TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 22/58323 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYDXJ

N° : 11 – MD

Assignation du :

21 octobre 2022 et 12 avril 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 février 2024

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.

DEMANDERESSE

La société Nouveau Concept Immobilier, exerçant sous l’enseigne Agence de la Mairie [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS – #G0139

DEFENDERESSES

La S.C.I. BERARIIII

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Priscilla PALMA, avocate au barreau de PARIS – #E1191

La S.E.L.A.S. D.N.A. HAUSSMANN

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS – #P0025

DÉBATS

A l’audience du 24 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte extrajudiciaire délivré le 21 octobre 2022, la société par actions simplifiée unipersonnelle NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER, qui a pour activité la transaction immobilière, a attrait la société d’exercice libéral par actions simplifiée D.N.A. HAUSSMANN devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, sollicitant sa condamnation sous astreinte à lui verser la somme de 19 000 euros, outre sa condamnation aux dépens et au paiement d’une indemnité d’un montant de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, formulées au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, elle exposait que la société civile immobilière BERARIII lui avait confié mandat de vendre un immeuble, que le compromis de vente prévoyait le paiement des honoraires de l’agent immobilier par le vendeur, par prélèvement sur le prix de vente directement entre les mains du notaire et que la vente avait été conclue et le prix versé entre les mains de la société D.N.A. HAUSSMANN.

Par assignation délivrée le 12 avril 2023, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER a attrait la société BERARIII en intervention forcée, sollicitant la condamnation solidaire et sous astreinte des sociétés D.N.A. HAUSSMANN et BERARIII à lui verser la somme de 19 000 euros, la condamnation de la société BERARIII à lui payer la somme de 4000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts et la condamnation solidaire des défenderesses aux dépens et au paiement d’une indemnité d’un montant de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 septembre 2023, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER a sollicité oralement le renvoi de l’affaire au fond, exposant que l’appréciation des contestations soulevées par les défenderesses supposait un examen par le juge du fond et excédait l’office du juge des référés.

Par ordonnance du 4 octobre 2023, la demande de renvoi devant le juge du fond a été rejetée et la réouverture des débats ordonnée pour permettre la tenue d’un débat contradictoire sur les moyens soulevés en défense.

A l’audience du 24 janvier 2024, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER soutient oralement ses conclusions, aux termes desquelles elle entend voir :

— à titre principal : condamner solidairement la société D.N.A. HAUSSMANN et la société BERARIII, sous astreinte, à lui verser la somme de 19000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022 ;

— à titre subsidiaire : condamner solidairement la société D.N.A. HAUSSMANN et la société BERARIII au paiement d’une somme de 19 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ;

— condamner solidairement la société D.N.A. HAUSSMANN et la société BERARIII aux dépens et au paiement d’une indemnité de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société D.N.A. HAUSSMANN soutient oralement des conclusions aux termes desquelles elle s’oppose aux prétentions adverses, contestant toute faute, affirmant que le notaire est tiers au compromis de vente et que l’acte de vente ne prévoit pas le paiement direct par le notaire des honoraires de l’agent immobilier et opposant à la demande de provision l’absence de préjudice réparable faute de tentative de recouvrement de la créance auprès du vendeur. Elle sollicite en outre la condamnation de la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BERARIII développe oralement ses écritures tendant à titre principal au rejet des prétentions de la demanderesse, dans lesquelles elle soulève notamment l’irrégularité du mandat de vente au regard des dispositions de la loi dite Hoguet et du code de la consommation, affirme que le mandat de vente prévoit le règlement des honoraires par l’acquéreur et impute à la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER des manquements aux obligations contractées en qualité de mandataire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1. Sur les demandes de la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER n’invoque ni trouble manifestement illicite, ni dommage imminent, ce dont il se déduit qu’elle fonde ses prétentions sur le second alinéa de l’article 835 précité. Elle supporte en conséquence la preuve de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

1.1.Sur les demandes dirigées contre la société D.N.A. HAUSSMANN

En application de l’article 1240 du code civil, engage sa responsabilité civile extracontractuelle celui dont le manquement contractuel a causé un préjudice à un tiers au contrat ou, plus largement, celui dont la faute extracontractuelle a causé un préjudice à autrui.

En l’espèce, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER verse aux débats le compromis de vente signé avec son concours le 17 janvier 2022 par la société BERARIII d’une part, Monsieur [X] [M] et Madame [J] [U] d’autre part, portant sur la vente d’un bien immobilier situé à [Localité 5]. Les conditions générales de l’acte énoncent que les parties reconnaissent que l’acte a été négocié par la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER, déclarent celle-ci bénéficiaire d’une rémunération de 19 000 euros TTC conformément au mandat n°19383 et mentionnent que ces honoraires, à la charge du vendeur, seront exigibles le jour de la réitération de la vente par acte authentique. Elles ajoutent que « Le VENDEUR demande expressément que ces honoraires soient prélevés sur le prix de vente et directement versés à l’Agence par le notaire ».

Par acte authentique du 30 mai 2022, la vente du bien immobilier a été conclue.

La société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER fait valoir qu’en s’abstenant de prévoir le prélèvement de ses honoraires sur le prix de vente puis de lui reverser la somme de 19 000 euros prélevés sur le prix de vente, la société D.N.A. HAUSSMANN a commis une faute qui lui a causé un préjudice.

En son paragraphe « NEGOCIATION », l’acte de vente du 30 mai 2022 stipule :

« La vente a été négociée par l’agence ORPI de [Localité 6] titulaire d’un mandat donné par LE VENDEUR sous le numéro 19383 non encore expiré, ainsi déclaré.

En conséquence, LE VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de DIX-NEUF MILLE EUROS (19 000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse."

Ainsi que le souligne la société D.N.A. HAUSSMANN, l’acte authentique ne prévoit pas le prélèvement des honoraires de l’agence immobilière sur le prix de vente. De surcroît, cet acte n’a pas été rédigé par la société D.N.A. HAUSSMANN, laquelle n’était présente à l’acte qu’en qualité de notaire des vendeurs chargée de les assister.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut sans excéder son office interpréter les stipulations équivoques d’actes juridiques ou rechercher l’intention d’intervenants qui au demeurant ne sont pas tous parties à la présente instance. Dans ces conditions, le silence du contrat de vente quant aux modalités précises de versement des honoraires de l’agent immobilier tout comme le défaut de prélèvement des honoraires sur le prix de vente par le notaire des vendeurs ne sauraient être considérés par la présente juridiction comme revêtant un caractère fautif.

Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur les demandes dirigées contre la société D.N.A. HAUSSMANN, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres contestations soulevées.

1.2.Sur les demandes dirigées contre la société BERARIII

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER invoque les termes du compromis de vente signé avec son concours le 17 janvier 2022 par Monsieur [X] [M] et Madame [J] [U] d’une part, la société BERARIII d’autre part, portant sur la vente d’un bien immobilier situé à [Localité 5]. Ainsi que le souligne la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER, l’acte fixe à 19 000 euros le montant des honoraires dus à l’agent immobilier en cas de réitération de la vente par acte authentique et assujettit le vendeur au paiement de cette somme.

Toutefois, les stipulations du compromis de vente entrent en contradiction avec celles de l’acte sous seing privé en date du 6 février 2021, par lequel la société BERARIII a confié à la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER un mandat de vente portant sur son bien immobilier. L’acte stipule, s’agissant des honoraires du mandataire, qu’en cas de réalisation de l’opération, les honoraires de l’agent immobilier sont de 20 000 euros TTC forfaitaires et seront à la charge de l’acquéreur.

Il existe ainsi une discordance entre les stipulations du compromis de vente signé par la société BERARIII avec les bénéficiaires de la promesse de vente et celles du mandat de vente qu’elle a consenti à la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER.

Il existe ainsi une contestation sérieuse tant sur le montant que sur l’identité du débiteur de l’obligation de payer les honoraires de la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER, faisant échec à la demande présentée en référé, ce sans qu’il soit nécessaire d’examiner le surplus des contestations soulevées.

2. Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en ses prétentions principales, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER devra verser à la société D.N.A. HAUSSMANN et à la société BERARIII une indemnité que l’équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles, en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucune circonstance n’imposant de l’assortir de l’exécution provisoire sur présentation de la minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement formées par la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER ;

Condamnons la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER à payer à la société D.N.A. HAUSSMANN la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER à payer à la société BERARIII la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 28 février 2024

Le Greffier,Le Président,

Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT