TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/52602

N° Portalis 352J-W-B7H-CZGMP

N° : 1

Assignation du :

27 février 2023

[1]

[1] 3 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, dont le siège social est sis

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0164

DEFENDEURS

Madame [Z] [S] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [J] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS – #C0676

Madame [C] [P] [G] [A] épouse [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [T] [N] [V] [X] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Olivier DOLMAZON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, et par Maître Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS – #E0387, avocat postulant,

DÉBATS

A l’audience du 27 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 11 février 2021, Madame [Z] [M] et Monsieur [J] [I] ont acquis de Madame [C] [H] et Monsieur [T] [H], la propriété du lot n°2, constitué d’un appartement au rez-de-chaussée, une chambre au 7ème étage et une cave au sous-sol, dans un immeuble situé [Adresse 1], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La jouissance privative de la courette couverte et de la cour du jardin, parties communes, est affectée à ce lot.

Reprochant à Madame [M] et Monsieur [I] d’avoir fait réaliser des travaux affectant les parties communes et notamment d’avoir aménagé une cuisine dans la courette couverte, d’avoir procédé à la pose d’une terrasse en bois dans la cour du jardin, à l’installation d’une palissade et d’un appentis, ainsi qu’un branchement non-conforme de leurs sanitaires ayant pour effet la remontée de nuisances olfactives dans l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), les a mis en demeure d’avoir à supprimer les installations dans les parties communes, remettre en état la courette et la cour, d’entretenir le jardin et de faire procéder à des travaux de mise en conformité du branchement des sanitaires par courrier recommandé avec avis de réception du 8 avril 2022.

Faisant valoir que Madame [M] et Monsieur [I] ont contesté ces demandes et ne se sont pas exécutés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION, les a, par exploit du 20 mars 2023, fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, aux visas des articles 835 du code de procédure civile, 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] en son exploit introductif d’instance,

Y FAISANT DROIT,

ORDONNER la cessation de l’appropriation de la courette couverte, partie commune de l’immeuble sis[Adresse 1], en procédant à la dépose des installations de cuisine et en restituant l’usage antérieur de celle-ci en procédant à tous travaux de remise en état

CONDAMNER Monsieur [I] et Madame [M] à ces travaux

CONDAMNER Monsieur [I] et Madame [M] à faire déposer le pare vue et le revêtement en bois posé dans la cour jardin,

DIRE que ces travaux, tant ceux destinés à mettre un terme à l’appropriation de la courette couverte, partie commune, que ceux portant sur la cour jardin, devront être effectués sous astreinte de 500 € par jour de retard, qui commencera à courir dans un délai de quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant un délai de trois mois

DIRE que le Juge des référés se réservera la possibilité de liquider lui-même l’astreinte ainsi ordonnée.

CONDAMNER encore Monsieur [I] et Madame [M] au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ».

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 8 septembre 2023 a fait l’objet d’un premier renvoi, les parties ayant reçu l’injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

Madame [M] et Monsieur [I] ont, par exploit délivré le 9 août 2023, fait assigner en intervention forcée Madame [C] [H] et Monsieur [T] [H]. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro de RG 23/56180.

Les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG commun 23/52602 lors de l’audience du 8 septembre 2023.

Les parties sont entrées en médiation mais n’ont pas finalisé d’accord, de sorte que l’affaire a été plaidée à l’audience du 27 septembre 2024.

Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, demande au juge des référés de :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] en ses conclusions

LUI ADJUGER l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance,

Y FAISANT DROIT,

REJETER les prétentions de Monsieur et Madame [I], et DIRE qu’il n’existe aucune contestation sérieuse

ORDONNER la cessation de l’appropriation de la courette couverte, partie commune de l’immeuble sis[Adresse 1], en procédant à la dépose des installations de cuisine et en restituant l’usage antérieur de celle-ci en procédant à tous travaux de remise en état

CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à ces travaux

CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à faire déposer le pare vue et le revêtement en bois posé dans la cour jardin,

CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à faire déposer les installations sanitaires (WC) raccordées de manière irrégulière sur la colonne d’évacuation des eaux usées

DIRE que ces travaux, tant ceux destinés à mettre un terme à l’appropriation de la courette couverte, partie commune, que ceux portant sur la cour jardin, devront être effectués sous astreinte de 500 € par jour de retard, qui commencera à courir dans un délai de quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant un délai de trois mois

DIRE que le Juge des référés se réservera la possibilité de liquider lui-même l’astreinte ainsi ordonnée.

DONNER acte aux consorts [I] de ce qu’ils entendent faire réaliser des travaux, à leurs frais avancés, consistant en une révision complète de l’étanchéité, et l’installation d’une trappe permettant le nettoyage de la verrière et des chenaux, sans aucune reconnaissance de responsabilité du syndicat des copropriétaires

CONDAMNER encore Monsieur et Madame [I] au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ».

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, Madame [M] et Monsieur [I], par l’intermédiaire de leur conseil, demandent au juge des référés de :

« A titre principal

DECLARER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], irrecevable et en tous cas mal-fondé,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes, fins, conclusions,A titre reconventionnel

DECLARER les époux [I] recevables et bien fondés en leur demande reconventionnelle et y faisant droit,

AUTORISER les époux [I] à faire réaliser des travaux, à leurs frais avancés, consistant en une révision complète de l’étanchéité, et l’installation d’une trappe permettant le nettoyage de la verrière et des chenaux, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété

CONDAMNER les époux [H] à communiquer aux époux [I] l’acte de vente de l’appartement à leur profit en date du 11 juin 2009, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision.A titre subsidiaire, si le Président du Tribunal judiciaire devait entrer en voie de condamnation,

CONDAMNER les époux [H] solidairement à garantir les époux [I] des condamnations relatives à la courette couverte, à la terrasse et aux WC qui pourraient être prononcées à leur encontre ;En tout état de cause

CONDAMNER solidairement les époux [H] aux dépens ;

CONDAMNER solidairement les époux [H] au paiement de la somme de 3.000 € aux époux [I] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens. ».

Par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, Monsieur et Madame [H], représentés, demandent au juge des référés de :

« • DEBOUTER monsieur et madame [I] de leurs demandes dirigées à l’encontre de monsieur et madame [H] ;

• CONDAMNER monsieur et madame [I], in solidum, à payer à monsieur et madame [H] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• CONDAMNER monsieur et madame [I] aux entiers frais et dépens de la présente instance ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Conformément aux dispositions de l’article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est ainsi admis qu’une action tendant à mettre fin à un acte d’appropriation d’une partie commune est une action réelle se prescrivant par 30 ans.

En revanche, conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 auxquelles renvoie l’article 2224 du code civil, la prescription applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat est de cinq ans.

La création sans autorisation d’aménagements ou d’ouvrages dans une partie commune, dont le copropriétaire n’a que la jouissance privative, constitue une appropriation de cette partie de l’immeuble et l’action tendant à la faire cesser a, de ce fait, un caractère réel dès lors que la prolongation de la situation serait de nature, si elle durait pendant plus de 30 ans, à permettre au copropriétaire qui en est l’auteur de devenir propriétaire de la partie commune concernée par prescription acquisitive.

Ainsi, la demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune et de remise en état de cette partie commune, même affecté à la jouissance exclusive d’un lot, est une action réelle.

Monsieur [I] et Madame [M] soutiennent que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à déposer la cuisine se situant dans la courette est une action personnelle soumise au délai quinquennal, puisqu’aucune construction n’a été réalisée et que les travaux ont simplement consisté à poser du mobilier de cuisine. Selon eux, le délai quinquennal de prescription a commencé à courir à compter de la date d’exécution des travaux, soit au plus tard en 2009, car cette cuisine existait déjà avant qu’ils n’acquièrent leur appartement en 2021.

En réplique, le syndicat des copropriétaires expose que sa demande consiste à faire cesser l’appropriation des parties communes par les défendeurs et qu’il s’agit donc d’une action réelle, soumise au délai de prescription de 30 ans. Les défendeurs ont, selon lui, modifié l’affectation de leur lot, en transformant la courette en cuisine et en l’annexant à leur lot, en violation des droits des autres copropriétaires et sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Il affirme également qu’aucun élément produit aux débats par les défendeurs ne permet d’attester que la cuisine avait déjà été aménagée dans la courette en 2009, de sorte que le point de départ du délai de prescription n’a pas commencé à courir à cette date. Il conclut à l’absence de prescription de son action.

Au cas particulier, le règlement de copropriété de l’immeuble définit, en son article 1er, les parties communes comme comprenant la totalité du sol et les cours.

Il est par ailleurs constant que Monsieur [I] et Madame [M] sont propriétaires du lot n°2 dans l’immeuble sis [Adresse 1].

Par ailleurs, il ressort de la page 5 de l’acte authentique de vente du lot n°2 par Monsieur et Madame [H] à Monsieur [I] et Madame [M] du 11 février 2021 que la jouissance de la courette couverte est affectée aux propriétaires du lot n° 2 : « 1/ Désignation telle qu’elle résulte du règlement de copropriété-état descriptif de division

Lot numéro deux (2)

(…)

Avec entretien et jouissance :

— de la partie de la courette couvert à hauteur du plafond du rez-de-chaussée

— de la cour du jardin, sauf la partie formant le passage réservé au concierge pour l’accès à la resserre ».

La courette couverte est ainsi une partie commune à jouissance exclusive.

Il n’est en outre pas contesté qu’une cuisine a été aménagée dans cette courette couverte, comme il pourrait être fait dans une partie privative.

La demande de remise en état de la courette couverte par le syndicat des copropriétaires n’est pas uniquement fondée sur la réalisation irrégulière des travaux en raison de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, mais également sur une emprise et tend à restituer la partie commune par la démolition des installations et par la remise en l’état antérieur de la courette.

Ainsi, l’action du syndicat des copropriétaires tendant à solliciter « la cessation de l’appropriation de la courette couverte, partie commune de l’immeuble (…) en procédant à la dépose des installations de cuisine et en restituant l’usage antérieur de celle-ci en procédant à tous travaux de remise en état » est une action réelle soumise à la prescription trentenaire.

S’agissant du point de départ de la prescription, par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [I] et Madame [M] d’avoir à procéder à la démolition et à la suppression des aménagements faits sur la courette et de procéder à sa remise en état et leur a notamment indiqué : « (…) au début de l’année 2021, vous avez entrepris des travaux de rénovation particulièrement importants (…) Ces travaux ont gravement affecté les parties communes de l’immeuble, certains d’entre eux constituant une réelle annexion de parties communes ».

Le procès-verbal d’assemblée générale du 9 mai 2022 comporte la résolution n°20, adoptée à la majorité des copropriétaires, notamment libellée ainsi :

« Au début de l’année 2021, Monsieur [I] et Madame [M] ont entrepris des travaux de rénovation importants dans leur appartement.

Ces travaux ont notamment consisté en l’installation d’une cuisine dans la courette couverte, pourtant partie commune de l’immeuble.

(…)

Résolution :

Autorisation à donner au syndic de saisir le Tribunal judiciaire de Paris (et éventuellement la Cour d’appel de Paris et/ou le Juge de l’exécution) à l’encontre de Monsieur [I] et Madame [M] afin de solliciter :

La revendication des parties communes indument annexées et notamment- de la courette couverte et de la cour du jardin ;La suppression des constructions et installations, la démolition et la remise en état de ces parties communes et notamment : de la cuisine installée dans la courette couverte, de la terrasse et de la palissade installées et érigées dans la cour jardin ; (…) ».

Le syndicat des copropriétaires a dès lors eu connaissance de l’aménagement de la cuisine dans la courette couverte dont il sollicite la démolition et la remise dans l’état antérieur pour mettre fin à l’appropriation par Monsieur [I] et Madame [M], depuis au moins le début d’année 2021.

Il ressort de tous les éléments qui précèdent que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à ordonner la cessation de l’appropriation de la courette couverte en procédant à la dépose des installations de cuisine et à tous les travaux de remise en état, introduite moins de trente ans après, est recevable, celle-ci n’étant pas manifestement prescrite.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

1Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

En application des I et II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

En outre, l’article 26 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux.

L’article 1er du règlement de copropriété qualifie de parties communes :

« Le sol en totalité, parties bâties, cour, fondations, gros murs de façade, pignons (…) enfin généralement toutes les parties utilisées en commun par les occupants de l’immeuble (…) ».

Ce même article prévoit également :

« Modification des Choses Communes

Les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie des façades de l’immeuble ne pourront être modifiés qu’après proposition à une assemblée générale réunissant la majorité en nombre des copropriétaires et après consentement exprès de la majorité absolue qui sera constaté par un vote qui fera l’objet d’un procès verbal. ».

*Sur l’aménagement de la cuisine dans la courette

Le Syndicat des copropriétaires soutient que la réalisation de la cuisine dans la courette couverte, partie commune à jouissance exclusive au lot n°2 acquis par les époux [I], a été faite sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et constitue une appropriation des parties communes. Il précise qu’une partie commune même affectée à la jouissance exclusive d’un lot reste une partie commune et que l’exécution de travaux sur cette partie ne peut se faire sans autorisation expresse. Il indique en outre que la création de la cuisine dans la courette modifie la destination ou l’affectation du lot et que l’immeuble n’est pas assuré pour une telle cuisine, ce qui a fait augmenter l’assurance souscrite. Pour toutes ces raisons, le syndicat des copropriétaires conclut à l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Monsieur [I] et Madame [M] exposent quant à eux que la cuisine préexistait à l’acquisition de la propriété de leur appartement, que le syndicat ne démontre pas que les travaux de création de la cuisine ont été réalisés de manière irrégulière et qu’il est possible d’entamer des travaux sur les parties communes à jouissance exclusive s’ils sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, comme en l’espèce. Ils se prévalent en outre de ce que le mobilier de la cuisine est amovible, que la courette demeure une courette couverte même si des éléments de mobilier amovibles y ont été placés et que compte tenu du caractère couvert de la courette, la cuisine ne modifie pas l’aspect extérieur de l’immeuble.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du lot n°2 par Monsieur et Madame [H] à Monsieur [I] et Madame [M] du 11 février 2021, précise en page 5 « 1/ Désignation telle qu’elle résulte du règlement de copropriété-état descriptif de division

Lot numéro deux (2)

(…)

Avec entretien et jouissance :

— de la partie de la courette couvert à hauteur du plafond du rez-de-chaussée

— de la cour du jardin, sauf la partie formant le passage réservé au concierge pour l’accès à la resserre ».

Par ailleurs, comme précisé plus-avant1, l’article 25 b de la loi du 25 juillet 1965 impose aux copropriétaires d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant de procéder à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Au soutien de son allégation selon laquelle Monsieur [I] et Madame [M] se sont appropriés la courette, partie commune affectée à la jouissance exclusive de leur lot, en aménageant une cuisine, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires verse deux photographies, non datées, représentant une cuisine installée devant un mur bordé d’une fenêtre.

Il verse également le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 14 mai 2009, qui fait état du rejet d’une résolution additive de vente de la propriété du sol de la courette couverte aux propriétaires du lot n°2, appartenant à cette date à Monsieur et Madame [H].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 avril 2022, le syndicat des copropriétaires signalait à Monsieur [I] et Madame [M] : « (…) vous avez entrepris des travaux de rénovation particulièrement importants au sein de l’appartement dont vous êtes propriétaire dans l’immeuble susvisé (à savoir, le lot n°2).

Ces travaux ont gravement affecté des parties communes de l’immeuble, certains d’entre eux constituant une réelle annexion de parties communes.

En effet, je me permets de vous rappeler que, conformément au règlement de copropriété, la courette couverte ainsi que la cour jardin sont des parties communes sur lesquelles vous bénéficiez d’une jouissance privative.

Or (…) vous avez installé une cuisine dans la courette couverte.

Ces travaux entrainent en réalité l’appropriation d’une partie commune de l’immeuble.

De plus, cette appropriation des parties communes a condamné l’accès des évacuations d’eau de pluie et des eaux usées puisqu’elles se situent dans la courette couverte (…) ».

Par ce même courrier, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d’avoir à procéder à la démolition et la suppression de la cuisine aménagée dans la courette et de procéder à sa remise en état.

En outre, Monsieur [I] et Madame [M] ne contestent pas l’existence de la cuisine dans la courette couverte et ne rapportent pas la preuve d’avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour disposer de tels aménagements dans la courette couverte.

Il ressort des éléments qui précèdent que Monsieur [I] et Madame [M] bénéficient d’une cuisine installée dans la courette couverte sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et ont ainsi procédé à l’annexion de parties communes dans le but de les rendre habitables.

Il est indifférent que Monsieur [I] et Madame [M] soient ou non personnellement auteurs des travaux irréguliers, dans la mesure où le propriétaire d’un bien doit endosser les conséquences des atteintes aux parties communes de l’immeuble. De surcroît, l’absence d’autorisation de l’assemblée générale pour faire réaliser les travaux d’aménagement de la cuisine est, à elle seule, constitutive d’un trouble manifestement illicite, déjà réalisé, de sorte que le caractère amovible du mobilier de cuisine est sans incidence sur la réalité et l’existence du trouble.

