TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/10/2024

à : Madame [H] [X]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/10/2024

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04303 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VEO

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 octobre 2024

DEMANDERESSE

La Société ELOGIE- SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [H] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 24 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04303 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VEO

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 août 2023, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP a conclu un contrat de bail d’habitation avec [H] [X] pour un appartement de 2 pièces principales situé bâtiment 1, escalier 1, 5e étage, appartement n°15, [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP a fait assigner [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement qu’elle loue au [Adresse 2], de supprimer le délai de deux mois en application des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de la condamner à payer à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP la somme de 24 000 euros au titre des fruits civils.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses écritures reprises oralement à l’audience du 13 septembre 2024, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite du juge qu’il :

prononce la résiliation judiciaire du bail consenti à [H] [X]

ordonne l’expulsion de [H] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement qu’elle loue au [Adresse 2],

ordonne, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

condamne [H] [X] à payer à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel, majoré de 30 % et la condamne à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la complète libération des lieux ;

supprime le délai de deux mois en application des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

condamne [H] [X] à payer à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP la somme de 24 000 euros au titre des fruits civils ;

condamne [H] [X] à payer à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP la somme de 4 800 euros par mois au titre des fruits civils jusqu’au retrait de l’annonce de sous-location ou l’expulsion des lieux ;

maintienne l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamne [H] [X] au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de procès-verbaux des 29 novembre 2023 et 5 février 2024.

Au soutien de ses prétentions, la société d’économie-mixte ELOGIE-SIEMP se fonde notamment sur les dispositions des articles 1728 et 1729 du Code civil et sur celles de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et qu’à défaut, le bailleur peut faire résilier le bail. La société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP expose qu’elle a fait constater par commissaire de justice que la défenderesse a sous-loué l’appartement sur le site « Airbnb », et ce en violation des dispositions de l’article L. 442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation et des dispositions du bail, étant précisé qu’il s’agit d’un logement à loyer modéré.

Sur le fondement de l’article L. 442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation, elle soutient que le locataire d’un logement à loyer modéré doit occuper les locaux au moins huit mois par an. Or, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP déduit des constatations du commissaire de justice concernant l’ameublement du logement que [H] [X] n’occupait pas le logement à titre de résidence principale.

Outre la résiliation du bail du fait de la sous-location et de l’inoccupation du logement par [H] [X], la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP sollicite une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail correspondant au loyer majoré de 30 %.

S’agissant des loyers perçus dans le cadre de la sous-location, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP se fonde sur les articles 546 et 547 du Code civil qui énoncent que la propriété d’une chose immobilière donne un droit d’accession sur tout ce qu’elle produit, et les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession. Elle soutient qu’en sous-louant le logement entre le mois de novembre 2023 et le mois de mars 2024, elle a porté atteinte au droit du propriétaire seul habilité à percevoir les loyers et les fruits civils.

[H] [X], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu, et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En outre, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article L 442-4-5 du Code de la construction : " Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail ".

Or, le bail d’habitation précité stipule dans son article 3 consacré à l’incessibilité et l’intransmissibilité que : « l’occupation des locaux loués est strictement réservé au locataire, qui doit y établir son habitation principale ».

Par ailleurs, s’agissant de la sous-location, ledit article indique que : « le locataire peut, après information donnée au bailleur, sous louer une partie de son logement à des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles avec lesquels il aura conclu un contrat conforme à l’article L. 442-1 du même Code ».

En l’espèce, par procès-verbal de constat en date du 29 novembre 2023, Maître [M], commissaire de justice mandaté par la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP, a constaté qu’un hôte nommé [O] comptant 2 mois d’expérience en cette qualité proposait une annonce sur le site « Airbnb » sur laquelle figuraient 8 photographiess d’un logement pour 4 voyageurs comprenant une chambre, deux lits, une salle de bain et des toilettes, situé à proximité de la tour Eiffel.

Par procès-verbal de constat en date du 5 février 2024, Maître [M], autorisée par ordonnance sur requête en date du 16 janvier 2024 à se rendre dans les lieux donnés à bail à [H] [X], indique d’une part qu’il s’agit du même appartement que celui mentionné dans le procès-verbal précité et présenté dans l’annonce « Airbnb », objet du procès-verbal de constat du 29 novembre 2023, et d’autre part, que le logement, bien que garni, est inoccupé. Elle indique qu’en l’absence de document personnel dans les lieux, il lui est impossible d’identifier un occupant éventuel. Elle constate l’absence de tout effet personnel dans les lieux. Elle mentionne que les photographies figurant dans l’annonce « Airbnb », et celles des deux procès-verbaux de constat susvisées démontrent qu’aucun effet personnel n’est présent dans les différentes pièces de l’appartement situé [Adresse 2]. Il convient de conclure de ces constatations que [H] [X] ne réside pas dans les lieux.

En outre, la Direction du logement et de l’Habitat de la Mairie de [Localité 5] a, par courrier du 6 mars 2024, attiré l’attention de la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP sur l’existence de locations de courtes durées dans le logement susvisé.

Ces éléments permettent d’établir qu’en publiant une annonce sur le site « Airbnb », à laquelle sont annexés 15 commentaires et un tableau des réservations renseignant les disponibilités du logement, [H] [X] n’a pas respecté son obligation d’occupation personnelle des lieux pendant 8 mois de l’année au moins et a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux qui lui avaient été donnés à bail par la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP.

Par ailleurs, l’absence d’occupation des lieux par [H] [X], est également constitutive d’un manquement aux obligations contractuelles du preneur.

En conséquence de ces violations graves et répétées, il convient de prononcer la résiliation du bail consenti le 9 août 2023 par la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP à [H] [X] à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion de la locataire

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de considérer que [H] [X] est devenue une occupante sans droit ni titre. Il convient d’autoriser son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Les circonstances de l’espèce, en particulier l’absence d’effets personnels au sein du logement donné à bail à [H] [X], justifient de supprimer le délai de deux mois prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [H] [X], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard de la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP un préjudice certain.

En conséquence, [H] [X] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Compte tenu des circonstances précédemment évoquées de la résiliation judiciaire, il y a lieu de majorer cette indemnité à hauteur de 10%.

Sur la demande de paiement au titre des fruits civils

Aux termes de l’article 546 du Code civil, la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

Il ressort des dispositions de l’article 547 du Code civil que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

Le bail d’habitation du 9 août 2023 stipule, dans son article 3 consacré à l’incessibilité et l’intransmissibilité que : « l’occupation des locaux loués est strictement réservé au locataire, qui doit y établir son habitation principale ».

Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce, le bail comporte dans son article 3 consacré à l’incessibilité et l’intransmissibilité une clause stipulant que « le locataire peut, après information donnée au bailleur, sous louer une partie de son logement à des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles avec lesquels il aura conclu un contrat conforme à l’article L. 442-1 du même Code ».

Or, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP a fait délivrer une sommation interpellative par Maître [S] DE PAILLERETS en date du 26 décembre 2023. Le commissaire de justice indique avoir rencontré [U] [G], qui a déclaré : " j’ai loué cet appartement sur Airbnb depuis le 25 décembre, je pars aujourd’hui à 10h. Nous avons payé en cash/espèces directement à personne le jour de notre arrivée : 335 euros pour 2 nuits à [O] : 06 66 03 70 07 « Le commissaire de justice mentionne » M. [G] me présente sur son smartphone l’annonce du bien se trouvant sur le site Airbnb et correspondant aux lieux loués ".

La société ELOGIE SIEMP produit certes aux débats l’annonce de mise en location du bien mentionnant les dates de location du bien, mais elle ne justifie pas précisément du montant des sommes versées à [H] [X]. En l’espèce, seule la somme de 335 euros versée par [U] [G] constitue un fruit civil certain.

En considération de ces éléments, il y a lieu de la condamner à verser à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP la somme totale de 335 euros au titre des fruits civils perçus.

En l’absence de démonstration de la persistance de la proposition de l’appartement à la sous-location et de la perception effective de sommes à ce titre, il y a lieu de débouter la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP de sa demande de condamnation de [H] [X] à lui payer la somme de 4 800 euros par mois au titre des fruits civils jusqu’au retrait de l’annonce de sous-location ou l’expulsion des lieux.

Sur les demandes accessoires

[H] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail consenti par la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP à [H] [X] le 9 août 2023 relatif à l’appartement de 2 pièces principales à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

AUTORISE la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de [H] [X] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE [H] [X] à payer à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges locatives, majorée de 10%, applicables comme si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE [H] [X] à payer à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP une somme de 335 euros (trois cent trente cinq euros) au titre des fruits civils ;

DÉBOUTE la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de condamnation de [H] [X] à lui payer la somme de 4 800 euros par mois au titre des fruits civils jusqu’au retrait de l’annonce de sous-location ou l’expulsion des lieux;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE [H] [X] aux dépens ;

CONDAMNE [H] [X] à verser à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection