TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [B] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric BOHBOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05180 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2EZQ

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le lundi 02 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0430

DÉFENDERESSE

Madame [B] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eric MARECHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0378

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 02 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/05180 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2EZQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2021 à effet au 27 août 2021, Mme [R] [Z] a donné à bail meublé à M. [L] [G] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Adresse 5] [Localité 1], consistant en un deux pièces de 32 m2, moyennant le versement mensuel d’un loyer d’un montant de 1300 euros et d’une provision sur charges d’un montant de 55 euros.

Mme [B] [U], venue aux droits de Mme [R] [Z], et M. [L] [G] ont signé un avenant en date du 28 février 2022 pour convenir qu’à compter du mois de mars 2022 le loyer hors charges serait de 1295 euros et la provision sur charges de 55 euros.

Le 2 mars 2022, M. [L] [G] et le locataire de l’appartement du dessus ont signé un constat amiable pour signaler la survenance d’un dégât des eaux le 15 février 2022 ayant provoqué des dommages dans l’appartement pris à bail par M. [L] [G].

Par courrier daté du 28 juillet 2022, M. [L] [G] a exprimé sa volonté de donner congé pour le 31 août 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 mars 2023, M. [L] [G] a fait assigner Mme [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— condamner Mme [B] [U] à lui payer la somme de 6142,50 euros correspondant à la réduction de loyer au titre du préjudice de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée du 14 septembre 2022 ;

— condamner Mme [B] [U] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [B] [U] aux dépens, outre au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 26 septembre 2023, au cours de laquelle elle a été renvoyée à la demande de la défenderesse, représentée par son conseil, qui a exprimé sa volonté de mettre en cause le propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui faisant l’objet du présent litige, ainsi que son assureur. Le juge a par ailleurs enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice durant le temps du renvoi, initiative qui n’a pas abouti.

L’affaire a ensuite fait l’objet de deux autres renvois à la demande écrite des parties, non-comparantes à ces occasions, aux fins de leur permettre de se mettre en état.

À l’audience de renvoi du 18 septembre 2024, seul a comparu M. [L] [G], représenté par son conseil, qui a maintenu l’ensemble de ses demandes. Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux conclusions qu’il a soutenues oralement à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après avoir comparu à la première audience du 26 septembre 2023, et bien qu’ayant été depuis celle-ci régulièrement avisée des différents renvois de l’affaire par l’envoi à son conseil d’un avis par le greffe, Mme [B] [U] n’a pas comparu à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2024. Elle a néanmoins bien eu connaissance des moyens actualisées et pièces complémentaires du demandeur, qui justifie avoir transmis ses dernières conclusions et pièces à son conseil par courriels des 15 janvier et 6 février 2024.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Le jugement sera par ailleurs contradictoire en application de l’article 469 du code de procédure civil, la défenderesse ayant été représentée lors de l’audience du 26 septembre 2023.

Il sera également relevé que s’il apparaît que l’assignation a en réalité été signifiée, non pas à la défenderesse mais à son administrateur de biens la société VALIERE CORTEZ GESTION LOCATIVE, cette irrégularité se trouve couverte dès lors qu’un conseil s’est présenté pour défendre les intérêts de Mme [B] [U] lors de la première audience du 26 septembre 2023.

Le présent litige se rapportant, enfin, à un contrat souscrit après le 1er octobre 2016, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur numérotation et rédaction postérieures à l’ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016.

1. Sur la demande principale en dommages et intérêts

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1722 du code civil prévoit encore que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, M. [L] [G] verse au soutien de sa demande :

— le constat amiable de dégât des eaux, signé le 2 mars 2022 avec le locataire de l’appartement situé au-dessus de celui pris à bail,

— un courriel adressé le 13 mars 2022 à M. [D] [U] pour lui demander de régler divers dysfonctionnements dans l’appartement, liés notamment au dégât des eaux, au lave-linge, au fer à repasser, à la plaque de cuisson, à l’électricité, à l’état de la cour intérieure, au chauffage de la pièce principale, à la serrure de la porte d’entrée.

