TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Barthélémy LATHOUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marc PANTALONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06706 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LXX

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C], [H] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Marc PANTALONI de l’AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0025

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Barthélémy LATHOUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0418

Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Barthélémy LATHOUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0418

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/06706 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LXX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 juin 2015, M. [S] [Z] et Mme [F] [Z] ont donné à bail à M. [C], [H] [K] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 2150 euros hors charges, révisable en fonction de l’indice de référence des loyers, outre 250 euros à titre de provisions pour charges. Le montant du loyer actuel s’élève à 2293.01 euros et celui de la provision pour charges 105 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2023, M. [S] [Z] et Mme [F] [Z] ont donné congé aux fins de reprise à M. [C] [K] à effet au 30 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, M. [C] [K] a fait assigner M. [S] [Z] et Mme [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

Condamner solidairement M. et Mme [Z] à faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant l’appartement loué dont le ponçage et la vitrification du parquet ainsi que la dépose et repose des radiateurs et leur mise en fonction et réaliser les investigations et travaux nécessaires afin de supprimer l’origine des humidités dans les chambres, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner solidairement M. et Mme [Z] à rembourser à M. [K] la somme de 50.650,31 euros, correspondante à 40% du montant total des loyers versés par lui depuis le mois d’août 2019,Ordonner la consignation des loyers et charges de copropriété auprès de la Caisse des dépôts et des consignations ;Juger le congé délivré nul, et à défaut, accorder à M. [K] un délai supplémentaire d’un an afin que son relogement puisse avoir lieu dans des conditions normales,Condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens, y compris les frais de procès-verbaux de constat établis par les commissaires de justice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, M. [C] [K], assisté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, y ajoutant les demandes suivantes :

le rejet de la demande de validation de congé pour habiter formée par les défendeurs,le rejet de la demande de condamnation de M. [C] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2500 euros outre 105 euros de charges,le rejet de la demande d’expulsion et de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,le rejet de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Au soutien de ses prétentions relatives aux travaux de remise en état du logement et de l’indemnisation de son préjudice de jouissance, M. [C] [K] se prévaut des dispositions de l’article 1719 du code civil, de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, expliquant que le logement pris à bail a subi plusieurs dégâts des eaux, les travaux de remise en état n’ayant été que partiellement effectués par ses bailleurs. Il expose ainsi avoir vécu dans un logement insalubre, et avoir subi un préjudice résultant de l’humidité, du parquet marqué par des traces blanchâtres et de l’absence de chauffage durant plusieurs mois.

Au soutien de sa demande tendant à faire constater la nullité du congé délivré par ses bailleurs, il considère qu’ils ne justifient pas de la réalité de leur projet de reprise.

M. [S] [Z] et Mme [F] [Z], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils sollicitent :

— le rejet des demandes formées par M. [C] [K],

— à titre reconventionnel,

— la validation du congé pour reprise délivré le 28 août 2023,

— la condamnation de M. [C] [K] au paiement d’une somme de 2500 euros mensuelle outre 105 euros de charges à compter du 30 juin 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation,

— l’expulsion simple et immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin, avec le cas échéant séquestration des meubles, aux frais, risques et périls du locataire,

— la condamnation de M. [C] [K] à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien du rejet des prétentions du demandeur, M. [S] [Z] et Mme [F] [Z] exposent que si le logement occupé par M. [C] [K] a subi trois dégâts des eaux, ils se sont rapidement mobilisés aux fins de réalisation des travaux réparatoires. Ils expliquent toutefois que certains d’entre eux n’ont pu être réalisés du seul fait du locataire, qui s’est opposé à recevoir les entreprises pourtant missionnées à cet effet. Ils soulèvent en outre, s’agissant de la demande indemnitaire, la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la validité du congé qu’ils ont délivré, ils rappellent, au visa de l’article 15 et 15-1 du code civil, que la justification du caractère réel et sérieux du projet de reprise du logement n’est pas prescrite à peine de nullité et qu’elle peut être fondée sur des éléments intervenus postérieurement à la délivrance du congé.

