TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karl Fredrik SKOG

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43FF

N° MINUTE :

5/2024

JUGEMENT

rendu le 27 septembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [M] [W]

demeurant [Adresse 3] – SLOVAQUIE

représentée par Maître Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1677

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [J]

demeurant [Adresse 1]

1er étage – porte 13

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 juillet 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 septembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43FF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15/05/2019, [M] [W] a donné à bail à [T] [J] et [P] [C] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer initial mensuel de 1354 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 145 euros.

Suite au départ du logement de [P] [C], un avenant au contrat de bail était conclu entre [M] [W] et [T] [J] le 24/04/2023.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 26/10/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 3190,84 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29/04/2024 délivré à étude, [M] [W] a fait assigner [T] [J] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

à titre principal, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement constater la résiliation du bail aux torts exclusifs de [T] [J] pour manquements répétés à l’obligation de payer et à l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués ;ordonner, sans délai de grâce, l’expulsion de [T] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur ;condamner [T] [J] au paiement d’une somme de 11168,84 euros correspondant à l’arriéré locatif, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 26/10/2023, date du commandement de payer ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date d’acquisition de la clause et jusqu’à la reprise effective des lieux, d’un montant égal au loyer révisé et des charges ;donner acte de ce que la bailleresse justifie de tentatives de résolution amiable ;condamner [T] [J] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et du signalement CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 30/04/2024.

A l’audience du 02/07/2024, le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Il actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7461,56 euros, juin 2024 inclus. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire, d’octroi de délais de paiement et d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

[T] [J], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d’un échéancier de paiement de la dette locative de 350 euros par mois.

Il indique vouloir rester dans le logement, travailler en tant qu’auditeur en CDI et percevoir 4000 euros par mois. Il précise être actuellement en arrêt maladie. Il affirme avoir réglé le dernier loyer courant via la saisie bancaire qu’il a acceptée. Il ajoute ne pas commettre de nuisances et de troubles du voisinage.

Le diagnostic social et financier était transmis à la bailleresse au cours des débats.

La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe.

Le défendeurétait autorisé à transmettre en cours de délibéré le dernier décompte locatif actualisé.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse, personne privée, est dispensée de l’obligation de saisine de la CCAPEX. Elle en justifie tout de même par saisine du 26/03/2024 pour signaler les impayés.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 26/10/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail ayant été conclu avant la réforme de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29/07/2023, et n’ayant pas été renouvelé postérieurement à cette date, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version antérieure à la réforme sont applicables au litige.

[T] [J] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26/12/2023 à minuit, soit à compter du 27/12/2023.

[T] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, affirmant avoir réglé le dernier loyer courant avant l’audience. Toutefois, il ressort du décompte produit en cours de délibéré par la bailleresse que le prélèvement sur compte du 08/05/2024 de 12815,20 euros a été rejeté le 14/05/2024, et que le loyer de juillet 2024, appelé le 01/07/2024, n’a pas été intégralement réglé. En effet, le décompte laisse apparaître deux versements de 978 euros et de 22 euros, qui n’apurent donc pas le loyer de 1646,36 euros.

Ainsi, le défendeur n’a pas réglé le dernier loyer courant intégral avant l’audience du 02/07/2024, et les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas remplies.

Par ailleurs, la bailleresse s’oppose à cette demande.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [T] [J] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [T] [J] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et de condamner [T] [J] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte transmis en cours de délibéré que [T] [J] reste devoir une somme de 8107,92 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 02/07/2024, juillet 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [T] [J] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements intervenus postérieurement au commandement de payer à et à l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que [T] [J] a versé partiellement des loyers avant l’audience et a repris le paiement par la suite. Il déclare à l’audience être en capacité de régler la dette locative en versant des mensualités de 350 euros par mois.

La bailleresse ne produit aucun élément sur sa situation financière et personnelle.

Par conséquent, le défendeur sera autorisé à se libérer de sa dette locative selon un échéancier de paiement avec des mensualités de 350 euros, dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation respective des parties et au regard de l’équité, il y a lieu de condamner [T] [J] à payer la somme de 300 euros à [M] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [T] [J] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 27/12/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, [M] [W] pourra faire procéder à l’expulsion de [T] [J], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE [M] [W] à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [T] [J] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle, due par [T] [J] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [T] [J] à payer à [M] [W] la somme de 8107,92 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 02/07/2024, juillet 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE [T] [J] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 350 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dérnière étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de non-respect par [T] [J] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet pendant 15 jours ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

CONDAMNE [T] [J] à payer à [M] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [T] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26/10/2023 ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection