TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à :

— M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN

— M^e Maria PINTO BONITO

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 22/13428

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXOC

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société COGEST, S.A.S

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Maria PINTO BONITO de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0154

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [G] ès qualité d’Administrateur judiciaire désigné en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [K] [S]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/13428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXOC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Virginie SURET, Magistrat à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [K] [S], décédé le 21 août 2008, était propriétaire du lot n°106 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 10].

Par ordonnance du 27 mars 2013, Me [G] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [K] [S], pour une durée de 12 mois renouvelable, à la demande du syndicat des copropriétaires.

Par exploit délivré le 14 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société COGEST, a assigné Me [G], en qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M. [S] devant la présente juridiction en paiement de charges de copropriété.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, le syndicat sollicite du tribunal de :

Condamner la succession de Monsieur [K] [S], représentée par Maitre [Z] [G], ès qualités à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 35 711,87 €, arrêtée au 15 mai 2023.portant intérêt à taux légal pour la somme de 33 306,36 € à compter du commandement de payer du 5 avril 2022, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/13428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXOC

— Dire que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

— Condamner la succession de Monsieur [K] [S], représentée par Maitre [Z] [G], ès qualités à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner la succession de Monsieur [K] [S], représentée par Maitre [Z] [G], ès qualités à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de délivrance de l’assignation et du commandement de payer du 5 avril 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Me [G], ès qualités d’administrateur judiciaire de la succession [S], demande au tribunal :

Donner acte à Maître [Z] [G] ès qualités de ce qu’il s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], sur la fixation de sa créance en principal et intérêts à hauteur de la somme de 22.080,18 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2023.

Voir débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], du surplus de sa demande, au titre des charges, de ses demandes de dommages et intérêts, remboursement de frais et réduire à de plus justes proportions l’indemnité de procédure réclamée au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 6 mars 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale et la fiche d’immeuble établissant la qualité de propriétaire de M. [S], requête et ordonnance des 18 et 27 mars 2013,

• La lettre de mise en demeure et commandement de payer,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 10 mars 2011 et arrêtés au 15 mai 2023,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2013, et de 2017 à 2020 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,

• le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

En défense, Me [G] administrateur de la succession [S], invoque la prescription des charges dues avant le 1er octobre 2012 et reconnait devoir les charges postérieures pour un montant de 27.822,63 euros.

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

En application de l’article 772-1 du même code, entré en vigueur au 1er septembre 2017, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions au sens de l’article 753.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription doit donc être déclarée irrecevable dans la mesure où elle n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur la recevabilité des prétentions formées dans cette instance introduite après le 1er janvier 2020.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que le défendeur reste débiteur de la somme de 35.555,87 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 15 mai 2023 (appel du 1er avril 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement pour un montant de 156 euros.

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

En application des dispositions de l’article 220 du code civil, le défendeur sera donc condamné au paiement de la somme de 35.555,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 avril 2022 sur la somme de 33.306,36 euros et à compter du 05 juin 2023 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 406,78 euros au titre des frais de recouvrement, correspondant aux « frais de relance et mises en demeure, honoraires de syndic et frais d’huissier ».

Néanmoins seuls 250,78 euros de frais correspondant au commandement de payer justifiés par des pièces peuvent être alloués sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus de sa demande.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, l’administrateur judiciaire n’a été nommé que plusieurs années après le décès de M. [S].

Il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence du défendeur a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de sa mauvaise foi que de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité avec son défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Me [Z] [G], en qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M. [K] [S], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] :

— la somme de 35.555,87 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022 sur la somme de 33.306,36 euros et à compter du 05 juin 2023 pour le surplus,

— la somme de 250,78 euros au titre des frais de recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Me [Z] [G], en qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M. [K] [S], aux entiers dépens ;

CONDAMNE Me [Z] [G], en qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M. [K] [S], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes dont celles au titre des dommages et intérêts.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente