TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02423 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKTY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[J] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Mme [V] [F] munie d’un pouvoir de représentation

ET

DÉFENDERESSE

Mme [J] [X], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 octobre 2010, à effet du 27 octobre 2010, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [J] [X], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 9], pour un loyer de 227,47 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 101,81 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier le 23 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 21 mai 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 21 octobre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation du bail et prononcer en conséquence son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— la condamner au paiement par provision de la somme de 1. 884,74 €, y ajoutés les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, actualise sa créance à la somme de 2.551,25 euros (mois de septembre 2025 inclus), selon décompte fourni à l’audience.

Elle indique qu’un versement de 1.699,12 € a été versé le 14 octobre 2025 et que la locataire devrait bénéficier du prêt social à titre d’aide exceptionnelle.

Elle donne toutefois son accord pour des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 € par mois en plus du versement du loyer courant, sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT.

Madame [J] [X], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Tout en reconnaissant la dette, elle explique sa situation en raison de problèmes de santé l’ayant conduite à être placée en disponibilité et ne percevoir que les prestations sociales.

Elle expose avoir désormais repris en mi-temps thérapeutique et percevoir une rémunération mensuelle d’environ 1950 €. Elle fait également état d’une aide exceptionnelle de 1500 € au titre d’un prêt social qu’elle propose de reverser intégralement au bailleur, dès qu’elle l’aura perçu.

Elle indique pouvoir verser 100 € par mois en plus du versement du loyer courant.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 743,42 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 23 mars 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit le bail et indique que Madame [J] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.551,25 euros à la date du 21 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Madame [J] [X] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2551,25 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [J] [X] a repris le paiement de loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, dès lors que le bailleur a également donné son accord en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de non respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [J] [X] pourra être poursuivie et elle sera tenue, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 381,38 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [J] [X] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2010, à effet du 27 octobre 2010 et liant L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à Madame [J] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 9] ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] à payer à L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.551,25 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [J] [X] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [J] [X] sera tenue de payer à L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 381,38 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] à payer à L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE