Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00264 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DT3

JUGEMENT

DU : 25 Juillet 2025

S.A.S. IMMO PROJECT

C/

[J] [V] épouse [L]

[K] [L]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Jugement rendu le 25 Juillet 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. IMMO PROJECT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [V] épouse [L]

née le 29 Janvier 1951 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [K] [L]

né le 07 Août 1983 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS : 15 Mai 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00264 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DT3 et plaidée à l’audience publique du 15 Mai 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 25 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2015, M. [G] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [L] sur un logement situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 595,00 euros et d’une provision pour charges de 30,00 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [J] [V] épouse [L].

Par acte notarié du 3 mars 2021, M. [G] [I] a vendu l’immeuble loué à la société par actions simplifiée Immo Project.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, la société par actions simplifiée Immo Project a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2449,11 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [K] [L] le 31 mai 2024.

La dette locative visée par le commandement du 30 mai 2024 a été réglée dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la société par actions simplifiée Immo Project a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3522,90 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 22 novembre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [K] [L] le 7 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 février 2025, la société par actions simplifiée Immo Project a assigné M. [K] [L] et Mme [J] [V] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls du défendeur ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement :

de la somme de 3522,90 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 11 octobre 2024 ; d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

condamner M. [K] [L] au paiement de la somme de 1661,26 euros au titre des loyers et charges dus depuis le 11 octobre 2024 et arrêté au 30 janvier 2025 ;

condamner M. [K] [L] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation postérieures jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

condamner in solidum les défendeurs au paiement :

de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 mai 2025, la société par actions simplifiée Immo Project sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés respectivement à étude et à personne, M. [K] [L] et Mme [J] [V] épouse [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société par actions simplifiée Immo Project justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3522,90 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société par actions simplifiée Immo Project à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1202 du code civil, dans sa version alors applicable, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas et aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 719,69 euros, du 8 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

L’acte de cautionnement a été conclu pour une durée ne pouvant excéder 9 années, soit le 11 octobre 2024. Les indemnités d’occupation étant dues à compter du 8 janvier 2025, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation solidaire de Mme [V] au paiement des indemnités d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1202 du code civil, dans sa version alors applicable, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Par ailleurs, aux termes de l’articles 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, la société par actions simplifiée Immo Project sollicite le paiement de la somme de 2132,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il convient de déduire de cette somme les frais de prélèvement impayés (15,30 euros) qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant, ainsi que les frais de commandement de payer qui seront compris le cas échéant dans les dépens (162,75 euros) et la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024 non justifiée en son montant (222,00 euros).

Au regard de ce qui a été précédemment jugé et au vu du décompte produit, cette somme correspond uniquement à des indemnités d’occupation.

M. [L] ne comparait et n’est pas représenté, de sorte qu’il n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Par conséquent, M. [L] sera condamné à payer à la société par actions simplifiée Immo Project la somme de 1732,26 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 14 mai 2025, échéance de mai incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024.

La société par actions simplifiée Immo Project sera déboutée de ses demandes à l’encontre de Mme [J] [V] épouse [L], en l’absence de créance à son égard.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[L] et Mme [V] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société par actions simplifiée Immo Project concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 28 septembre 2015 entre la société par actions simplifiée Immo Project, venant aux droits de M. [G] [I] d’une part, et M. [K] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 8 janvier 2025 ;

ORDONNE à M. [K] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 719,69 euros (sept cent dix-neuf euros et soixante-neuf centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

REJETTE les demandes de la société par actions simplifiée à l’encontre de Mme [J] [V] épouse [L] ;

CONDAMNE M. [K] [L] à payer à la société par actions simplifiée Immo Project la somme de 1732,26 euros (mille sept cent trente-deux euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 14 mai 2025, échéance de mai non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée Immo Project de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [K] [L] à payer à la société par actions simplifiée Immo Project la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [K] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024, de sa dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 6 février 2025 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,