TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [R] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Hélène COURTAUD

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05043 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44TN

N° MINUTE :1

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [C] [N] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Hélène COURTAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC459

Madame [K] [Z] [I] [L] veuve [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hélène COURTAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC459

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05043 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44TN

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2017, M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S] ont consenti un bail d’habitation à M. [R] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 10, porte D), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 070,68 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 2 mai 2024, M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [F] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la délivrance de l’assignation et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 50%, 2 052,73 euros au titre des rappels de charges locatives des années 2020, 2021 et 2022, – 539 euros au titre des taxes d’ordures ménagères de 2021, 2022 et 2023,

6 090,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024,1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Ils demandent par ailleurs à ce que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé et que l’exécution provisoire soit ordonnée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 septembre 2024, M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S], maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, s’élève désormais à 11 451,27 euros. Ils considèrent par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils exposent que M. [R] [F] a déjà été condamné le 27 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection à leur payer la somme de 2 362,95 euros correspondant à un solde de charges locatives conformément à un plan d’apurement étalé sur 12 mensualités. Le rappel des charges locatives pour 2020, 2021 et 2022 s’élève à 2 052,73 euros et celui de la taxe d’ordure ménagère à 539 euros.

M. [R] [F], comparant en personne, reconnait la dette locative. Il indique ne plus pouvoir payer son loyer car il ne touche que le RSA. Il doit quitter le logement le 25 septembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les bailleurs ont été autorisées à justifier du départ de M. [R] [F] et du maintien de leurs demandes par note en délibéré.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la recevabilité de la demande

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils ne justifient pas avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Toutefois, cette diligence n’est pas sanctionnée par une irrecevabilité de la demande.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur le désistement de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 070,68 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2024.

Toutefois, les bailleurs ont, par note reçue au greffe le 16 octobre 2024, confirmé que M. [R] [F] a quitté le logement le 25 septembre 2024.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer son expulsion.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 septembre 2024, M. [R] [F] leur devait la somme de 11 451,27 euros, terme de septembre 2024 inclus.

Par ailleurs, M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S] versent aux débats des pièces démontrant que M. [R] [F] leur doit la somme de 2 052,73 euros au titre des rappels de charges locatives des années 2020, 2021 et 2022 ainsi que la somme de 539 euros au titre des taxes d’ordures ménagères de 2021, 2022 et 2023.

M. [R] [F] est ainsi débiteur de la somme de 14 043 euros à leur égard.

M. [R] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 072,14 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 mars 2024 jusqu’au 25 septembre 2024, date de départ de M. [R] [F] du logement.

4. Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les bailleurs invoquent un préjudice du fait de la résistance abusive et du fait du maintien illégal dans les lieux de M. [R] [F].

Toutefois, ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [R] [F] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 janvier 2017 entre M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S], d’une part, et M. [R] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 10, porte D) est résilié depuis le 31 mars 2024,

DIT que la demande aux fins d’expulsion est devenue sans objet,

CONDAMNE M. [R] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisoirement fixée à la somme de 1 072,14 euros (mille soixante-douze euros et quatorze centimes) par mois, pour la période du 31 mars 2024 au 25 septembre 2024,

CONDAMNE M. [R] [F] à payer à M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S] la somme de 14 043 euros (quatorze mille quarante-trois euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, comprenant le rappel des charges locatives des années 2020, 2021 et 2022 et les taxes d’ordures ménagères de 2021, 2022 et 2023,

DEBOUTE M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S] de leur demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [F] à payer à M. [C] [L] et Mme [K] [L] veuve [S] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 et celui de l’assignation du 2 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge