TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ASTRUC

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BENILLOUCHE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/06509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JY3

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LAUGIER,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BENILLOUCHE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0519

DÉFENDERESSE

S.A.S. MAESTRO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître ASTRUC, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JY3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 août 2020, la SCI Laugier, représentée par son mandataire la société BSI Boulogne Nord, a donné à bail à la SAS Maestro un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], à effet au 19 août 2020, pour un loyer de 980 euros outre 40 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, la SCI Laugier a fait assigner la SAS Maestro devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

juger la SCI Laugier recevable et bien fondée en ses demandes ;constater les retards répétitifs et constants de paiement du loyer et des charges locatives par la SAS Maestro ;constater la sous-location non autorisée par le bailleur et manifestement illicite du bien loué mise en œuvre par la SAS Maestro ;en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de bail à usage d’habitation meublé en date du 17 août 2020 pour motifs légitimes et sérieux ;condamner la SAS Maestro à payer à la SCI Laugier la somme de 3269,07 euros suivant décompte arrêté au 23 mai 2024 ;condamner la SAS Maestro à payer à la SCI Laugier la somme de 45 900 euros au titre des sous-loyers perçus illicitement par elle et constituant des fruits civils appartenant au propriétaire par accession ;condamner la SAS Maestro à payer à la SCI Laugier la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2024, et a été renvoyée aux audiences des 11 mars 2025 et 20 juin 2025. L’affaire a été retenue à cette dernière audience.

La SCI Laugier, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

juger la SCI Laugier recevable et bien fondée en ses demandes ;rejeter l’ensemble des demandes de la SAS Maestro ;constater les retards répétitifs et constants de paiement du loyer et des charges locatives par la SAS Maestro ;constater la sous-location non autorisée par le bailleur et manifestement illicite du bien loué par la SAS Maestro ;en conséquence prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation meublé en date du 17 août 2020 pour motifs légitimes et sérieux ;condamner la SAS Maestro à lui payer la somme de 7 849,07 euros, à parfaire, suivant décompte arrêté au 7 avril 2025 ;condamner la SAS Maestro à lui payer la somme de 56 430 euros au titre des sous-loyers perçus illicitement par elle et constituant des fruits civils appartenant au propriétaire par accession ;condamner la SAS Maestro à payer à la SCI Laugier la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS Maestro aux entiers dépens, en ce inclus les dépens liés à la signification du commandement de payer portant sur la clause résolutoire du 13 décembre 2023.La SAS Maestro, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

débouter la SCI Laugier de l’intégralité de ses demandes ;subsidiairement, d’écarter l’exécution provisoire de l’éventuelle condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la SAS Maestro ;en tout état de cause :condamner la SCI Laugier à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la procédure abusive diligentée à son encontre ;accorder un délai de paiement de 12 mois à la SAS Maestro pour régler l’intégralité de l’arriéré locatif ;s’il devait être stipulé une clause de déchéance du terme, dire que cette clause de déchéance ne produira effets qu’un mois après une mise en demeure préalable adressée à la SAS Maestro par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet ;condamner la SCI Laugier à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties déposées à l’audience du 20 juin 2025 pour l’exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le contrat de bail produit aux débats, bien que conclu au bénéfice d’une personne morale, mentionne qu’il s’agit d’un contrat de locatif d’habitation principale meublée et vise les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’en l’espèce, les parties se sont volontairement soumises aux dispositions de cette loi.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à compter de la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 8 de la même loi dans sa version applicable depuis la date de conclusion du bail, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur le moyen relatif à des retards et des défauts de paiement des loyers

Le contrat indique en sa page 3 que le montant du loyer initial est de 980 euros, qu’il est révisable, que les provisions pour charges sont de 40 euros, que le paiement s’effectue de manière mensuelle pour les échéances à échoir, le 1er de chaque mois par virement automatique sur le RIB du bailleur.

Les parties se sont ainsi entendues avec précision sur les modalités de paiement du loyer.

Selon le décompte produit par la SCI Laugier, dès le début de l’année 2021, les loyers ont systématiquement été versés avec plusieurs jours, voire plusieurs mois de retard, jusqu’à la fin de l’année 2022. S’agissant de l’année 2023, si les quatre premiers mois ont été honorés, en revanche, les mois suivants ont fait l’objet d’impayés, ce qui a conduit à l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 octobre 2023 pour la somme de 4399 euros, et à la délivrance d’un commandement de payer par acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire le 13 décembre 2023 et pour la somme en principal de 5414 euros. Si plusieurs chèques de 1035 euros correspondant au montant du loyer charges comprises ont été encaissés les 25 décembre 2023, 25 janvier 2024 et 25 février 2024, permettant de résorber l’arriéré visé par la clause résolutoire, il n’en demeure pas moins que plusieurs échéances postérieures n’ont pu être honorées, conduisant ainsi au maintien d’une dette locative, au 23 mai 2024, de 3269,07 euros.

La persistance de ces impayés, bien après la crise du covid-19, et dont le déclenchement est en tout état de cause antérieur à la date de conclusion du bail, et pendant plusieurs années, traduit un manquement grave et répété du preneur à son obligation essentielle de payer les échéances du loyer à bonne date.

La circonstance selon laquelle le chiffre d’affaires de la SAS Maestro a diminué, ce qui résulte en effet des documents comptables produits pour les exercices 2023 et 2024, ne saurait l’exonérer de son obligation essentielle de s’acquitter des loyers auprès de son bailleur. Au surplus, contrairement à ce que soutient la SAS Maestro, elle n’a nullement adressé les différents chèques encaissés les 25 décembre 2023, 25 janvier 2024 et 25 février 2024 avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, ces chèques ne portant d’autres dates que celles auxquelles ils ont été encaissés.

Enfin, s’il n’est pas contesté que le paiement des loyers courants a repris au cours de la présente instance, il n’en demeure pas moins que la SAS Maestro admet que la dette locative s’élève à la somme de 6104,19 euros échéance de juin 2025 incluse, de sorte qu’il demeure, à la date de l’audience, un arriéré locatif, ce qui caractérise la persistance du manquement de la SAS Maestro à régler l’intégralité des loyers dus.

Sur le moyen relatif à une sous-location illicite

En l’espèce, le contrat de bail, dont la version intégrale n’est produite que par le preneur, indique en sa page 4 dans les « clauses particulières » que le logement est apparenté à un appartement de fonction où un seul salarié pourra y habiter contractuellement.

Il résulte de manière claire de cette clause que les parties se sont accordées sur le fait que le bail conclu entre elles avait vocation permettre aux salariés de la SAS Maestro d’y habiter. La précision « contractuellement » et celle relative au « logement de fonction » impliquait que les parties avaient accepté que les salariés de la SAS Maestro bénéficient de cet avantage, et ainsi que la SCI Laugier, qui était représentée par son mandataire lors de la conclusion du bail, avait donné son accord à la sous-location du bien afin qu’il puisse être utilisé à titre de logement de fonction par ses salariés. Ainsi, dès lors que le bail prévoyait qu’il s’agissait d’un logement de fonction et que le salarié pourra y habiter contractuellement, il était nécessairement entré dans la commune intention des parties que l’habitation du salarié de la SAS Maestro dans les lieux se ferait à titre onéreux, l’occupation d’un logement de fonction constituant en effet un élément de la rémunération. Aucun manquement ne saurait donc être reproché à la SAS Maestro relativement à la mise à disposition de ses salariés le bien objet du bail à titre onéreux.

Au surplus, cette clause n’obligeait nullement la SAS Maestro à informer sa bailleresse sur l’identité des sous-locataires, ni sur les modalités du calcul de l’avantage salarial que représente le logement de fonction.

En revanche, la clause était claire sur le fait que le logement n’avait vocation à assurer le logement que d’un seul salarié à la fois.

Or, l’attestation de Madame [O] [C] indique qu’une clé se trouve sous le tapis et qu’elle a constaté un mouvement incessant de personnes différentes dans l’appartement, caractérisant ainsi la présente simultanée de plusieurs personnes dans les lieux. Ceci est corroboré par le fait que Messieurs [Y] [V] [I] et [L] [V] [S] se domicilient tous deux dans les lieux objet du bail dans leur avenant à leur contrat de travail respectif du 1er octobre 2022. Force est ainsi de constater que plusieurs salariés ont occupé les lieux, contrairement à ce qui était prévu dans le bail conclu entre les deux sociétés. Le manquement de la SAS Maestro à ses obligations contractuelles se trouve donc établi à ce titre.

Sur le moyen relatif à des dégradations des parties communes

Il résulte du courriel d’une voisine du 3 juin 2025, soit en cours d’instance et à quelques jours de la date de l’audience de plaidoiries, que les occupants du logement objet du présent litige jettent des objets dans la gouttière, ce qui oblige le syndicat des copropriétaires à faire intervenir des cordistes pour les retirer. Il résulte de ce même courriel que les occupants salissent le tapis des parties communes, parlent fort et claquent les portes. Le trouble de jouissance causés aux autres occupants de l’immeuble se trouve ainsi caractérisé en l’espèce.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS Maestro a manqué, de manière grave et répétée, à plusieurs de ses obligations contractuelles, en s’abstenant de régler à bonne date les loyers pendant plusieurs années, en faisant résider dans les lieux plusieurs salariés de manière simultanée alors qu’il n’était prévu que les lieux seraient occupés par un seul d’entre eux, et en causant des troubles aux autres occupants au mois de juin 2025.

Compte tenu de la gravité et de la réitération de ces manquements, il sera prononcé la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Sur la demande de paiement de la somme de 7849,09 euros arrêtée au 7 avril 2025

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

(…)

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à compter de la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la SCI Laugier ne produit pas le décompte actualisé qu’elle vise dans son bordereau récapitulatif au titre de sa pièce n°8 bis.

Néanmoins, dans ses propres écritures, la SAS Maestro indique que la dette locative s’élève à la somme de 6104,19 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Par conséquent, la SAS Maestro sera condamnée à verser à la SCI Laugier la somme de 6104,19 euros.

Sur la demande de paiement de la somme de 56 430 euros au titre de fruits civils

En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils d’un bien appartiennent au propriétaire par accession. Le détournement fautif des fruits civils produit par une sous-location sans accord du bailleur cause nécessairement préjudice à celui-ci.

Il ressort de l’article 546 et 547 du code civil que l’appropriation par un tiers de fruits civils qui reviennent à un propriétaire est fautive et lui cause préjudice, indépendamment des loyers que le locataire doit au propriétaire. Ainsi sur le seul fondement de la théorie de l’accession, le locataire qui sous loue illicitement est redevable des sous-loyers, comme fruits civils au bailleur.

En l’espèce, la sous-location du bien afin qu’il constitue le logement de fonction des salariés de la SAS Maestro avait été prévu contractuellement entre les parties.

Ainsi, la SAS Maestro n’a pas détourné de manière fautive les fruits civils produits par la sous-location.

En tout état de cause, le document rempli de manière manuscrite, sur une feuille libre, le 1er septembre 2022, ne portant pas le nom de son auteur, est insuffisant pour établir le montant des fruits civils perçus. De même, les échanges de messages sur l’application Whatsapp, non authentifiés, avec une personne portant le nom « Curati Le Ferite », soit visiblement un surnom, sont insuffisamment probants pour établir le montant de ces fruits civils.

Par conséquent, la SCI Laugier sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il a été relevé des manquements graves et répétés de la part de la SAS Maestro aux obligations du bail, conduisant à ce que soit prononcée la résiliation judiciaire de celui-ci.

Ainsi, elle n’a commis aucun abus en agissant en justice dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de la SAS Maestro sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement avec une clause de déchéance du terme produisant effet un mois après une mise en demeure restée sans effet

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier les délais de paiement de 36 mois y étant prévus, n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce dès lors que la résiliation du bail n’est pas prononcée en vertu de l’acquisition de clause résolutoire.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le créancier ne justifie aucunement de sa situation.

Pour sa part, la SAS Maestro justifie que son chiffre d’affaires a diminué en 2024, et ainsi de difficultés de trésorerie.

Dans ces conditions, il sera fait droit à sa demande de délai pour une durée de 5 mois et selon les modalités prévues au dispositif. Au regard de la récurrence des impayés au cours des dernières années, il n’y a pas lieu de prévoir d’élargir le délai de la clause de déchéance du terme de l’échéancier à un mois à l’issue d’une mise en demeure restée infructueuse.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS Maestro, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il n’y a pas lieu de prévoir qu’ils comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les causes de ce commandement ayant été réglée avant la saisine de la présente juridiction.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SAS Maestro à la SCI Laugier la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter la demande formée par la SCI Laugier.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la nature de la décision n’est pas incompatible avec l’exécution provisoire de plein droit. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail à usage d’habitation meublé conclu le 17 août 2020 entre la SCI Laugier et la SAS Maestro et portant sur l’appartement situé [Adresse 3] ;

Condamne la SAS Maestro à verser à la SCI Laugier la somme de 6104,19 euros au titre des arriérés locatifs ;

Déboute la SCI Laugier de sa demande en paiement de la somme de 56 430 euros au titre de fruits civils ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SAS Maestro ;

Autorise la SAS Maestro à se libérer de sa dette de 6104,19 euros par le versement de 5 mensualités de 1220,83 euros, chacune des échéances étant payable au plus tard le 1er de chaque mois, la première échéance étant due le 1er du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que la présente décision suspend toute majoration d’intérêts ou pénalités encourues à raison du retard, pendant le délai fixé par la présente décision ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible ;

Condamne la SAS Maestro à verser la somme de 1000 euros à la SCI Laugier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne la SAS Maestro aux dépens, dont sera exclu le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Dit qu’en conséquence, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 4], le 29 août 2025.

La greffière La juge