TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [B] [O]

Monsieur [T] [Y] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Joël ROUACH

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03716 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QEY

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 21 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [A] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0577

Madame [U] [P] épouse [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0577

DÉFENDEURS

Madame [B] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [Y] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03716 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QEY

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2003, Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] ont donné à bail à Madame [B] [O] un studio et une cave situés [Adresse 2], 2ème étage, lot n°45, n°7, et une cave n°21 , pour un loyer mensuel initial de 687 euros, et 106 euros de provisions sur charges.

Par acte séparé du 2 juillet 2003, Monsieur [T] [Y] [M] s’est porté caution des engagements de Madame [B] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] ont fait signifier à Madame [B] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5440,22 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [T] [Y] [M], en date du 3 novembre 2023.

Par notification électronique du 24 octobre 2023 Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du le 12 mars 2024 pour la locataire et le 22 mars 2024 pour la caution, Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] ont fait assigner Madame [B] [O] et Monsieur [T] [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [T] [Y] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5188,68 euros au titre de la dette locative, mois de janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, d’un montant de 1082,82 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 5] le 13 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024 et renvoyée à la demande des parties.

À l’audience du 26 septembre 2024, Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L], représentés par leur conseil, actualisent la dette locative à la baisse à la somme de 3568,43 euros arrêtée au 25 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus.

Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [B] [O] et la caution n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 octobre 2023. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire de la locataire et de la caution à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire en raison de dettes de loyer récurrentes.

Madame [B] [O], bien que régulièrement assignée à étude, n’est ni présente, ni représentée à l’audience, sans motif légitime.

Monsieur [T] [Y] [M], caution, régulièrement assigné à personne, est absent à la procédure de sorte que la décision étant susceptible d’appel, de sorte qu’il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du le 12 mars 2024 pour la locataire et le 22 mars 2024 pour la caution, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du le 12 mars 2024 pour la locataire et le 22 mars 2024 pour la caution, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article IX intitulé clause résolutoire et clause pénale qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délais de deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Il apparait par ailleurs que le bail a été conclu pour une durée de 3 ans et a été reconduit tacitement au moment de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi de 1989 qui s’applique en l’espèce.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 juillet 2003 à compter du 1er décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juillet 2003, du commandement de payer délivré le 20 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2024 que Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés d’un montant de 3568,43 euros, mois de septembre 2024 inclus auquel Madame [B] [O] sera tenue.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [T] [Y] [M], caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] [M] s’est porté caution par acte séparé au contrat de bail en date du 2 juillet 2003 pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par la locataire, pour la durée du bail du 2 juillet 2003 (3 ans).

Par ailleurs, le commandement de payer du 20 octobre 2023 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [T] [Y] [M] le 3 novembre 2023.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [T] [Y] [M] à payer 3568,43 euros aux bailleurs au titre des loyers et charges impayés, celui-ci étant tenu solidairement avec la locataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [O] et Monsieur [T] [Y] [M] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [B] [O] et Monsieur [T] [Y] [M] à payer à Monsieur [A] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 juillet 2003 entre Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] d’une part, et Madame [B] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], 2ème étage, lot n°45, n°7, et une cave n°21, sont réunies à la date du 1er décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [B] [O] et Monsieur [T] [Y] [M] à compter du 1er décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [T] [Y] [M] à payer à Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] la somme de 3568,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 20 octobre 2023 sur la totalité de la somme ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [T] [Y] [M] à payer à Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2023, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [O] et Monsieur [T] [Y] [M] à payer à Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [O] et Monsieur [T] [Y] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE Monsieur [X] [L] et Madame [U] [P] épouse [L] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE