TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/55860 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HF5

N° : 8

Assignation du :

08 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 18 décembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 6] prise en la personne de Madame la Mair e de [Localité 6], Madame [P] [M]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSES

La S.C.I. JLL

N° RCS : 849 253 141

[Adresse 4]

[Localité 3]

La société [I] [R] ARCHITECTURE S.A.S.U.

N° RCS : 810 542 480

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentées par M^e Louis RIBIERE, avocat au barreau de PARIS – #M0001

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 8 juillet 2024 par la Ville de Paris à l’encontre de la SCI JLL, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 849 253 141 et de la SAS [I] [R] ARCHITECTURE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 810 542 480 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation concernant un local situé [Adresse 5], (RDC, porte droite, lot n°817) ;

Vu les écritures de la Ville de [Localité 6] et des défenderesses développées oralement à l’audience ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 8] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Ce règlement municipal a également adopté un régime d’autorisation de changements d’usage et d’usages mixtes à titre personnel, sans compensation aux articles 4 et 4bis.

L’article L.631-7-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose, le maire peut autoriser, dans une partie d’un local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

Au contraire de ce que soutiennent les défenderesses, il résulte de cette disposition que le local litigieux doit constituer la résidence principale du propriétaire.

Le règlement municipal prévoit, en son article 5, que « L’autorisation prévue à l’article L.631-7-2 du Code de la construction et de l’habitation qui vise à l’exercice, dans une partie du local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, de son activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti, peut être accordée si la surface réservée à un autre usage que l’habitation est inférieure à 50% de la surface totale du local. Cette surface n’est pas soumise à compensation. »

En l’espèce, il n’est pas contesté par les défenderesses d’une part, que le local litigieux était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, et d’autre part, que les lieux ont été loués à usage de bureaux par la société JLL à la société [I] [R] ARCHITECTURE, comme cela résulte de la visite du local du 23 mars 2023 qui a révélé qu’une partie du local était occupée par la société d’architecture de la gérante de la SCI JLL et que l’autre partie était louée à son frère qui y exerçait une activité professionnelle.

Il n’est pas non plus contesté que la société JLL n’a obtenu aucune des autorisations prévues par les articles 4, 4 bis et 5 du règlement municipal, étant précisé pour l’application de l’article 5 qu’il n’a pas été justifié par la gérante de la SCI JLL qu’il s’agissait de sa résidence principale, ni que la surface réservée à un autre usage que l’habitation était inférieure à 50% de la surface totale du local, le plan produit n’étant, par sa taille, pas exploitable. En outre, le local mesure 148m², et une surface rectifiée de 74m² pour la surface réservée à un usage professionnel, n’apparaît pas inférieure à la moitié de la surface totale.

En tout état de cause, le bien fondé du refus d’accorder une telle autorisation échappe à la connaissance du tribunal judiciaire, en vertu du principe de séparation des autorités administratives et judiciaires posé par l’article 13 de la loi des 16 et 24 août 1790.

Il résulte de ces éléments que le changement d’usage n’a été précédé d’aucune autorisation préalable et que la société JLL a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation.

Si seul le propriétaire d’un bien immobilier a qualité pour solliciter l’autorisation de changement d’usage et ne peut reporter sur le locataire l’obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d’affectation, le locataire est personnellement responsable dès lors que les circonstances de l’espèce démontrent qu’il devait nécessairement avoir connaissance de la violation des dispositions précitées.

Dès lors que la société JLL et la société [I] [Z] ARCHITECTURE ont la même gérante/présidente, cette connaissance est établie.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

La défenderesse justifie d’un certain nombre de démarches effectuées après la visite de la Ville de [Localité 6] le 23 mars 2023 aux fins de se conformer à la réglementation applicable, sans toutefois démontrer avoir véritablement souhaité installer sa demeure dans les lieux, la gérante faisant état d’une procédure de séparation sans toutefois verser aux débats le moindre élément.

En revanche, la société JLL établit avoir mis en vente les locaux par mandat du 14 juin 2024 et la société [I] [R] DESIGN (qui n’est pas la société [I] [R] ARCHITECTURE) démontre avoir pris à bail commercial des locaux situés [Adresse 1] à compter du 1er octobre 2024. Le contrat de bail à usage d’habitation sur les lieux n’est en revanche ni signé, ni daté, les lieux devant être loués à compter du mois de décembre 2024.

Il est donc établi que le changement d’usage s’est étendu du mois d’avril 2022 (après exécution des travaux dans les locaux) au mois de septembre 2024, soit une période de temps relativement courte.

Compte tenu de la profession de la gérante de la société JLL, la méconnaissance des règles d’urbanisme apparaît peu crédible, alors qu’elle ne peut être considérée comme acquéreur profane.

Toutefois, il peut également être envisagé qu’elle n’ait pas effectué, certes de façon négligente, de vérifications personnelles compte tenu de l’emplacement des locaux situés en rez-de-chaussée. Il ne peut non plus être allégué que ce changement d’usage a un objectif mercantile. Enfin, la défenderesse justifie de démarches de vente du bien.

Pour l’ensemble de ces raisons, et compte tenu du principe de personnalité et d’individualisation de la peine, les défenderesses seront, chacune, condamnées au paiement d’une amende civile de 5000 euros.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux :

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

La société JLL justifie avoir signé un mandat de vente au mois de juin 2024 et et être en attente de la signature d’un contrat de bail à usage d’habitation sur les lieux. Il est également démontré que la locataire a libéré les lieux. Compte tenu de ces éléments, il est justifié de démarches aux fins de voir le bien retourner à un usage d’habitation, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner un tel retour.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les défenderesses seront condamnées au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront également condamnées à verser à la Ville de [Localité 6] la somme de 2000€ au titre de ses frais de procédure en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne la SCI JLL à verser une amende civile de 5000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera intégralement reversé à la Ville de Paris ;

Condamne la SAS [I] [R] ARCHITECTURE à verser une amende civile de 5000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera intégralement reversé à la Ville de [Localité 6] ;

Rejette la demande de retour à l’usage d’habitation ;

Condamne la SCI JLL et la SAS [I] [R] ARCHITECTURE à verser la somme de 2000 euros à la Ville de Paris au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI JLL et la SAS [I] [R] ARCHITECTURE aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 6] le 18 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anne-Charlotte MEIGNAN