TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître [E] AUDINEAU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/14617

N° Portalis 352J-W-B7F-CVT2W

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] dont les références cadastrales sont section CT n° [Cadastre 1], représenté par son s,yndic, le cabinet PROJET IMMOBILIER

[Adresse 13]

[Localité 17]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [J]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Monsieur [C] [H] [J]

[Adresse 12]

[Localité 15]

Madame [T] [G] épouse [J] [L]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Madame [O] [J] épouse [D] [E] [P]

[Adresse 11]

[Localité 15]

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/14617 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVT2W

Madame [U] [J] épouse [F] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 18]

Madame [A] [M] [K] [J] épouse [B] [V]

[Adresse 2]

[Localité 14]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [L] [J] est usufruitier et ses enfants, M. [C] [H] [J], Mme [O] [J] épouse [D], Mme [U] [J] épouse [F] et Mme [A] [M] [K] [J] épouse [B], nu-propriétaires en indivision des lots de copropriété n°118 et 161 d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 20].

Par jugement du 14 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 16.352,14 euros en principal pour les arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1er octobre 2018 inclus, ainsi qu’à 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploits de commissaire de justice signifiés les 13, 15, 26 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à Paris a fait assigner M. [L] [J] et son épouse [T] [G], ainsi que leurs enfants M. [C] [H] [J], Mme [J] [O] épouse [D], Mme [U] [J] épouse [F] et Mme [A] [M] [K] [J] épouse [B] [V] (ci-dessous désignés les consorts [J]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 17 décembre 2021.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. [L] [J], M. [C] [H] [J], M. [C], [H] [J], Mme [T] [G] épouse [J] [L], Mme [J] [O] épouse [E], [P] [D], Mme [U] [J] épouse [F] [Y] et Mme [A], [M], [K] [J] épouse [V] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21] la somme en principal de 11.484,71 euros, à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 01/10/2018 et le 01/10/2021 au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

— assortir la condamnation prononcée à leur encontre d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner solidairement M. [L] [J], M. [C] [H] [J], M. [C], [H] [J], Mme [T] [G] épouse [J] [L], Mme [J] [O] épouse [E], [P] [D], Mme [U] [J] épouse [F] [Y] et Mme [A], [M], [K] [J] épouse [V] [B] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— les condamner au paiement des entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître [E] AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 juin 2022, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 02 février 2023.

Par ordonnance du 2 février 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 2 juin 2022 et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 25 mai 2023 aux fins de régulariser la procédure suite au décès de [T] [G] survenu le 4 janvier 2023.

Le 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a communiqué au juge de la mise en état l’acte de notoriété établi le 25 octobre 2022 suite au décès de [T] [G] et indiqué que les héritiers de cette dernière étant tous membres de l’indivision, il n’entendait pas régulariser la situation.

M. [S] [J] a été assigné le 15 octobre 2021 par acte remis à un tiers, en l’occurrence Mme [R] [J], son épouse.

Mme [A] [B] née [J] a été assignée le 26 octobre 2021 par acte remis à un tiers, en l’occurrence Mme [I] [X], chef de projet ainsi déclaré.

Mme [U] [F] née [J] a été assignée le 13 octobre 2021 en l’étude de l’huissier instrumentaire.

Mme [O] [D] née [J] a été assignée à personne le 10 novembre 2021.

M. [L] [J] a été assigné le 13 octobre 2021 par acte remis à un tiers, en l’occurrence Mme [T] [J], son épouse.

Ils n’ont pas constitué avocat, la présente décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er février 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 03 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [L] [J] et ses enfants, M. [C] [H] [J], Mme [O] [J] épouse [D], Mme [U] [J] épouse [F] et Mme [A] [M] [K] [J] épouse [B] sont propriétaires en démembrement des lots 118 et 161 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 19].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 février 2021 et 13 juillet 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2021

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des défendeurs, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.484,71 euros au 1er octobre 2021 inclus.

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation, soit le 26 octobre 2021.

Sur la solidarité

Selon l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fut-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune.

Il résulte des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété du 31 juillet 1980 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Adresse 10] [Adresse 8] à [Localité 22] contient une clause de solidarité « dans le cas où un ou plusieurs lots viendrait à appartenir en indivision à plusieurs copropriétaires » également pour « les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage et d’habitation » et également pour « les héritiers ».

Ainsi les consorts [J] seront condamnés solidairement au paiement de ces sommes.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 26 octobre 2021, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par DEF de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que DEF a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès Janvier 2019.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/14617 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVT2W

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les défendeurs ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [J], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et il sera accordé au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [L] [J], M. [C] [H] [J], Mme [O] [J] épouse [D], Mme [U] [J] épouse [F] et Mme [A] [M] [K] [J] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 19] les sommes de :

—  11.484,71 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées entre le 01/10/2018 et le 01/10/2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 19] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 19] à [Localité 19] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 26 octobre 2021 ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [J], M. [C] [H] [J], Mme [O] [J] épouse [D], Mme [U] [J] épouse [F] et Mme [A] [M] [K] [J] épouse [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 19] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [J], M. [C] [H] [J], Mme [O] [J] épouse [D], Mme [U] [J] épouse [F] et Mme [A] [M] [K] [J] épouse [B] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée au syndicat des copropriétaires copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 19] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 19] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente