TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 23/59570 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3P3Y

N° : 3

Assignation du :

13, 19 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 octobre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. Unibail-Rodamco-Westfield SE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS – #C0260

DÉFENDERESSES

S.A.S. MJH Food Montparnasse

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.R.L. Lena Tal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentées par M^e Jérémie COHEN, avocat au barreau de PARIS – #D2181

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 2 septembre 2021, la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE a consenti à la SARL LENA TAL, avec faculté de substitution au profit de la SAS MJH FOOD MONTPARNASSE, un contrat de bail portant sur trois locaux commerciaux situés au sein du centre commercial Les ateliers Gaité, sis [Adresse 4], avec effet à compter de la livraison du local, intervenue le 25 mai 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 4200€ au titre du local réserve, et pour les deux autres locaux, d’un loyer de base annuel de 44.000€ hors charges et hors taxes, ainsi qu’un loyer variable et additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur et le loyer de base annuel hors taxes.

Aux termes d’un avenant de substitution du 20 mai 2022, la société MJ FOOD MONTPARNASSE s’est substituée à la société LENA TAL, celle-ci demeurant pendant toute la durée du bail garante et solidaire de la société MJ FOOD.

Exposant que des loyers demeurent impayés, la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE a, par exploit délivré les 13 et 19 décembre 2023, fait citer la SAS MJ FOOD MONTPARNASSE et SARL LENA TAL, en condamnation au paiement solidaire par provision.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et l’affaire a été plaidée à l’audience du 17 septembre 2024.

A cette audience et dans le dernier état de ses prétentions, la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE sollicite la condamnation solidaire des défenderesses à lui verser, par provision:

la somme de 128.194,39€ au titre des loyers, charges et accessoires impayées au 29 mai 2024, ainsi que celle de 12.819,43€ à valoir sur la clause pénale, outre la capitalisation des intérêts,la somme de 3600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En réponse, les défenderesses sollicitent de :

déclarer les mises en demeure adressées par le bailleur, nulles et de nul effet,débouter la requérante de ses demandes,à titre subsidiaire, l’autoriser à s’acquitter de la provision en 24 mensualités, la première mensualité devant être acquittée avant le 10 du mois suivant celui au cours duquel sera intervenue la signification de la décision,en toute hypothèse, condamner la requérante au paiement de la somme de 2000€ à chacune d’elle, ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

SUR CE

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes aux fins de « juger » ou de « constater » formulées dans les écritures de la défenderesse, qui consistent en réalité en la reprise de simples moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions, ne revêtent pas les caractéristiques de la demande au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

En outre, dans la mesure où il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer nulle une lettre de mise en demeure, puisqu’il ne peut trancher le fond de l’affaire conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la provision au titre des loyers

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu au paiement des loyers et charges aux termes convenus.

Pour s’opposer au paiement des sommes sollicitées par le bailleur au titre des loyers et charges, la défenderesse soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, faisant valoir que si les locaux ont été livrés le 25 mai 2022, le centre commercial n’a pu ouvrir ses portes qu’au mois d’octobre 2022, de sorte qu’il a commencé son exploitation avec des dettes ; qu’en outre, le centre commercial demeure désert depuis son ouverture, preuve en est la proposition d’aménagement du contrat faite par le bailleur le 31 juillet 2024 avec une franchise de loyer pendant les quatre premières années du bail, dont rétroactivité depuis le 25 mai 2022 et jusqu’au 24 mai 2026.

En réponse, le bailleur rappelle qu’il n’est pas tenu à l’égard du preneur d’assurer la commercialité du local, et qu’il n’est pas tenu par la proposition d’aménagement faite au mois de juillet 2024, le preneur n’ayant pas répondu à cette offre.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Au contraire de ce que soutient la défenderesse, il est constant qu’il ne résulte pas de cette disposition une obligation pour le bailleur d’assurer un environnement commercial favorable à son preneur. Dès lors, il ne peut être reproché au bailleur un défaut de commercialité des lieux.

La proposition faite le 31 juillet 2024, qui n’a pas été acceptée par le preneur et qui doit être comprise comme une proposition faite dans le cadre de négociations dont le juge n’a pas l’ensemble des tenants et aboutissants, ne permet pas d’établir, de façon non équivoque, que le bailleur a entendu reconnaître un défaut de commercialité lequel en tout état de cause, n’induit pas un manquement de sa part susceptible de faire jouer l’exception d’inexécution.

Enfin, dans la mesure où les contrats doivent être exécutés de bonne foi, le preneur doit pouvoir démontrer qu’il a invoqué l’exception d’inexécution dont il se prévaut en cours de contrat, ce qu’il ne fait pas.

Dès lors, l’exigibilité des loyers n’apparaît pas sérieusement contestable.

Il résulte du décompte locatif que le preneur n’a effectué aucun versement depuis la mise à disposition des locaux.

Si l’article 26.2.1 du contrat stipule qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur et huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire, cette stipulation est susceptible de revêtir les caractéristiques d’une clause pénale, compte tenu des circonstances de la cause, et peut, dès lors, être soumise au pouvoir modérateur du seul juge du fond.

En conséquence, non seulement les pénalités forfaitaires appliquées dans le décompte locatif seront déduites (11.766,16€), mais la demande au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% se heurte à une contestation sérieuse pour les raisons précitées mais également en raison du fait que cette demande porte sur des sommes qui se sont déjà vues appliquer la pénalité de 10% au sein du décompte.

Après déduction des pénalités, la défenderesse sera condamnée au paiement par provision de la somme de 116.428,23€ au titre des loyers et charges impayés au 29 mai 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Aux termes de l’acte de substitution signé le 20 mai 2022, les parties ont convenu que « la société LENA TAL reste garant et solidaire de la société MJH FOOD MONTPARNASSE pendant toute la durée du Bail, répondant ainsi solidairement du paiement de toutes les sommes dues au titre du bail et notamment des loyers, des indemnités d’occupations, des charges, et de leurs accessoires ainsi que de l’exécution de toutes les clauses du bail. »

En conséquence, les défenderesses seront tenues solidairement au paiement de cette somme.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée pour une année entière.

En l’absence de tout paiement depuis son entrée dans les lieux et alors qu’aucun élément n’est produit sur la situation financière de la défenderesse, permettant d’établir d’une part, un défaut de clientèle et d’autre part, qu’elle est en mesure d’apurer la dette locative dans un délai raisonnable, la demande de délais ne peut être que rejetée en vertu de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les défenderesses, qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnées au paiement des dépens, ainsi qu’à verser à la requérante la somme de 2000€ au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Condamnons solidairement la SAS MJH FOOD MONTPARNASSE et la SARL LENA TAL à verser à la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE la somme de 116.428,23 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 29 mai 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ;

Ordonnons la capitalisation de cette somme conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité forfaitaire ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons solidairement la SAS MJH FOOD MONTPARNASSE et la SARL LENA TAL à verser à la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la SAS MJH FOOD MONTPARNASSE et la SARL LENA TAL aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 23 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN