TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [X]

Monsieur [B] [X]

Monsieur [K] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09859 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SUX

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 octobre 2024

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE PARIS), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [K] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juillet 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09859 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SUX

EXPOSE DU LITIGE

L’EPIC PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [U] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Monsieur [U] [X] est décédé le 26 décembre 2006. Madame [R] [X] née [D] est devenue titulaire du droit au bail, selon un avenant du 14 mars 2007. Elle est décédée le 17 juillet 2020.

Par courrier reçu en date du 22 juillet 2020, Monsieur [B] [X] et Monsieur [N] [X] ont sollicité le transfert du bail à leur profit, en leur qualité de fils de Madame [X], résidant avec elle depuis leur enfance, ce à quoi s’est opposé par courrier du 30 mars 2022, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH, considérant que les conditions légales, notamment celle de cohabitation depuis plus d’un an, et de ressources n’étaient pas justifiées, leur demandant de libérer l’appartement dans les 3 mois.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier en date du 13 et 18 octobre 2023, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location, le 17 juillet 2020,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X], et tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique au besoin, avec séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du cité,condamner in solidum Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] à lui verser à compter du 27 juillet 2020 une indemnité d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, arrêtés à la somme de 1717, 93 euros au 1er août 2023, majorés de 30%, jusqu’à libération des lieuxmaintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner in solidum Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’assignation.

A l’audience du 3 juillet 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif, sauf à préciser que l’arriéré d’indemnité d’occupation, dont le paiement est sollicité, à la date de l’audience s’élève à la somme de 1369, 47 euros, à la date du 13juin 2024. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies, les défendeurs ne justifiant pas de la condition de cohabitation d’au moins un an avant le décès de la locataire, ne justifient pas de leurs ressources, et ainsi ne justifient pas des conditions de transfert de bail.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [K] [X], et Monsieur [N] [X] n’ont pas comparu. Monsieur [B] [X] comparaît, sollicitant le transfert du bail. Il explique qu’il percevait un salaire de 1200 euros au moment du décès de sa mère, que son frère [N] touchait la somme de 2000 à 3000 euros en tant qu’autoentrepreneur, mais qu’il ne connaît pas les ressources de son neveu, Monsieur [K] [X]. Il indique qu’ils vivent tous les trois dans l’appartement.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, Monsieur [K] [X] ne dispose pas du droit au transfert, ce dernier se présentant comme le neveu de Madame [X].

Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] se présentent comme les fils de Madame [X], aucun document, livret de famille, actes de naissance n’étant versé pour le justifier, la société bailleresse n’émettant, pour autant, aucune contestation sur ce point.

Les avis d’impôt de Monsieur [N] [X] sont versés pour les années 2019 et 2020, de même que sont produites les fiches de paie de l’année 2023. Monsieur [B] [X], quant à lui, apporte plusieurs fiches de paie depuis janvier 2019, à l’adresse litigieuse, mais ne fournit pas son avis d’imposition. Il verse des documents indiquant que Monsieur [N] [X] a déménagé d’un autre logement en 2019, sans davantage d’informations, ni d’explications sur les conséquences de ce déménagement. Par ailleurs, il ressort des documents versés que plusieurs colis étant distribués au nom de Monsieur [X] [N] à l’adresse litigieuse, sans qu’aucune conséquence ne puisse, non plus, être tirée de cette information.

De ce fait, au vu des éléments versés, ils ne justifient pas, ni de la cohabitation depuis une année dans le logement, ni de leurs ressources à la date du décès et, en tout état de cause, le logement est un logement de 4 pièces.

Dès lors, en l’état des justifications apportées, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [R] [X], soit au 17 juillet 2020, depuis plus de quatre années.

Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] étant sans droit ni titre depuis le 18 juillet 2020, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] seront ainsi tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux, en ce que rien de justifie de faire droit à la majoration de 30% sollicitée.

Le décompte produit fait état par ailleurs d’un arriéré locatif liquidé 1257, 20 euros arrêté au 13 juin 2024 ( frais déduits), ayant commencé postérieurement au décès de son père, soit au 17 juillet 2020. En conséquence, Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme correspondant aux arriérés d’indemnité d’occupation échus, à la date du 13 juin 2024

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus les frais de l’assignation.

IL sera fait droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hatuer de 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail relativement au logement sis [Adresse 2], au décès de Madame [X] [R], le 17 juillet 2020

CONSTATE que Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] sont depuis le 18 juillet 2020 occupants sans droit ni titre de ce bien ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] à verser à la l’EPIC PARIS HABITAT-OPH la somme de 1257, 20 (décompte arrêté au 13 juin 2024), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] à verser à la l’EPIC PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l’indemnité

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X], Monsieur [B] [X], Monsieur [N] [X] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection