis de la sommation de stopper divers travaux dans la cave formant le lot n° 28 du règlement de copropriété et de restituer ladite cave dans son état initial au propriétaire, qui lui a été adressée par voie d’huissier de justice le 20 janvier 2021 (pièce n° 4 produite en demande).

La cave n° [Cadastre 3] n’est pas comprise dans l’assiette de la convention conclue et la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA ne justifie d’aucun titre d’occupation, alors même que la cave litigieuse occupée n’est pas accessible par le local mis à sa disposition en rez-de-chaussée, comme prévu au bail, de sorte qu’elle ne dispose d’aucun droit à occuper ce lot (ex. : Cour d’appel de [Localité 8], Pôle 5 – Chambre 3, 13 mai 2016, n° RG 14/07148).

Force est donc de constater que la cave n° 28 ne fait pas partie de l’assiette du bail de sorte que, en l’absence de droit de la locataire sur ladite cave, aucune contestation sérieuse ne s’oppose à la demande d’expulsion formée par la S.C.I. OLYMPIA (ex. : Cour d’appel de [Localité 11], 14ème chambre, 21 mars 2007, n° RG 07/00626).

Faute pour la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA de justifier d’un titre régulier d’occupation concernant la cave litigieuse, il sera dès lors fait droit à la demande de la S.C.I. OLYMPIA d’expulsion de la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA, dans les conditions qui seront fixées au dispositif du présent jugement, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

II – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA :

La S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA fait valoir que l’attitude de la S.C.I. OLYMPIA témoigne d’une mauvaise foi, d’un abus du droit d’agir et justifie le versement d’une somme de 10.000 euros de dommages-intérêts.

***

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA, qui succombe à l’instance, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par la S.C.I. OLYMPIA en introduisant la présente instance, qui aurait été de nature faire dégénérer leur action en abus de droit, ni du préjudice allégué, dont la nature même n’est pas précisée, lequel n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum.

Dès lors, la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA devra être intégralement déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation de la S.C.I. OLYMPIA à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

La S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500,00 € à la S.C.I. OLYMPIA sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. OLYMPIA sera en revanche déboutée de sa demande formée au titre du coût de la sommation de faire signifiée le 20 janvier 2021, dès lors que les frais de sommation interpellative par huissier de justice antérieurs au procès qu’une partie a fait réaliser sans désignation à cet effet par décision de justice ne relèvent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile mais sont inclus dans l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile (ex. : Cour d’appel de Douai, Chambre 2, section 1, 12 juillet 2018, n° RG 17/04018).

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Ecarte des débats les pièces n° 12 (courrier du 17 novembre 2015 et ses pièces) et 14 (extrait de plan de copropriété) communiquée par la S.C.I. OLYMPIA selon note en délibéré notifiée par voie électronique le 19 septembre 2024,

Déclare l’occupation par la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA du lot n° 28 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], appartenant à la S.C.I. OLYMPIA, sans droit ni titre,

Ordonne l’expulsion de la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA du lot n° 28 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant quatre mois,

Dit ladite astreinte sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de la S.C.I. OLYMPIA à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA aux entiers dépens de l’instance,

Déboute la S.C.I. OLYMPIA de sa demande relative au coût de la sommation de faire signifiée le 20 janvier 2021,

Condamne la S.A.S. CAFE DE L’OLYMPIA à payer à la S.C.I. OLYMPIA la somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 12 Décembre 2024

La Greffière, Le Président,