— un courriel adressé le 21 avril 2022 à l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien, dans lequel le locataire se plaint que rien n’ait été initié pour régler les multiples dégâts qu’il avait pu porter à sa connaissance un mois auparavant, indique ne plus pouvoir utiliser sa cuisine depuis plus de trois mois, et vivre dans un espace avec une partie des meubles et du plafond moisis, subir diverses nuisances également liés à des travaux extérieurs, et indique sa volonté de réduire en conséquence le montant de son loyer ;

— un rapport d’expertise daté du 5 septembre 2022, réalisé par la société EUREXO mandatée par l’assureur du locataire, faisant suite à une réunion organisée le 2 septembre 2022 en présence de l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien et faisant état de la convocation préalable de Mme [B] [U]. Dans son rapport, l’expert relève que dans le coin cuisine de la pièce principale de l’appartement, les enduits et la peinture du faux plafond sont détériorés, avec la présence de moisissures, que les supports sont saturés d’humidité, et que le meuble haut de la cuisine est endommagé et inutilisable. Il conclut que le sinistre a rendu la pièce principale insalubre, qu’il a endommagé l’installation électrique privant le locataire de l’usage du réfrigérateur, du four, du four micro-ondes, de la plaque de cuisson, du lave-linge, du chauffage et de la cuisine entre le 15/02/2022 et le 01/06/2022, et l’a contraint à utiliser un déshumidificateur pour lutter contre l’odeur d’humidité ;

— diverses photographies, non datées, mais dont il est possible pour l’une d’elles de constater qu’elle a été prise à l’occasion de la réunion d’expertise du 2 septembre 2022.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement pris à bail par M. [L] [G] a subi un dégât des eaux ayant entrainé la dégradation des enduits et des peintures, une humidité excessive et anormale des supports, la présence en conséquence de moisissures, la dégradation du meuble de cuisine haut, ainsi que le dysfonctionnement divers appareils électriques équipant l’appartement, empêchant notamment le locataire de cuisiner et de laver son linge.

Il est possible d’établir, au vu des courriels échangés entre les parties qui se trouvent versés aux débats, qu’il n’a pas été remédié avant la fin du mois de mai 2022 aux dysfonctionnements de l’installation électrique et du lave-linge, tandis que les constatations effectuées lors de la réunion d’expertise intervenue le 2 septembre 2022 permettent de conclure que la dégradation des supports et du meuble de la cuisine ainsi que la présence de moisissures ont persisté au moins jusqu’à cette date.

Il est ainsi établi que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation sur la période de location, et surtout de l’entretenir en y faisant toutes les réparations autres que locatives, et qu’il en est résulté un préjudice de jouissance pour le locataire qui a dû vivre dans un appartement partiellement dégradé, dont une partie de la pièce principale se trouvée saturée d’humidité et présentant des moisissures durant six mois et demi, et dans lequel il ne lui était plus possible de faire la cuisine et de laver son linge durant trois mois et demi.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, de la nature, de la durée et de l’ampleur des troubles, et considération prise du montant du loyer acquitté par M. [L] [G], le préjudice de jouissance subi par celui-ci sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 4273,50 euros, correspondant à 60 % du montant du loyer dont il s’est acquitté sur une période de 3 mois et demi (60 % x 1295 x 3,5 = 2719,50) (période durant laquelle il a subi, outre la dégradation du coin cuisine, la privation des équipements électriques de l’appartement) puis à 40 % du montant du loyer dont il s’est acquitté sur une période de 3 mois (40 % x 1295 x 3 = 1554) (période durant laquelle les dysfonctionnements des équipements électriques avaient été résolus, mais non la dégradation du coin cuisine).

Par voie de conséquence, Mme [B] [U] sera condamnée à payer à M. [L] [G] la somme de 4273,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Conformément à l’article 1153-1 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

2. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, les pièces produites par M. [L] [G] suffisent à établir l’ensemble des démarches qu’il a effectuées, lui-même puis via son assureur, afin d’obtenir de sa propriétaire que celle-ci satisfasse aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de bailleresse, ainsi que l’inertie fautive de celle-ci et sa résistance abusive à donner suite aux doléances de son locataire dont il résulte des développements qui précèdent qu’elles se trouvaient fondées.

Il en est résulté pour le demandeur des troubles et tracas liés à la nécessité d’introduire puis de poursuivre la présente action en justice, qui seront justement indemnisés par l’allocation d’une somme de 500 euros de ce chef.

Mme [B] [U] sera donc condamnée à payer à M. [L] [G] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Conformément à l’article 1153-1 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [U] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [B] [U] sera également tenue de verser à M. [L] [G] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE Mme [B] [U] responsable du préjudice de jouissance subi par M. [L] [G], son locataire, suite au dégât des eaux survenus le 15 février 2022 ;

CONDAMNE en conséquence Mme [B] [U] à payer à M. [L] [G] la somme de 4273,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [B] [U] à payer à M. [L] [G] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [B] [U] à payer à M. [L] [G] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [B] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA JUGE