Dès lors, le trouble manifestement illicite est caractérisé et Monsieur [I] et Madame [M] seront enjoint de procéder à la dépose des installations de cuisine et à la remise en son état initial de la courette couverte dont ils ont la jouissance exclusive, le principe d’une astreinte étant admis, dans les conditions précisées au dispositif, afin de s’assurer de la bonne exécution de cette mesure.

*Sur la pose d’une terrasse et d’une palissade dans la cour du jardin

Le syndicat des copropriétaires explique que les travaux relatifs à la pose de la terrasse et de la palissade par Monsieur [I] et Madame [M] ont été faits en violation du règlement de copropriété, puisqu’ils n’ont pas sollicité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires alors que la cour du jardin est une partie commune affectée à leur jouissance privative. Il ajoute qu’une terrasse préexistait, mais qu’elle ne recouvrait qu’un tiers de la cour, tandis que la nouvelle terrasse recouvre l’entièreté du jardin.

En réplique, Monsieur [I] et Madame [M] font valoir qu’une terrasse existait déjà au moment où ils ont acquis l’appartement et qu’ils ont procédé à son simple remplacement du fait de son état très dégradé et que ce remplacement ne peut être à l’origine d’une nuisance visuelle dans l’immeuble. Ils précisent que la terrasse ne recouvre pas, contrairement aux dires du syndicat des copropriétaires, l’intégralité du jardin et qu’elle est entièrement démontable et réversible. S’agissant de la « palissade », ils expliquent qu’il s’agit d’un pare-vue amovible, qui ne peut avoir d’effet sur la luminosité de la loge de la gardienne qui surplombe le brise-vue et que cette loge n’est de toute façon plus occupée.

Aux termes de l’article 1er du règlement de copropriété, les parties communes comprennent « Le sol en totalité, parties bâties, cour, fondations, gros murs de façade, pignons (…) Logement de concierge et dépendances (…) enfin généralement toutes les parties utilisées en commun par les occupants de l’immeuble (…) ».

Ce même article prévoit également :

« Modification des Choses Communes

Les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie des façades de l’immeuble ne pourront être modifiés qu’après proposition à une assemblée générale réunissant la majorité en nombre des copropriétaires et après consentement exprès de la majorité absolue qui sera constaté par un vote qui fera l’objet d’un procès verbal. ».

En l’espèce, la cour du jardin est une partie commune affectée à la jouissance exclusive du lot n°2, acquis par Monsieur [I] et Madame [M] et la loge du concierge est une partie commune.

Il n’est pas contesté que Monsieur [I] et Madame [M] ont fait remplacer la terrasse dans la cour du jardin et qu’ils ont fait poser un brise-vue sur le passage menant à la loge du gardien.

Il importe peu que la terrasse et le brise-vue soient des éléments amovibles, dans la mesure où la rénovation d’une terrasse et la pose d’un tel brise-vue dans la cour du jardin et sur le passage menant à la loge du gardien, parties communes, nécessitaient, en application du règlement de copropriété, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il n’est en outre pas contesté que les défendeurs n’ont pas obtenu, ni même sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour ce faire, alors que le droit de jouissance exclusive et privative sur une partie commune attribué par le règlement de copropriété à un lot en particulier n’en modifie pas pour autant le caractère de partie commune.

Ainsi, l’absence d’une telle autorisation est, à elle seule, constitutive d’un trouble manifestement illicite, déjà réalisé, de sorte que l’absence d’emprise au sol de la terrasse amovible et le caractère démontable de la palissade, de même que la taille de la terrasse dans la cour du jardin sont sans incidence sur la réalité et l’existence du trouble.

En tout état de cause, le juge des référés doit prescrire toutes mesures permettant de mettre fin au trouble.

Dès lors, Monsieur [I] et Madame [M] seront enjoints de procéder à la dépose de la terrasse dans la cour du jardin et du brise-vue déposé dans le passage menant à la loge du concierge, le principe d’une astreinte étant admis, dans les conditions précisées au dispositif, afin de s’assurer de la bonne exécution de cette mesure.

*Sur le raccordement des WC

Le syndicat des copropriétaires reproche à Monsieur [I] et Madame [M] d’avoir déplacé les WC qui ne figurent pas au même endroit sur les plans d’origine et de les avoir raccordés sur la colonne des eaux usées, ce qui est interdit par le règlement sanitaire départemental. Il déclare également avoir procédé à la suppression d’un siphon pour éviter que les WC des défendeurs ne bouchent la canalisation, ce qui engendre de fortes remontées d’odeurs nauséabondes dans l’immeuble.

Les défendeurs expliquent en réponse que les WC se trouvaient à cet endroit lorsqu’ils ont acquis leur lot et que le syndicat des copropriétaires ne démontre en rien que le raccordement est irrégulier.

Au cas particulier, le syndicat des copropriétaires qui se contente d’indiquer que les WC sont raccordés sur la colonne des eaux usées et qu’un tel raccordement est interdit, ne produit aucune pièce à l’appui de ses prétentions, de sorte qu’il n’est pas manifestement démontré que les défendeurs ont raccordé leurs WC sur la colonne des eaux usées et qu’un tel raccordement serait constitutif d’un trouble manifestement illicite.

L’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à l’action de Monsieur [I] et Madame [M] n’est ainsi pas caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes reconventionnelles

*Sur la demande tendant à « Autoriser les époux [I] à faire réaliser des travaux »

Il résulte des termes des écritures de Monsieur [I] et Madame [M] que l’urgence est visée à l’appui de leurs prétentions, qui ne reposent ni sur le trouble manifestement illicite, ni sur le dommage imminent.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient aux requérants de démontrer qu’ils se trouvent dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

Monsieur [I] et Madame [M] sollicitent l’autorisation du juge des référés pour faire réaliser des travaux conservatoires sur la verrière de la courette qui présente un problème d’étanchéité et est à l’origine de fuites d’eau et notamment d’un dégât des eaux en 2021. Ils arguent de ce que ces travaux sont urgents, compte tenu de nouvelles fuites intervenues en septembre 2022 et septembre 2024 et qu’ils ne peuvent le mettre en location.

En réponse, le syndicat des copropriétaires indique que la charge de l’entretien de la verrière incombe à Monsieur [I] et Madame [M] puisqu’ils ont, conformément au règlement de copropriétaire, la charge de l’entretien de la courette couverte, qui comprend cette verrière. Il précise que les époux [I] doivent d’abord procéder à la remise en état de la courette avant de faire des travaux sur la verrière et qu’il s’en rapporte au juge.

En l’espèce, Monsieur [I] et Madame [M] ont, par courriel du 8 juin 2021, signalé au syndic l’apparition d’un dégât des eaux dans leur lot en raison d’un défaut d’étanchéité de la verrière dans les termes suivants :

« Madame,

Les problèmes arrivant toujours par vague, nous avons malheureusement constaté un important dégât des eaux, qui semble dû à un défaut de structure de la verrière, sur la cour de l’immeuble couvrant notre cuisine. Probablement dû au très fort orage de la semaine dernière. Les peintures, à peine faites, ont été fortement détériorées, et l’ensemble semble gorgé d’eau (…) ».

La société CANOPEE GESTION, syndic de l’immeuble, a répondu par courriel du 11 juin 2021 :

« (…) Je suis passée hier le 10 juin dans votre appartement où j’ai effectivement pu constater les cloques sur votre mur de cuisine.

L’entreprise plomberie Barazzetti nous a bien confirmé que ce désordre a pour origine le chéneau qui probablement doit être bouché.

De part le règlement de copropriété vous avez l’entretien et la jouissance de la courette couverte : l’entreprise Barazzetti vous fournira un devis à cet effet. ».

Par courrier du 3 mai 2022, Monsieur [I] et Madame [M] ont indiqué au syndicat des copropriétaires que « (…) la verrière est en très mauvais état, n’est plus étanche et ne permet pas l’accès aux chenaux qui se bouchent » et avoir pour projet « de mettre à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée le vote de travaux consistant en une révision complète de l’étanchéité, et l’installation d’une trappe permettant le nettoyage de la verrière et des chenaux ».

Suivant courriel du 17 septembre 2024 adressé au syndic, Monsieur [I] a averti le syndic d’une nouvelle fuite provenant de la verrière : « (…) Je vous signale une nouvelle fuite sur la verrière de la courette, qui a de nouveau endommagé la peinture qui venait d’être refaite. Je vais faire une nouvelle déclaration de sinistre, mais sans solution durable je crains que nous ne voyions les experts des assurances tous les mois (…) ».

Monsieur [I] et Madame [M] produisent par ailleurs un devis établi par la société EBL BAT, portant sur la fourniture et la pose d’une verrière à double vitrage avec une petite fenêtre incorporée, pour un prix TTC de 16.995 euros.

Il ressort des éléments qui précèdent que les premiers échanges entre les requérants et le syndic à propos de la verrière sont anciens, puisqu’ils remontent à l’année 2021 et que malgré l’apparition ponctuelle de fuites en septembre 2022, puis septembre 2024, ils ne démontrent pas que la situation se serait aggravée, ni que l’état actuel de la verrière mettrait en péril à court terme les conditions d’exploitation de la courette couverte.

Ainsi, la condition de l’urgence fait défaut et il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

*Sur la demande de communication de l’acte de vente

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [I] et Madame [M] sollicitent la condamnation sous astreinte des consorts [H] à leur communiquer leur acte de vente de l’appartement les liant à l’ancien propriétaire, afin de démontrer que la cuisine était bien existante lorsqu’ils ont acquis le lot n°2, de même que la terrasse dans la cour du jardin. Ils précisent que la communication de cet acte est nécessaire à l’issue du présent litige et à l’issue d’un éventuel litige au fond qui pourrait être introduit par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur et Madame [H] s’opposent à cette demande qu’ils estiment injustifiée, attestant qu’une copie de cet acte aurait dû être demandée par Monsieur [I] et Madame [M] auprès du service de la publicité foncière de Paris, qu’ils ont en leur possession les éléments nécessaires puisque l’effet relatif est reproduit dans le contrat de vente qu’ils versent aux débats et que le juge des référés n’a pas pour rôle de pallier leur défaut de diligence.

Au cas particulier, la demande de communication des requérants ne repose sur aucune argumentation juridiquement fondée. En effet, si le dispositif de leurs écritures vise les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, ils ne fondent leurs prétentions, à savoir la demande de communication de l’ancien acte de vente par les consorts [H], ni sur l’urgence, ni sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, ni sur le dommage imminent.

En outre, Monsieur [I] et Madame [M] n’étayent pas plus l’existence d’une obligation non sérieusement contestable qui pèserait sur Monsieur et Madame [H].

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l’appel en garantie

Monsieur [I] et Madame [M] formulent une demande subsidiaire de garantie par Monsieur et Madame [H], sur le fondement de la garantie des vices cachés.

En réplique, Monsieur et Madame [H] s’opposent à la demande de garantie, estimant d’abord qu’elle ne repose sur aucun fondement juridique. Ils indiquent par ailleurs que Monsieur [I] et Madame [M] ont acquis le bien en l’état, comme il ressort de l’acte de vente du 11 février 2021 les liant et qu’ils ne peuvent se prévaloir d’un quelconque recours à leur encontre. Ils exposent enfin que Monsieur [I] et Madame [M] ne subissent aucun trouble à leur droit de propriété qui justifierait que les vendeurs soient tenus à la garantie d’éviction et que les acquéreurs ont eux-mêmes procédé à la pose de la terrasse en bois et du brise-vue.

Il sera rappelé que le succès de la demande d’appel en garantie suppose de trancher au préalable les responsabilités, ce qui ne relève pas de l’office du juge des référés.

Il n’y a pas donc pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [I] et Madame [M] seront condamnés au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros, en application de l’article 700 du même code.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de condamner Monsieur [I] et Madame [M] à verser à Monsieur et Madame [H] une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ;

Enjoignons Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [M] à déposer les installations de cuisine dans la courette couverte dont ils ont la jouissance exclusive au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] et remettre la courette couverte dans son état initial dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [M] seront tenus au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une période maximale de 3 mois ;

Enjoignons Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [M] à déposer à procéder à la dépose de la terrasse dans la cour du jardin et du brise-vue déposé dans le passage menant à la loge du concierge au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [M] seront tenus au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une période maximale de 3 mois ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au raccordement des WC ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle d’autorisation à faire réaliser des travaux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de communication de pièce ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’appel en garantie de Monsieur [T] [H] et Madame [C] [H] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [J] [I] et Madame [Z] [M] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande formée par Monsieur [T] [H] et Madame [C] [H] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 22 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours [U] [B], attachée de justice.