Leur opposition aux délais pour quitter les lieux sollicités par le demandeur est justifiée par son attitude, qu’ils considèrent dilatoire, et par le fait qu’il a déjà bénéficié d’un délai d’un an depuis la délivrance du congé. Ils ajoutent que M. [C] [K] était, dès la fin de l’année 2020, informé du projet de reprise de ses bailleurs, mais qu’il serait parvenu à les empêcher de délivrer congé à cette date.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Il convient de préciser que l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral. En l’absence de production d’un tel arrêté, le logement ne peut être qualifié d’insalubre.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le logement doit donc comporter les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire précisés aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que les équipements de chauffage doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement et précise que le logement doit comporter au titre des éléments d’équipement et de confort : une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce M. [C] [K] demande que soient effectués des travaux de remise en état ainsi que l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Il sera d’ores et déjà précisé que le congé délivré le 28 août 2023 étant valide, ainsi que motivé ci-après, M. [C] [K] est, depuis le 1er juillet 2024, sans droit ni titre, de sorte que le bailleur n’est plus, depuis cette date, tenu à son obligation de délivrance, le contrat étant résilié depuis le 30 juin 2024. En conséquence, les demandes tendant à condamner M. et Mme [Z] à effectuer les travaux sous astreinte et de consignation des loyers et charges de copropriété sont sans objet.

S’agissant de son préjudice de jouissance, M. [C] [K] allègue avoir subi les conséquences de plusieurs dégâts des eaux, notamment l’humidité, se manifestant par des tâches et des moisissures sur les murs et le parquet, ainsi que par une absence de chauffage.

Pour en attester, il produit :

3 déclarations de sinistres effectuées auprès de son assureur, en date du 4 août 2019, 2 mars 2020, et 5 juin 2020,Un devis du 19 août 2019 établi par la société AC2P, au nom de M. [K] [C], pour des travaux de peinture dans l’entrée et le salon, ainsi que des travaux de reprise du parquet dans ces deux pièces (ponçage et vitrification),Un courrier de la MACIF, assureur du locataire, daté du 12 septembre 2019, dont il résulte que des opérations d’expertise ont eu lieu le 23 août 2019 s’agissant du sinistre référencé 192863909 et qu’ils ont affecté le salon et l’entrée, la reprise des dommages ayant été estimée à la somme de 3237,51 euros,Un courrier de la MACIF, daté du 29 novembre 2019, prévoyant des opérations d’expertise devant se tenir le 4 décembre 2019,Un devis du 10 décembre 2019 établi par la société ALAZARD, au nom de Mme [F] [Z], d’un montant de 6473,53 euros, pour des travaux de peinture dans l’entrée et le salon/salle à manger, et de ponçage et vitrification des sols dans les mêmes pièces, accepté par les bailleurs le 9 janvier 2021,Un courrier de la MACIF, daté du 10 juillet 2020, prévoyant des opérations d’expertise devant se tenir le 28 juillet 2020, en référence à un sinistre référencé 202809515,Des échanges de SMS entre M. [C] [K] à Mme [F] [Z], entre le 1 septembre 2020 et le 3 novembre 2020, concernant des éventuels travaux sur le balcon, notamment le changement du plomb, l’eau s’infiltrant selon M. [C] [K] dans la jonction des plaques, et infiltrant la façade,Un courriel émanant de Mme [F] [Z], daté du 20 octobre 2020, dans lequel elle explique avoir constaté des cloques sur les murs, et, côté extérieur, derrière la descente des eaux de pluie, la présence de fissures et d’un trou provisoirement colmaté au silicone ; Elle évoque, s’agissant « des dégâts les plus récents au bas du mur externe », un écaillage important de la peinture, directement lié selon elle à la stagnation des eaux de pluie sur le balcon ; elle se plaint, auprès de différents interlocuteurs, de défauts d’étanchéité signalés dès 2015 sans que les travaux nécessaires n’aient été mis en œuvre, et réclame une expertise complète, rapide et indépendante.Un courrier de la MACIF daté du 28 décembre 2020 prévoyant un rendez-vous d’expertise le 29 décembre 2020,Un SMS émanant de Mme [F] [Z], daté du 27 janvier 2021, indiquant que cela lui avait été utile de voir l’état sur place et de discuter avec M. [T], et demandant à M. [K] de faire des photographies quand la vasque sera déposée pour voir l’état en dessous,Un échange de SMS du 3 février 2021, indiquant que la société ALAZARD viendrait gratter les plafonds le lendemain,Un échange de courriels entre Mme [F] [Z] et M. [C] [K], dans lequel ce dernier indique, le 2 juin 2021, que le taux d’humidité est encore de 41%, et, le 3 juin 2021, qu’après recherche de fuite, il n’y a aucune trace suspecte dans l’appartement,Des échanges concernant le passage d’un couvreur, au mois de juillet 2021, puis, au mois de septembre 2021,Un courriel de M. [C] [K] du 28 septembre 2021, indiquant que les travaux sur le balcon ont bien commencé, et qu’il est agacé par le fait de devoir être présent pendant les deux semaines de travaux, le transport des plaques de plomb par le toit n’étant pas possible,Un email émanant de M. [S] [Z], daté du 29 septembre 2021, dans lequel ce dernier indique être « conscient de la gêne occasionnée » et remercie son interlocuteur de permettre des travaux qui permettront de diminuer les dégâts et les désagréments,Un courriel de M. [C] [K] du 15 octobre 2021, indiquant que le taux d’humidité des plafonds du séjour est encore de 20% et que la peinture des plafonds n’est pas encore envisageable, quand celui du bas de la chambre est encore à 40% ; que, s’agissant des murs du séjour et de la grande chambre, cela semble sec ; que le balcon a été refait ;Un courriel du 18 mars 2022, adressé par M. [C] [K] à ses voisins, indiquant que les plafonds, touchés par deux dégâts des eaux, sont enfin secs et que les travaux démarreront le lundi 28 mars 2022 ;Un procès-verbal de constat du 25 mars 2022, aux termes duquel l’huissier de justice, requis par M. [C] [K] aux fins de « constater les dégâts existants avant rénovation », des travaux étant prévus le lundi suivant, a relevé :Dans l’entrée : le mur de droite du placard en mauvais état, qui présente des traces noirâtres et jaunâtres,Dans le salon : un plafond en très mauvais état général, présentant des fissures, des traces marron, et dont la peinture s’arrache ; un parquet, qui, « par endroits », est en mauvais état, marqué par des traces blanchâtres ; la partie inférieure du mur situé à droite de la fenêtre en mauvais état, et, à proximité immédiate, de la peinture qui cloque ;Dans la chambre en suivant le salon : une peinture en mauvais état, craquelée, sur le mur à droite du radiateur, et, sous la peinture craquelée, des traces de moisissures noires ; derrière le radiateur, le mur est « presque complètement » recouvert de moisissures noires ; sur le sol, « par endroits », la vitrification du parquet est en mauvais état, marquée par des traces blanchâtres, sous la fenêtre ;Dans la chambre en suivant, des doubles rideaux dont le versant côté mur est marqué par des traces noirâtres ; au plafond, à gauche de la fenêtre, une peinture qui cloque légèrement ; la présence d’une micro-fissure verticale sur le mur du fond ; sur le sol, « par endroits », la vitrification du parquet est en mauvais état, marquée par des traces blanchâtres, notamment sous la fenêtre ;Les photographies jointes au constat illustrent un plafond du salon très abîmé, les détériorations étant très visibles ; les moisissures derrière le radiateur de la première chambre sont importantes : les autres désordres constatés sont peu visibles sur les photos et apparaissent ne concerner que des surfaces très réduites.

Un courriel du 9 avril 2022, dans lequel M. [C] [K] indique à M. [S] [Z] qui lui indiquait le 8 avril 2022 le passage d’un professionnel « pour faire le point sur le parquet », qu’il est urgent de terminer les travaux, son fils étant contraint de loger ailleurs, les meubles du séjour étant entassés dans les deux chambres, et les radiateurs du séjour, cuisine, WC étant hors service alors que les températures extérieures avoisinent les 0 degrés.Un procès-verbal de constat du 13 février 2023, aux termes duquel l’huissier de justice, a constaté :Dans la salle de douche : de petites tâches jaunâtres sur le faux plafond, de petites tâches jaunâtres et des pointes d’humidité sur le coffrage d’angle au-dessus du lavabo, de petites tâches jaunâtres éparses sur la cuve du lavabo, de petites tâches jaunâtres sur le pan du mur au dessus du lavabo ainsi que des petites coulures,Dans la chambre enfant, un mur presqu’entièrement recouvert de moisissures noires derrière le radiateur sous la fenêtre de gauche, des moisissures étant également visibles sur la gauche et la droite de ce radiateur ; sur la droite, la peinture est en mauvais état et craquelée ; le joint du dormant inférieur de cette même fenêtre est détérioré en partie centrale ; un espace de travail est installé dans cette pièce.Dans le salon/salle à manger, les deux radiateurs sont déposés au sol, les tuyaux de chauffage ne sont pas reliés ; le sol du salon comme celui de l’entrée présente des traces blanchâtres multiples ; le thermomètre affiche 16,5 degrés ; le seul radiateur en marche est en position 5, la chaudière étant pour sa part réglée sur la température maximale pour le chauffage.Dans les parties communes, le ponçage du sol est en cours.Les photographies jointes au constat illustrent les moisissures et peintures abîmées autour et derrière le radiateur de la chambre d’enfant ; les désordres constatés sur le parquet y sont peu visibles. Les désordres constatés dans la salle de bain sont peu visibles sur les photos et apparaissent ne concerner que des surfaces très réduites.

Un courriel du 4 avril 2023, dans lequel M. [C] [K] indique que suite à trois dégâts des eaux (étanchéité des balcons, écoulement des eaux pluviales, engorgement du chéneau), son assureur a mandaté un expert pour vérifier l’humidité, et la possibilité de démarrer les travaux dans les pièces touchées (les deux chambres) ;Un courriel du 5 juillet 2023, concernant une recherche de fuite programmée le 6 juillet 2023,Un devis du 26 octobre 2023 établi par la société ALAZARD, pour des travaux de peinture dans la grande chambre, et de ponçage et vitrification des sols dans la même pièce, accepté par les bailleurs le 1 novembre 2023,Un courriel du 6 novembre 2023 adressé par M. [C] [K] à la société ALAZARD, indiquant que les radiateurs sont mal fixés et qu’il ne peut pas s’en servir,Un courrier du 19 janvier 2024 confirmant une expertise devant se tenir le 20 février 2024,Un devis du 19 mars 2024 établi par la société ALAZARD, pour des travaux de peinture dans la petite chambre, et de ponçage et vitrification des sols dans la même pièce, Un courriel adressé le 20 mars 2024 à ses bailleurs, expliquant que l’expert désigné par son assureur était repassé et que des difficultés s’étaient présentées quant à la détermination de l’origine des désordres dans la petite chambre, suite à la survenance de trois dégâts distincts. Il y précisait que les dégâts dans la petite chambre seraient pris en charge par sa propre assurance, mais qu’en tout état de cause, les travaux n’étaient pas possibles en l’état, puisque le taux d’humidité était encore de 40%.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que :

— le logement pris à bail par M. [C] [K] a subi plusieurs dégâts des eaux déclarés à l’assureur les 4 août 2019, 2 mars 2020, et 5 juin 2020,

— le premier de ces dégâts des eaux a affecté l’entrée et le salon / salle à manger.

— les deux dégâts des eaux suivants, liés, manifestement, à des infiltrations au niveau de la façade (étanchéité du balcon et écoulement des eaux pluviales) ont généré des désordres sur les pans de mur sur lequel étaient fixés les radiateurs dans les deux chambres et le salon.

— le chauffage n’a manifestement pas fonctionné dans le salon, du fait de la dépose de radiateurs.

— le parquet a subi des désordres esthétiques, peu visibles sur les photographies.

Les bailleurs produisent pour leur part leurs échanges avec leur locataire, dont un courriel daté du 5 juin 2021, dont il résulte qu’un devis de la société ALAZARD a été par eux accepté, et qu’un acompte de 80% a été versé le 9 janvier 2021. De leur correspondance avec Mme [V] [X], il résulte que, le 17 septembre 2021, M. [K] n’avait pas encore répondu ni repris rendez-vous pour la réfection des plafonds.

Dans un courriel du 11 mars 2022, ils indiquent à M. [C] [K] avoir donné leur accord à la société ALAZARD et lui demandent de convenir avec cette société d’une date de début des travaux. Dans un courriel du 30 mars 2022, M. [C] [K] demande expressément la dépose des radiateurs pour assainir les murs, et admet que Mme [Z] est en droit de choisir le meilleur traitement du parquet possible, compte-tenu de la proposition de l’artisan de n’effectuer qu’un polissage. Dans un courrier daté du 11 avril 2022 -sic- , Mme [Z] indique que M. [C] [K] n’a pas répondu à son courriel du 12 avril à 8h ni à son SMS du 12 avril à 12h04 pour terminer les travaux dans la semaine du 11 avril 2022. Elle y évoque le fait qu’au cours d’une réunion tenue le 11 avril 2022, la société ALAZARD a acté la bonne réalisation du chantier de réfection des plafonds et des moulures. Elle y précise qu’il a, au cours de cette réunion, été décidé de poncer le parquet et d’effectuer des retouches au vernis polyuréthane teinté, avec proposition d’intervention les 12, 13 et 14 avril. Il y est enfin mentionné l’absence de réponse de M. [C] [K] à la société ALAZARD concernant la repose des radiateurs, alors que c’est à sa demande expresse que les radiateurs ont été déposés, et qu’il avait préalablement été informé du fait qu’il n’aurait pas de chauffage. Dans un courriel du 14 avril 2022, M. [C] [K] indique à la société ALAZARD, en réponse à un courriel daté de la veille, sollicitant un rendez-vous pour permettre au plombier de réinstaller les radiateurs, qu’il ne lui parait pas judicieux de réinstaller les radiateurs tant que les « travaux ne sont pas conclus ».

Dans un autre courriel daté du 1 novembre 2023, les bailleurs indiquent avoir accepté le devis du 23 octobre 2023 et avoir procédé à un virement de 2530,20 euros. Dans un courriel du 23 février 2024, M. [S] [Z] réclame un rapport d’expertise concernant le sinistre n° 20-RD-24682, réalisé à la suite d’une « ré-évaluation » des dégâts par la MACIF, assureur du locataire. Il ajoute que le locataire n’a pas souhaité faire les travaux que lui-même a réglés auprès des deux sociétés missionnées. Enfin, dans un courriel du 15 juillet 2024, M. [C] [K] indique à M. [S] [Z] que c’est lui, et lui-seul, le donneur d’ordre, puisque le dégât est pris en charge par son assureur et qu’il a déjà versé à la société ALAZARD un chèque pour régler le devis fait à son nom ; il lui demande de ne pas interférer dans ses relations avec ALAZARD.

Les bailleurs produisent en outre une photographie non datée, représentant un plafond et des moulures en parfait état.

De ces éléments, il se déduit que les bailleurs se sont montrés réactifs, et ne se sont jamais montrés résistants à la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état du logement, quels que soient les développements de M. [C] [K] sur l’absolue nécessité de procéder à la vitrification de l’intégralité du parquet selon ses propres normes, ou selon les devis produits, étant précisé qu’il ne s’était dans un premier temps pas opposé à ce que les désordres soient traités selon la proposition qui avait été faite par sa bailleresse, et qu’aucun rapport d’expertise n’est fourni, de sorte qu’il n’est pas établi que l’entière vitrification des sols soit rendue nécessaire par les dégâts des eaux survenus. Il apparaît en outre que les bailleurs ne s’opposent pas aux travaux de peinture à réaliser dans les chambres, mais que c’est le taux d’humidité qui empêche leur reprise immédiate. Enfin, il est démontré qu’ils ont fait le nécessaire aux fins d’identifier l’origine des fuites.

Il sera toutefois rappelé que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat et ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Or, il apparaît en l’espèce que le plafond et les murs des chambres ont subi des dommages, et que les travaux concernant les plafonds, quelle qu’ait été la réactivité des bailleurs, n’ont pu démarrer que le 28 mars 2022, en raison de l’humidité des surfaces, la réfection des plafonds et des moulures ayant été achevée le 11 avril 2022. Quant aux murs des chambres, il est établi qu’ils étaient toujours humides au mois de mars 2024, et qu’au 15 juillet 2024, un devis venait d’être signé pour leur réfection.

Il s’en déduit donc que M. [C] [K] a subi un préjudice de jouissance relatif aux murs de l’entrée et au plafond endommagé du mois d’août 2019 au mois d’avril 2022, et qu’il a subi un préjudice de jouissance affectant les murs des chambres à compter de la seconde déclaration de sinistre, le 2 mars 2020, jusqu’au moins le 15 juillet 2024.

S’agissant du dysfonctionnement du chauffage, aucun des éléments versés aux débats ne permet d’affirmer que les pièces autres que le salon n’en étaient pas équipées. Il apparaît que c’est au cours des travaux initiés le 28 mars 2022 qu’ils ont été déposés. A la lecture des écritures de M. [C] [K], les radiateurs ont été reposés en mars 2023, soit une année plus tard. Il ressort toutefois des pièces produites par les bailleurs que M. [C] [K] a été contacté à plusieurs reprises aux fins de repose des radiateurs, à compter de la mi-avril 2022. Il ne saurait dès lors se prévaloir d’un préjudice de jouissance du fait de l’absence de chauffage pour une durée supérieure à la période comprise du 28 mars 2022 au 14 avril 2022, qui ne concernait manifestement que son salon.

Quant aux désordres affectant le parquet, cela depuis le premier dégât des eaux, ils ne sont pas de nature à empêcher le locataire de jouir paisiblement de son logement. Il est en outre établi qu’il n’a jamais pu être remédié à ce désordre, d’ordre purement esthétique, M. [C] [K] s’étant opposé sans motif à la solution proposée par sa bailleresse dès le mois d’avril 2023. La période postérieure au mois d’avril 2023 ne saurait dès lors être retenue au titre du préjudice de jouissance.

Les bailleurs soulèvent par ailleurs la prescription triennale pour la période antérieure aux trois années précédent l’assignation en justice.

En application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il en résulte que M. [C] [K] ne peut solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance antérieur de trois années à l’assignation du 30 mai 2024.

M. [C] [K] ne peut par ailleurs pas prétendre à des dommages-intérêts pour la période postérieure à l’expiration de son bail, sa condition d’occupant sans droit ni titre du logement à compter du 1er juillet 2024, établie ci-après, ne lui permettant pas de solliciter son indemnisation au-delà du 30 juin 2024, puisqu’il n’était plus censé jouir du bien après cette date.

En conséquence, son préjudice de jouissance sera indemnisé de la façon suivante :

S’agissant des désordres affectant les murs et les plafonds de l’entrée et du salon : 10% de la valeur locative (2150 x 10%), le préjudice n’étant que d’ordre esthétique, mais étant très visible dans la pièce principale, pour une période allant du 30 mai 2021 au 11 avril 2022, soit 215 euros x 10,3 mois = 2214,5 euros.S’agissant des désordres affectant les murs des chambres : 3% de la valeur locative (2150 x 3%), le préjudice n’étant que d’ordre esthétique, et bien moins visible que les dégradations subies dans le salon, pour une période allant du 30 mai 2021 au 30 juin 2024 = 64,5 euros x 37 mois = 2386,5 euros ;S’agissant du dysfonctionnement du chauffage : 36% de la valeur locative, le préjudice ayant affecté la jouissance paisible de la pièce principale, inhabitable en période de froid, d’une superficie de 24,91m2 sur une surface totale de 69,03m2, sur une période allant du 28 mars 2022 au 14 avril 2022, soit 777 euros x 0,5 mois = 388,5 euros.S’agissant du parquet : 5% de la valeur locative (2150 x 5%), le préjudice n’étant que d’ordre esthétique, les traces étant quasi invisibles sur les photos versées aux débats, mais affectant manifestement les trois pièces principales, pour une période allant du 30 mai 2021 au 14 avril 2022, soit 107,5 euros x 10,5 mois = 1128,75 euros.S’agissant des périodes de travaux au cours desquelles il est attesté du fait que M. [C] [K] n’a pu jouir paisiblement de son logement (entrepôt de meubles, nécessité de laisser le passage et de faciliter l’activité des professionnels) : 30% de la valeur locative x 1 mois (2 semaines en 2021 et 14 jours en 2022) : 645 euros ;S’agissant de sa présence requise pour toutes les opérations d’expertise, et les nombreux rendez-vous nécessaires à la recherche de fuite, à l’établissement des devis et à la réception des travaux, établis par les correspondances versées aux débats : une somme forfaitaire de 200 euros.

En conséquence, le préjudice de jouissance de M. [C] [K] sera indemnisé par l’octroi de dommages-intérêts qu’il convient de fixer à une somme globale qui sera arrondie à la somme de 7000 euros, le loyer ayant manifestement été indexé en cours de bail, et les calculs ci-dessus étant fondés sur la valeur locative d’origine.

Sur la validité du congé délivré par les bailleurs

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Cette dernière obligation n’est toutefois pas sanctionnée par la nullité du congé, qui ne concerne que le défaut de motivation ou l’absence des éléments d’identification du bénéficiaire de la reprise.

Le motif légitime d’un congé s’apprécie donc sur le fond, à la date où il est donné. Le juge peut déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes, étant précisé que le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Il appartient ainsi au bailleur, lorsque le caractère réel et sérieux de la reprise est contesté, non seulement d’indiquer, de façon précise et détaillée, les raisons qui l’amènent à donner congé, mais également de produire les pièces justificatives permettant au locataire et au juge de vérifier le caractère réel et sérieux de son intention.

En l’espèce, le bail consenti le 23 juin 2015 à M. [C] [K], à effet au 1er juillet 2015 pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er juillet 2018, puis par périodes de trois années, pour expirer le 30 juin 2024, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du 28 août 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il contient le motif du congé, la reprise du bien loué, les noms et adresses des bénéficiaires de la reprise (eux-mêmes).

Les bailleurs justifient aujourd’hui résider dans un logement de 54,85 m2, et expliquent vouloir s’installer dans l’appartement aujourd’hui occupé par M. [C] [K], plus grand, étant établi qu’il dispose d’une surface habitable de 69m2, et plus confortable, en ce qu’il est situé au 5ème étage et dispose d’un balcon, l’immeuble étant équipé d’un ascenseur. Il est en outre établi qu’ils avaient déjà eu ce projet, puisqu’ils avaient tenté de délivrer congé à leur locataire, bien que tardivement, le 29 décembre 2020.

La réalité de leur projet de reprise est ainsi établie, et le congé est valide.

Le bail s’est donc trouvé résilié le 30 juin 2024 par l’effet du congé du 28 août 2023.

M. [C] [K], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1 juillet 2024, et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique toutefois pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont de mauvaise foi ou entrées dans les locaux par voie de fait.

Il sera rappelé que la notion de voie de fait est un critère objectif de différenciation et qui tend à distinguer d’une part les personnes entrées dans les lieux en bénéficiant d’un titre d’occupation délivré par le propriétaire et d’autre part les personnes entrées dans les lieux sans avoir jamais eu l’accord du propriétaire ni avoir été titulaires d’un titre quelconque sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l’étendue de leurs droits, même en l’absence d’effraction ou de dégradation des locaux occupés.

Il n’existe en l’espèce pas de raison de supprimer le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut, depuis la modification de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, le défendeur justifie n’avoir déclaré aucun revenu salarié au titre de l’année 2022, mais ne produit pas sa déclaration de revenus 2023, de sorte qu’il est impossible d’affirmer qu’il se trouve actuellement dans une situation permettant de considérer que son relogement ne pourrait se faire dans des conditions normales. S’il démontre avoir recherché un logement dans le parc locatif social, il apparaît qu’il a également été en mesure, jusqu’à présent, de régler son loyer diligemment, ce dont il se déduit qu’il dispose de ressources lui permettant de se loger dans le parc privé.

Il sera par ailleurs relevé qu’il a déjà bénéficié d’un délai supplémentaire de plus de 5 mois en se maintenant dans les lieux, en, notamment, délivrant une assignation le 30 mai 2024 et ce alors qu’il conteste les motifs du congé depuis le 10 octobre 2023, ainsi qu’il en résulte de son courrier.

Il a à sa charge un enfant, déclaré comme tel sur son avis d’imposition.

En ces conditions, il lui sera accordé un délai supplémentaire de trois mois à compter de la présente décision, ceci afin de lui permettre d’organiser son déménagement.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Il est en l’espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle sera fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les taxes et provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

M. [C] [K] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’issue donnée au litige, chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Les demandes formées au titre des frais irrépétibles de part et d’autre seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les demandes tendant à condamner M. [S] [Z] et Mme [F] [Z] à réaliser des travaux de remise en état sous astreinte et à ordonner la consignation des loyers et charges de copropriété sont sans objet ;

CONDAMNE M. [S] [Z] et Mme [F] [Z] à verser à M. [C] [K] la somme de 7000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [C] [K] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 23 juin 2014 et concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2024 ;

CONSTATE que M. [C] [K] est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 2], depuis le 1er juillet 2024 ;

ACCORDE à M. [C] [K] un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à M. [C] [K] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans les trois mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de trois mois, M. [S] [Z] et Mme [F] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [K] à verser à M. [S] [Z] et Mme [F] [Z] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection