TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03183 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MFS

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le 12 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 4], représenté par M^e Noémie OHANA, avocat au barreau de PARIS, 9 Rue [Adresse 6], Toque G0517

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 2],comparant en personne assisté de M^e William HABA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C0220

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 12 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 novembre 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03183 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MFS

Suivant bail signé le 27 septembre 2022 à effet du même jour, Monsieur [P] [O] a donné à bail à Monsieur [S] [R], un logement de deux pièces d’une superficie de 44m2 à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers à compter du 17 janvier 2023, le 22 décembre 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5300 euros au titre des loyers et charges impayés, resté infructueux.

Par assignation délivrée le 5 mars 2024, Monsieur [P] [O] a attrait Monsieur [S] [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique ;

— d’autoriser le transport des meubles aux frais et risques du locataire,

— de condamner Monsieur [S] [R] au paiement des sommes suivantes :

—  5300 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers+ charges) à la date de l’assignation, à parfaire, outre intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— Une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire appelée à l’audience du 7 mai 2024 a fait l’objet d’un report pour être appelée et retenue à celle du 12 septembre 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [P] [O], représenté par son avocat, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1, le bénéfice des termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 7673,62 euros d’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 3 septembre 2024, sous réserve de deniers et quittances valables, (le locataire indiquant avoir très récemment procédé à deux virements de 1600 euros et 2000 euros non encore pris en compte par le bailleur).

Il sollicite en outre le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [S] [R] et actualise sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 3000 euros.

Il fait état de sa situation particulière, indiquant avoir besoin des loyers pour payer l’EHPAD au sein duquel est admise son épouse.

Il indique que le locataire n’est pas de bonne foi et est violent.

Il s’oppose à l’octroi de tous délais tant au titre du paiement de la dette que pour quitter les lieux.

Il soutient qu’il n’existe aucune insalubrité du logement et que l’inspectrice de la Ville de [Localité 5] a écarté l’existence de tout désordre, ne procédant à aucun rapport ni mise en demeure.

Il estime que les préjudices allégués par Monsieur [S] [R] sont sans rapport avec l’état du logement loué.

Monsieur [S] [R], représenté par son avocat, demande aux termes de ses conclusions en défense, de :

A titre principal :

Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [O],

A titre reconventionnel :

— Condamner Monsieur [P] [O] au remboursement de la moitié des loyers indûment perçus, soit la somme de 3200 euros ;

— Condamner Monsieur [P] [O] à la somme de 8000 euros à titre d’indemnisation du préjudice moral de Monsieur [S] [R];

— Condamner Monsieur [P] [O] à la somme de 8000 euros à titre d’indemnisation du préjudice corporel,

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [P] [O] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur [P] [O] à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il soutient que le logement est indécent, qu’il est en droit d’opposer au bailleur une exception d’inexécution contractuelle l’autorisant à ne pas payer le loyer et les charges, et qu’il a subi un préjudice dont il réclame réparation.

Subsidiairement, il propose de régler l’arriéré locatif à hauteur de 400 euros par mois en sus les loyers courants, ce à quoi s’oppose le bailleur.

Il demande, en cas d’expulsion à bénéficier d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (6 mars 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (28 décembre 2023).

L’action est donc recevable.

Sur l’indécence du logement alléguée par le locataire

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement décent est d’abord un celui dont l’état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires.

En cas d’indécence d’un logement, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, Monsieur [S] [R] produit en pièce 1 un document daté du 22 février 2024, qu’il indique être une mise en demeure envoyée au propriétaire lui enjoignant de résoudre les désordres suivants :

« -Electricité prise sans terre, et prise à quelques centimètres des points d’eau,

— Fenêtres et logements non isolés,

— Le plancher de mezzanine qui présente des bruits inquiétants ".

Toutefois, aucune preuve de l’envoi de ce document, et encore moins de la réception de celui-ci par le bailleur n’est versée aux débats.

Il produit ensuite un devis daté du 25 septembre 2023, dont on ignore les circonstances, le bien fondé et le destinataire qui n’y est nullement indiqué.

Il produit une preuve de dépôt d’un envoi recommandé en date du 4 octobre 2023 à destination du bailleur, sans indication du courrier concerné, ni de réception par le destinataire.

Il produit en pièces 2 et 3 son signalement de risques dans l’habitat effectué le 11 mars 2024, soit six jours après avoir été cité devant le tribunal par le bailleur.

Alors que le report de l’audience a été demandé le 6 mai 2024 par le locataire au motif " qu’une procédure de déclaration d’insalubrité est en cours et la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 5] devrait prendre un arrêté sous deux semaines maximum ", force est de constater qu’aucun document n’a été produit à ce titre lors de l’audience du 12 septembre 2024.

Par ailleurs, les documents médicaux qu’il verse en pièce 4 n’établissent nullement un lien entre l’état de santé de l’enfant du locataire et ses conditions d’habitation au sein du logement loué.

Dès lors Monsieur [S] [R] échoue à démonter une quelconque indécence des lieux loués.

Il ne peut revendiquer aucune exception d’inexécution contractuelle du bailleur qui justifierait d’une absence de paiement des loyers et charges, occupant pleinement l’appartement.

Il ne justifie pas plus d’une quelconque faute du bailleur à ce titre, et sera en conséquence débouté de l’intégralité de des demandes indemnitaires infondées.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [S] [R], le 22 décembre 2023, au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 février 2024, soit six semaines (loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate ramenant le délai de deux mois à six semaines) après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [S] [R] est redevable des loyers impayés en application du bail et des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [O] produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [R] reste lui devoir la somme de 7673,62 euros d’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 3 septembre 2024, sous réserve de deniers et quittances valables, (le locataire indiquant avoir très récemment procédé à deux virements de 1600 euros et 2000 euros non encore pris en compte par le bailleur).

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [R] à payer à Monsieur [P] [O], la somme de 7673,62 euros d’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 3 septembre 2024, sous réserve de deniers et quittances valables, (le locataire indiquant avoir très récemment procédé à deux virements de 1600 euros et 2000 euros non encore pris en compte par le bailleur), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

— Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire qui le demande, qui a repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu des besoins du bailleur, personne âgée de 87 ans, devant faire face au paiement de l’EHPAD dans lequel est admise son épouse, de la nécessaire sécurité juridique et financière dont il est en droit de disposer, de l’absence de justification de reprise effective du paiement des loyers courants par le locataire, les demandes de virement dont il fait état en pièce 7 étant conditionnées « sous réserve de contrôle complémentaire et d’un solde suffisant le jour de l’émission » il n’y a pas lieu d’autoriser des délais suspensifs de la clause résolutoire. Il convient de prévoir dans le dispositif l’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Monsieur [S] [R] étant sans droit ni titre depuis le 3 février 2024, il a de fait déjà bénéficié d’un délai suffisant. En conséquence sa demande d’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [S] [R] supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de condamner Monsieur [S] [R] à payer à Monsieur [P] [O], la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, rien ne justifiant d’écarter cette exécution provisoire de droit nécessaire et compatible avec la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [P] [O] ;

DEBOUTE Monsieur [S] [R] de l’intégralité de des demandes indemnitaires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 septembre 2022, conclu entre Monsieur [P] [O] et Monsieur [S] [R], concernant l’appartement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 février 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [S] [R] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à Monsieur [P] [O] la somme de 7673,62 euros d’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 3 septembre 2024, sous réserve de deniers et quittances valables, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [S] [R] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [S] [R], du logement situé [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [S] [R] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter du 3 février 2024, l’indemnité mensuelle d’occupation par Monsieur [S] [R] égale au montant du loyer mensuel plus charges du contrat de bail qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à Monsieur [P] [O] ladite indemnité mensuelle et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTE des autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à Monsieur [P] [O] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] au paiement des dépens, en ce compris les frais de commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge.