TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 21/12421

N° Portalis 352J-W-B7F-CVH7Q

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [G] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [B] [F]

[Adresse 3]

[Localité 8]

La société [K][M]

[Adresse 4]

[Localité 8]

La S.C.I. BALZAC

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés par Maître Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154

DÉFENDERESSE

La S.A.S. COMPAGNIE FONCIERE ET FINANCIERE ET D’INVESTISSEME NT IMMOBILIER – COFFIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Hugues BOUGET de la SELARL HB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1752

Décision du 28 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/12421 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVH7Q

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Sylvie CAVALIE, greffière lors de l’audience et de Madame Adélie LERESTIF, greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 présidée par Jerôme HAYEM, et tenue publiquement rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Apprès clôture des débats, avis a été donn aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique reçu le 26 juin 2020 par Maître [N] [P], notaire à Paris 16ème, [G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC ont consenti à la société Compagnie Financière et d’investissement immobilier (ci-après aussi appelée « la société COFFIM ») une promesse unilatérale de vente portant sur un terrains et des constructions situés à Ville d’Avray (Hauts-de-Seine) au prix de 7.294.400 euros, la promesse expirant le 26 septembre 2021 à seize heures.

Cette promesse a été consentie notamment sous la condition suspensive d’obtention par la société COFFIM d’un permis de construire valant permis de démolir, autorisant sur le terrain la démolition des constructions existantes et l’édification d’un immeuble à usage de logements développant une surface de plancher d’au minimum 3.800 m² sur deux niveaux de sous-sol.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 400.000 euros a été fixée, dont la moitié, soit une somme de 200.000 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [H] [L], notaire séquestre.

La promesse a prévu en outre l’engagement de la société COFFIM à déposer une demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 11] dans les quatre mois de sa signature.

Par avenant en date du 26 octobre 2020, les parties ont convenu que la demande de dépôt de permis de construire à la charge de la société COFFIM devrait intervenir au plus tard le 15 décembre 2020.

Les parties ont aussi, dans cet avenant, prévu la clause suivante :

« En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, même si cette non-réalisation résulte de la non-réalisation d’une condition suspensive (à l’exception du droit de préemption), la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».

Le 11 décembre 2020, la société COFFIM a déposé une demande de permis de construire, laquelle a été refusée par arrêté du maire de [Localité 11] (Hauts-de-Seine) en date du 12 janvier 2021.

Par exploit d’huissier en date du 1er octobre 2021, [G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC ont fait assigner la société COFFIM devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir condamner la société COFFIM à leur payer la somme de 400.000 euros prévue à la promesse de vente précitée.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, [G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l’article 1304-3du Code civil

Vu les termes de la promesse de vente et de son avenant,

Condamner la société COFFIM au paiement au profit des demandeurs de la somme de 400.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente.

Dire et juger que cette condamnation devra être exécutée entre les mains de Monsieur [G] [M] agissant à titre personnel mais également en qualité de gérant des deux sociétés demanderesses, à charge pour lui d’opérer la répartition entre les demandeurs de cette somme.

Dire et juger que cette somme sera pour partie libérée par libération de la somme séquestrée par le notaire participant (SCP ROBERT MONTEIL et ASSOCIES « Les Notaires de la Manufacture » [Adresse 5]), soit la somme de 200.000 €, sur présentation de la décision à intervenir.

Débouter la société COFFIM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société COFFIM au paiement d’une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 à chacun des demandeurs,

La condamner aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, la société COFFIM demande au tribunal de :

« Vu les pièces versées aux débats,

Vu le Code Civil, notamment en ses articles 1112 et 1112-1, 1130 et suivants, 1186, 1187,

1231-5, 1304-6, 1354, 1356 et 1602,

DIRE la société COMPAGNIE FONCIÈRE ET FINANCIÈRE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COFFIM, recevable et bien fondée en ses demandes,

In limine litis :

DIRE ET JUGER que la promesse unilatérale de vente du 26 juin 2020 et l’avenant à ladite promesse du 26 octobre 2020 sont nuls et de nul effet pour manquement au devoir d’information et de bonne foi, ayant vicié par erreur et/ou dol le consentement du bénéficiaire de la promesse de vente,

DEBOUTER Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC de toutes leurs demandes,

AUTORISER la SCP ROBERT MONTEIL et ASSOCIES « Les Notaires de la Manufacture », Notaire, sis [Adresse 5] à se libérer en restituant immédiatement à la société COMPAGNIE FONCIÈRE ET FINANCIÈRE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COFFIM, la somme de 200.000 € qu’il détient en sa qualité de séquestre, sur simple présentation de la décision à intervenir,

À titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que, la condition d’obtention d’un permis de construire ayant été défaillie, la promesse unilatérale de vente ainsi que l’avenant, respectivement signés le 26 juin 2020 et le 26 octobre 2020, sont caducs,

DIRE ET JUGER qu’aucune indemnité d’immobilisation n’est due par la société COMPAGNIE FONCIÈRE ET FINANCIÈRE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COFFIM,

DÉBOUTER Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC de toutes leurs demandes, fins et prétentions

AUTORISER la SCP ROBERT MONTEIL et ASSOCIES « Les Notaires de la Manufacture », Notaire, sis [Adresse 5] à se libérer en restituant immédiatement à la société COMPAGNIE FONCIÈRE ET FINANCIÈRE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COFFIM, la somme de 200.000 € qu’il détient en sa qualité de séquestre, sur simple présentation de la décision à intervenir,

À titre plus subsidiaire :

DIRE ET JUGER que les demandes de Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et de la SCI BALZAC sont mal fondées en raison de l’existence d’un double motif légitime extérieur à la COFFIM,

DIRE ET JUGER qu’aucune indemnité d’immobilisation n’est due par la société COMPAGNIE FONCIÈRE ET FINANCIÈRE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COFFIM,

DÉBOUTER Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC de toutes leurs demandes,

AUTORISER la SCP ROBERT MONTEIL et ASSOCIES « Les Notaires de la Manufacture », Notaire, sis [Adresse 5], à se libérer en restituant immédiatement à la société COMPAGNIE FONCIÈRE ET FINANCIÈRE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COFFIM, la somme de 200.000 € qu’il détient en sa qualité de séquestre, sur simple présentation de la décision à intervenir,

À titre encore plus subsidiaire :

DIRE ET JUGER que les demandes de Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et de la SCI BALZAC au titre d’une prétendue indemnité d’immobilisation ne pourraient concerner au maximum que la somme séquestrée (200.000 €),

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente et son avenant doit être requalifiée en clause pénale,

DIRE ET JUGER qu’il y a lieu de modérer son montant au vu des circonstances et, le cas échéant, de dire qu’aucune somme ne sera due à ce titre par la société COMPAGNIE FONCIÈRE ET FINANCIÈRE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COFFIM ou, tout au plus, fixer à un euro symbolique la somme due, collectivement, à Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et de la SCI BALZAC,

DEBOUTER Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC du surplus de leurs demandes,

AUTORISER la SCP ROBERT MONTEIL et ASSOCIES « Les Notaires de la Manufacture », Notaire, sis [Adresse 5], à se libérer en restituant immédiatement à la société COMPAGNIE FONCIÈRE ET FINANCIÈRE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COFFIM, la somme de 200.000 € qu’il détient en sa qualité de séquestre, sur simple présentation de la décision à intervenir, de laquelle il pourra, le cas échéant, déduire un euro,

En tout état de cause :

DÉBOUTER Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC à verser à la société COMPAGNIE FONCIÈRE ET FINANCIÈRE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COFFIM une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [M], Madame [B] [F] épouse [M], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC aux entiers dépens. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2023.

A l’audience du 3 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de la société COFFIM de nullité de la promesse unilatérale de vente du 26 juin 2020 et de l’avenant du 26 octobre 2020

La société COFFIM sollicite à titre principal la nullité de la promesse unilatérale de vente, compte tenu selon elle d’un manquement des promettants à leur obligation d’information de nature à entraîner sa nullité pour dol. Elle fait valoir au visa des articles 1112, 1112-1 et 1130 du code civil que :

— la promesse de vente stipule en ses articles 28 en page 47 et 11.3 en page 19 qu’aucun élément des biens n’est classé monument historique et qu’ils ne sont pas concernés par un cahier des charges ou règlement quelconque, laissant à penser que les biens ne sont pas sur un site protégé laissant place à une décision discrétionnaire de la mairie,

— ils n’ont pas communiqué toutes les informations relatives à leur patrimoine, tant sur le plan paysager, historique, qu’architectural, alors que le bien est situé dans un environnement très protégé

avec une maison présentant un intérêt architectural important,

— les demandeurs ne pouvaient l’ignorer, connaissant parfaitement le terrain et la maison qu’ils possèdent de longue date, y ayant aussi domicilié leur société,

— ils ont délibérément occulté des éléments essentiels et déterminants quant à la constructibilité du terrain et quant aux écueils qui s’opposeraient à l’obtention du permis de construire, et n’ont pas déclaré que les biens sont dans une « zone réservée », – les demandeurs savaient que le projet n’avait aucune chance d’être avalisé, ou a minima qu’il y avait des obstacles de taille,

— la demande de permis de construire a été rejetée sur des motifs préalablement connus des demandeurs, fondés sur l’existence de la maison et des considérations environnementales et la préservation d’espaces constituant « des éléments majeurs du patrimoine architectural et du paysage de la commune »,

— le refus n’a pas été fondé par un manquement à une règle d’urbanisme, mais dépend du pouvoir discrétionnaire de la mairie.

[G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC s’opposent à la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente, et soutiennent que :

— il appartenait à la société COFFIM de faire toute recherche pour réaliser son opération et notamment s’agissant d’un possible classement en zone protégée ou présentant un intérêt historique, informations accessibles auprès des services d’urbanisme,

— les caractéristiques physiques et environnementales du bien étaient visibles lors des différentes visites effectuées par la société COFFIM avant la signature de la promesse unilatérale de vente, et celle-ci a fait réaliser différents sondages,

— la société COFFIM a pu réaliser de nombreuses études complémentaires sur place comme le montrent les échanges de SMS et a réitéré son engagement par avenant du 26 octobre 2020.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil :

« [Localité 9] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Selon l’article 1130 du code civil, « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné »

Enfin, l’article 1137 du code civil énonce que : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. (…) »

En l’espèce, la clause suivante figure à la promesse unilatérale de vente de vente :

« Le notaire avertit chacune des parties des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, dont il résulte en son premier alinéa que (..).

Les parties déclarent que, préalablement à la promesse, le vendeur a mis à la disposition de l’acquéreur les documents en sa possession afin de lui permettre d’analyser les biens immobiliers, de réaliser ses propres investigations et d’apprécier ainsi la situation tant juridique que locative, technique, fiscale, environnementale et administrative des biens immobiliers.

Le vendeur déclare que l’ensemble des documents communiqués à l’acquéreur a été constitué de bonne foi par ses soins et regroupe toutes les informations et documents en sa possession qu’il a été jugé utile de verser au dossier. »

Le promettant a par ailleurs déclaré :

« – qu’aucun élément des Biens n’est classé « Monument Historique » ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des « Monuments Historiques », qu’il n’a pas connaissance d’une inscription en cours, que les Biens sont situés aux abords et dans le champ de visibilité d’un monument historique, classé ou inscrit au sens de l’article L 621-30-1 du Code du patrimoine ; » ;

— Et plus généralement que les Biens ne sont concernés par aucun cahier des charges, ou règlement quelconque ».

Il appartient donc à la société COFFIM de démontrer que les promettants disposaient d’informations supplémentaires que celle-ci ignorait, et qui ne lui étaient pas déjà accessibles. Or, le seul fait que les promettants aient établi leur société à [Localité 11] comme le fait qu’ils possèdent de longue date le bien vendu ne permet pas de faire présumer qu’ils disposaient d’informations supplémentaires cachées au bénéficiaire quant au bien vendu.

Par ailleurs, la société COFFIM pouvait se renseigner sur le plan local de l’urbanisme (PLU) et ses composantes telles que le projet d’orientation et de développement durable (PADD) et l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP), s’agissant d’informations publiques accessibles à tout un chacun, de sorte qu’il n’est pas démontré que les promettants disposaient d’une information privilégiée.

Enfin, il résulte des propres dires de la société COFFIM que l’arrêté de refus émis par la commune [Localité 11] (Hauts-de-Seine) résulte d’une décision discrétionnaire, de sorte que les promettants ne pouvaient par avance savoir que ce refus allait intervenir ni quelle serait l’appréciation du maire.

Par conséquent, il n’est pas démontré que les promettants bénéficiaient d’une information privilégiée quant au bien vendu, ni à plus forte raison qu’ils l’auraient cachée au bénéficiaire, de sorte qu’ils n’ont commis aucun dol à l’occasion de la signature de la promesse unilatérale de vente du 26 juin 2020 et de l’avenant du 26 octobre 2020. Par conséquent, la demande de la société COFFIM de nullité de la promesse unilatérale de vente du 26 juin 2020 et de l’avenant du 26 octobre 2020 sera rejetée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

[G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC sollicitent de condamner la société COFFIM à leur payer la somme de 400.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ils font valoir que :

— la société COFFIM, promoteur immobilier, n’a pas déposé une demande de permis de construire conforme au PLU, défaillance lui interdisant de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive, l’arrêté de refus mentionnant le non-respect de l’article 11 des dispositions du PLU,

— il n’y a jamais eu de « changement des paramètres de constructibilité », mais une méconnaissance par la société COFFIM des règles d’urbanisme,

— la caducité de la promesse unilatérale de vente n’emporte pas résolution rétroactive de toutes les dispositions du contrat,

— les parties demeurent régies par les stipulations particulières du contrat, sauf à ne jamais permettre le paiement d’une indemnité d’immobilisation,

— l’article 24.2 de l’avenant du 26 octobre 2020 est clair et précis, et prévoit qu’en cas de non-réalisation de la condition suspensive l’indemnité d’immobilisation resterait acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation, et cette stipulation déroge à l’effet rétroactif invoqué par la société COFFIM,

— le comportement prêté aux promettants est inopérant puisqu’il n’est pas démontré de faute,

— la jurisprudence sur les motifs extérieurs au bénéficiaire n’est valable qu’en l’absence de stipulation contraire, comme tel a été le cas en l’espèce pour l’indemnité d’immobilisation,

— l’indemnité d’immobilisation est due dans sa totalité, les modalités de versement de la partie séquestrée faisant uniquement l’objet de précisions à l’avenant pour permettre au notaire de libérer cette somme,

— l’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale, mais est bien la contrepartie de l’immobilisation du bien, le bénéficiaire n’ayant aucune obligation d’acquérir.

La société COFFIM sollicite le rejet de la demande de [G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC au titre de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que la libération à son profit de la somme séquestrée à ce titre.

Elle soutient d’abord au visa de l’article 1187 du code civil que la promesse est devenue caduque, et que les clauses du contrat ne lui survivent pas. Elle expose que conformément à l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ». Selon elle, la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire a entraîné la caducité de la promesse de vente, en ce compris son avenant, et de toutes ses obligations, en ce compris celles relatives à l’indemnité d’immobilisation, tel que cela ressort des articles 25 et 25.3 de la promesse. Elle rappelle que l’article 24 alinéa 1 de la promesse prévoit bien que l’indemnité d’immobilisation n’est due que si toutes les conditions suspensives ont été réalisées. Selon elle, il importe peu que l’article 24.2 de l’avenant puisse ou non déroger aux dispositions de l’article 1304-6 du code civil dans la mesure où il est anéanti par la caducité de la promesse unilatérale de vente. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute en déposant sa demande de permis de construire.

Elle soutient ensuite à titre subsidiaire l’existence de deux motifs légitimes lui étant extérieurs, de sorte que le défaut de levée d’option n’est pas de son fait et que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due. Le premier motif légitime tient selon elle au changement des paramètres de constructibilité, ayant eu pour effet de remettre en cause la faisabilité de son opération. Le second motif légitime tient selon elle au comportement du promettant, qui n’a pas délivré toute l’information en sa possession tout en continuant à vouloir lui faire supporter le risque du versement d’une somme de 200.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Elle soutient à titre encore plus subsidiaire que si une indemnité d’immobilisation devait quand même être due sur le seul fondement du nouvel article 24.2 de l’avenant du 26 octobre 2020, le quantum ne pourrait dépasser la somme séquestrée de 200.000 euros au regard de l’article 24.2 de cet avenant.

Elle fait valoir enfin que l’indemnité stipulée n’est pas une indemnité d’immobilisation mais une clause pénale, révisable sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, le premier paragraphe de l’article 24 précisant que l’indemnité vient réparer un préjudice et constitue une sanction en cas d’inexécution, ce que ne fait pas une indemnité d’immobilisation et l’article 24.2 rappelant que le montant n’a pas été fixé en considération de la durée d’immobilisation. Elle considère qu’il y a lieu de modérer cette indemnité à 1 euro, en l’absence de faute ou d’indemnité d’immobilisation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-6 du code civil, « En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

Aux termes de l’article 1187 du code civil : « La caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

En l’espèce, les promettants invoquent d’abord la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention par la société COFFIM d’un permis de construire valant permis de démolir, autorisant sur le terrain la démolition des constructions existantes et l’édification d’un immeuble à usage de logement développant une surface de plancher d’au minimum 3.800 m² sur deux niveaux de sous-sol. Seul est produit au débat l’arrêté de refus du maire de la commune de [Localité 11] en date du 16 janvier 2021. Cet arrêté de refus indique en son article 1er « La demande de Permis de Construire valant démolir (…) est refusée pour non-respect des dispositions générales du PLU, et est non compatible avec l’OAP du PLU. ». Il s’ensuit qu’il ne ressort pas de cet arrêté que le projet soumis ne serait pas conforme à l’OAP du PLU, mais qu’il lui est incompatible, formulation qui établit le caractère discrétionnaire de ce motif. L’arrêté relève aussi que la demande ne respecte pas les dispositions de l’article 11 des dispositions générales du PLU. Seulement, ce même arrêté cite cet article 11, lequel rappelle les dispositions de l’article R.111-21 du code de l’urbanisme en indiquant que « la situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions, leur aspect extérieur doivent être adaptés au « caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales » » Là encore, cette appréciation relève du pouvoir discrétionnaire de la commune de [Localité 11], de sorte que le non -respect de l’article 11 des dispositions générales du PLU qui est invoqué par l’arrêté ne signifie pas que la société COFFIM aurait présenté une demande non conforme. Plus largement, la motivation de l’arrêté de refus ne montre pas que la société COFFIM aurait présenté un projet incongru, évidemment voué à être refusé, mais que ce rejet découle de l’appréciation discrétionnaire de la commune de [Localité 11] au regard de la configuration des lieux. Par conséquent, il n’est pas démontré que la société COFFIM a commis une faute ayant entraîné la défaillance de la condition suspensive.

La promesse unilatérale de vente mentionne, en son article 25 : « (…) A défaut de réalisation d’une seule des Conditions Suspensives stipulées ci-après dans les délais fixés aux présentes, la présente Promesse sera considérée comme caduque et les Parties seront déliées sans indemnité de part ni d’autre, sauf application des dispositions de l’article 1304-3 du Code Civil ».

Il s’ensuit que la promesse unilatérale de vente est caduque en application de la stipulation contractuelle précitée. La caducité de la promesse unilatérale de vente n’emporte toutefois pas disparition de cette clause, laquelle est aussi relative au sort de l’indemnité d’immobilisation et a prévu que les parties seraient déliées sans indemnité de part ni d’autre en cas de défaillance de la condition suspensive.

Toutefois, l’avenant à la promesse unilatérale de vente en date du 26 octobre 2020 mentionne, en son article 24.2 : « En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, même si cette non-réalisation résulte de la non-réalisation d’une condition suspensive (à l’exception du droit de préemption), la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».

Il s’ensuit que cette clause porte uniquement sur la partie séquestrée de l’indemnité d’immobilisation et prévoit que ladite somme séquestrée de 200.000 euros reste acquise aux promettants, à titre d’indemnité forfaitaire, peu important que la condition suspensive ait défailli sans faute du bénéficiaire. Les parties n’ayant pas lié le sort de la somme séquestrée à la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, les deux motifs extérieurs dont se prévaut la société COFFIM tenant au changement des paramètres de constructibilité et au comportement du promettant qui n’aurait pas révélé une information déterminante sont inopérants.

S’agissant de la demande de la société COFFIM de requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, il apparaît que la clause ne vient pas sanctionner une inexécution contractuelle, mais est la contrepartie forfaitaire de l’option laissée au bénéficiaire pour acquérir le bien, lequel n’a pas d’obligation à cet égard et de l’immobilisation qui en résulte. Par conséquent, il n’y a pas lieu de requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, l’indemnité fixée conventionnellement ne pouvant donc être réduite par le juge.

Par conséquent, la demande de la société COFFIM d’autoriser le notaire séquestre à libérer entre ses mains la somme de 200.000 euros sera rejetée, de même que sa demande de modération de l’indemnité d’immobilisation.

La société COFFIM sera condamnée à payer à [G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC pris ensemble la somme de 200.000 euros et elle sera autorisée à se libérer entièrement de cette obligation par la libération de la somme de 200.000 euros détenue par le notaire séquestre, lequel sera en tant que de besoin autorisé à libérer ladite somme entre les mains des promettants.

Décision du 28 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/12421 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVH7Q

Sur les demandes accessoires

La société COFFIM sera condamnée aux dépens, et sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La société COFFIM sera condamnée à payer à [G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

REJETTE la demande de la société COFFIM de nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 26 juin 2020 et de nullité de l’avenant à ladite promesse unilatérale de vente en date du 26 octobre 2020 ;

REJETTE les demandes de la société COFFIM de requalification en clause pénale de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 26 juin 2020 et à l’avenant du 26 octobre 2020, et de réduction de ladite indemnité ;

CONDAMNE la société COFFIM à payer à [G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC pris ensemble la somme de 200.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 26 juin 2020 ;

AUTORISE la société COFFIM à se libérer entièrement de son obligation par la libération de la somme de 200.000 euros séquestrée entre les mains de la SCP ROBERT MONTEIL et ASSOCIES « Les Notaires de la Manufacture », Notaire, sis [Adresse 5] ;

AUTORISE en tant que de besoin la SCP ROBERT MONTEIL et ASSOCIES « Les Notaires de la Manufacture », Notaire, sis [Adresse 5], à libérer la somme de 200.000 euros entre les mains de [G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société COFFIM aux dépens ;

CONDAMNE la société COFFIM à payer à [G] [M], [B] [F], la SARL [K][M] et la SCI BALZAC pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 28 Novembre 2024

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM