TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Anne MARTY

Monsieur [S] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M. [C] [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07193 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QAC

N° MINUTE :

12 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDERESSE

E.U.R.L. BATIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [C] [I] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Madame [R] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne MARTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2371

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N750562024008110 du 29/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 03 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07193 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QAC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 6 novembre 2008, Madame [H] [P] a donné à bail à Madame [R] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 880 euros et 90 euros de provision sur charges.

Madame [R] [B] s’est mariée à Monsieur [S] [Z] le 18 septembre 2010.

Le bien a été acquis par l’EURL BATIMMO selon acte authentique du 20 avril 2017.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 octobre 2022, l’EURL BATIMMO a délivré Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z] un congé pour vente à effet du 6 novembre 2023.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, l’EURL BATIMMO a assigné Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La validation du congé pour vente,L’expulsion de Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z] devenus sans droit ni titre et de tous les occupants de leur chef, avec concours de la force publique s’il y a lieu et enlèvement et dépôt du mobilier,Leur condamnation solidaire la somme de 7023,05 euros d’arriérés d’indemnités d’occupation au 11 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Leur condamnation solidaire en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le contrait s’était poursuivi,Leur condamnation in solidum en paiement de la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de la dénonciation à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est fait état que Madame [R] [B] vit seule dans l’appartement pris à bail avec ses deux enfants et perçoit des ressources sociales (RSA, ASF et AF) à hauteur de 987,72 euros. Elle est fragilisée depuis le décès de sa mère en septembre 2023. Elle souhaite pouvoir accéder à un logement social.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

A l’audience, l’EURL BATIMMO a été valablement représentée par son gérant Monsieur [C] [I]. L’EURL BATIMMO a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance au titre des impayés de loyers et de charges à la somme de 9719,03 euros, échéance d’octobre 2024 incluse. Il a indiqué avoir de faibles revenus et en conséquence avoir besoin des liquidités tirées de la vente de l‘appartement pour subvenir à ses besoins. Il a versé contradictoirement aux débats un décompte actualisé et des pièces financières (fiches d’imposition) en plus de celles annexées à l’assignation.

Madame [R] [B] a été représentée à l’audience par son conseil et a confirmé les termes du diagnostic social et financier. Elle a précisé être instance de divorce et que Monsieur [S] [Z] n’occupait plus le logement. Elle a ajouté ne pas contester la validité du congé pour vente et a reconnu le montant de la dette locative. Au de sa situation financière et familiale, Madame [R] [B] a sollicité le bénéfice d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux et d’un délai de paiement de 36 mois.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [S] [Z] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail du 6 novembre 2008 a été initialement consenti par un bailleur personne physique pour une durée de trois ans, puis a été tacitement reconduit les 7 novembre 2011 et 7 novembre 2014. Le 6 novembre 2017, il a ensuite été tacitement reconduit pour une période de six ans, le bailleur étant devenu une personne morale, pour expirer le 6 novembre 2023, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 17 octobre 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 6 novembre 2023.

Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 7 novembre 2023 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il sera relevé que Madame [R] [B] ne justifie pas de recherches d’un logement dans le parc privé qui serait restée infructueuse. Elle a en outre déjà eu en pratique de larges délais puisque le bail est résilié depuis près d’un an, et elle a vocation au bénéfice des dispositions légales relatives à la trêve hivernale. Surtout, l’EURL BATIMMO démontre que le couple constitué de son gérant associé unique Monsieur [C] [I] et de sa conjointe a désormais des revenus faibles, le revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’impôts établi en 2024 étant de 17270 euros et est en baisse constante depuis l’année 2021. Cette information tend à illustrer le propos tenu à l’audience par Monsieur [C] [I] selon qui les liquidités tirées de la vente de l’appartement lui seraient utiles pour subvenir à ses besoins.

La demande de Madame [R] [B] de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il est admis que le bailleur qui souhaite obtenir le paiement solidaire par des époux séparés de fait d’une indemnité d’occupation doit saisir les juges du fond du moyen tenant au caractère ménager de cette dette. Tel n’est pas le cas lorsqu’il se contente d’invoquer la solidarité ménagère des loyers (Civ. 1re, 17 mai 2017, F-P+B, n° 16-16.732).

En l’espèce, l’EURL BATIMMO produit un décompte démontrant que sa créance locative de 9719,03 euros à la date du 5 octobre 2024, correspond à l’arriéré d’indemnités d’occupation échues à cette date, échéance d’octobre 2024 incluse, qui a commencé à être généré à compter de l’échéance de février 2024.

Or, il ressort du congé du 17 octobre 2022, établi par procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile, que Monsieur [S] [Z] ne résidait plus dans les lieux à cette date, ce que Madame [R] [B] a expressément indiqué au commissaire de justice en lui disant « ne pas connaître la nouvelle adresse ». Cette absence de résidence de Monsieur [S] [Z] dans l’appartement litigieux ressort également de l’assignation, toujours établie par procès-verbal de recherches infructueuses, du diagnostic social et financier, et tel que confirmé par Madame [R] [B] à l’audience. Dans le même temps, l’EURL BATIMMO n’a pas soulevé dans ses écritures le moyen tenant au caractère ménager de la dette. Dès lors, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, Monsieur [S] [Z] ne pourra y être tenu.

Par suite, pour la somme au principal, Madame [R] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 9719,03 euros, échéance d’octobre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7023,05 euros à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [R] [B] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [R] [B] fait état d’une situation financière particulièrement difficile, le niveau de ses ressources mensuelles étant inférieur à celui des indemnités mensuelles d’occupation si bien que sa dette ne cesse de s’aggraver. Elle ne justifie pas de perspectives d’amélioration de sa situation financière, ni de ses ressources, si bien qu’elle ne paraît pas en mesure de pouvoir respecter un échéancier de paiement en l’état. Dans le même temps, les pièces financières versées par Monsieur [C] [I] en sa qualité de gérant associa unique de l’EURL BATIMMO démontrent de revenus faibles de son foyer.

Par conséquent, la demande de Madame [R] [B] de paiement échelonné de la dette sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et à l’exclusion des frais de notification à la Préfecture qui ne correspondait à aucune exigence légale en l’espèce.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z] par l’EURL BATIMMO d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 6 novembre 2008 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 6 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EURL BATIMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [B] seule à verser à l’EURL BATIMMO la somme de 9719,03 euros correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation dues au 5 octobre 2024 (mensualité d’octobre 2024 inclue), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 7023,05 euros ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à verser à l’EURL BATIMMO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z] à verser à l’EURL BATIMMO la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [B] et Monsieur [S] [Z] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et à l’exclusion des frais de notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION