TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/14484

N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3F

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Octobre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic, la Société Parisienne de Gérance d’Immeuble (SPGI)

situé au [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1635

DEFENDEUR

Monsieur [R] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0045

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 12 décembre 2024.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

M. [R] [I] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte du 14 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire chargé d’examiner divers désordres imputés aux locataires de [R] [I].

M. [D], désigné ès qualités par une ordonnance du 21 juin 2017, a déposé son rapport le 04 août 2021.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] a fait citer M. [R] [I] devant la présente juridiction lui demandant, au visa des articles 1222, 1231-1 du code civil et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

“ Entériner le rapport d’expertise de Monsieur [D],

Déclarer M. [I] responsable des manquements et violations au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965,

En conséquence,

Condamner M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis[Adresse 1], la somme de 20.265,17 euros au titre de son préjudice matériel pour le remboursement des travaux de remise en état des combles, des caves, le débouchage de la ventilation, la dépose de l’antenne parabolique,

Condamner M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis[Adresse 1], [Localité 6] la somme de 86.445 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi par l’ensemble des copropriétaires,

Condamner M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis[Adresse 1], [Localité 6] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Condamner M. [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître KOUDOYOR , qui en fait la demande en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.”

*

Par conclusions d’incident notifiées le 22 mai 2024, M. [I] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 789 et 122 du Code de procédure civile, de :

“DÉCLARER irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires relatives :

— au « dégagement des caves n°19 et 21 squattées » (le devis visant la « démolition et débarras de la cave (23-24-25-26-27-28) »)

— à la « reconstruction des 6 caves indiquées dans le rapport d’expertise comme «détruites par Monsieur [I] (maçonnerie-portes) »,

— au « préjudice immatériel »,

RENVOYER le dossier à une audience de mise en état pour conclusions au fond de Monsieur [R] [I] sur le surplus des demandes ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic, la société Parisienne de gérance d’immeubles (SPGI) à verser à Monsieur [R] [I] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’incident,

CONDAMNER Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic, la société Parisienne de gérance d’immeubles (SPGI) aux dépens.”

*

Par conclusions en réponse sur incident notifiées le 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, M. [V] [W], M. [E] [N], M. [Z] [C], M. [H] [S] et Mme [X] [A] (ép. [M]) demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 1222, 1231-1 du code civil, 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17/03/1967, de:

“Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 6], recevable et bien fondé en ses demandes,

Déclarer recevables dans leur intervention volontaire à l’instance Monsieur [V] [W], Madame [X] [A]-[M], Monsieur [E] [N], Monsieur [Z] [C] et Monsieur [H] [S],

Y faisant droit,

Débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes,

En conséquence,

Condamner Monsieur [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 6] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertises, dont distraction au profit de Maître KOUDOYOR, qui en fait la demande, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

*

L’incident a été appelé à l’audience du 05 novembre 2024 et mis en délibéré au 12 décembre 2024.

SUR CE :

Sur l’intervention volontaire de M. [V] [W], Mme [X] [A]-[M], M. [E] [N], M. [Z] [C] et M. [H] [S]:

Les demandeurs exposent que le rapport d’expertise confirme l’appropriation illicite des caves n°23 à 28 par un des locataires de M. [I]; que celui-ci a en effet créé une porte fermée à clé au bout du couloir privant les six copropriétaires de l’accès à leur lot; que cette appropriation illicite s’est accompagnée de l’aménagement total des lieux par ce locataire sans plus de respect pour les normes de ventilation; que les propriétaires desdites caves sont M. [W] (lot n°25), M. [N] (lot n°27), M. [C] (lot n°28), M. [S] (lot n°23) et Mme [X] [A] (lot n°24) qui demandent à être reçus en leur intervention volontaire afin de faire valoir leurs préjudices du fait de l’occupation illicite de leurs caves respectives.

Sur ce,

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, M. [V] [W], Mme [X] [A]-[M], M. [E] [N], M. [Z] [C] et M. [H] [S] ont notifié des conclusions aux fins d’intervention volontaire afin de former des demandes indemnitaires à l’encontre de M. [R] [I].

Ce dernier n’a pas émis de contestation à l’encontre de cette intervention, et les demandes formées présentent un lien suffisant avec les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires, dès lors qu’elles visent à obtenir indemnisation de préjudices résultant des mêmes faits dommageables.

L’intervention volontaire de M. [V] [W], Mme [X] [A]-[M], M. [E] [N], M. [Z] [C] et M. [H] [S] sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité des demandes relatives au « dégagement des caves n°19 et 21 squattées », à la « reconstruction des 6 caves indiquées dans le rapport d’expertise comme «détruites par Monsieur [I] (maçonnerie-portes) » et au « préjudice immatériel » :

M. [I] fait valoir que les caves sont des parties privatives selon le règlement de copropriété; que l’intégralité des griefs allégués par le syndicat des copropriétaires relève en réalité de la jouissance des caves – parties privatives –, de sorte qu’il n’a pas qualité pour formuler des demandes à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les cloisons séparatives des lots et les ventilations sont des parties communes; que l’expert judiciaire a constaté que les cloisons séparatives des caves avaient été déposées sans autorisation de l’assemblée générale; que certains conduits de ventilation sur la rue et sur la cour intérieure des immeubles ont été obstrués et ne permettent plus d’assurer la ventilation nécessaire du sous-sol et des caves; qu’il est donc bien fondé à agir pour faire cesser cette atteinte aux parties communes, demander la condamnation de M. [I] à prendre en charge les travaux de remise en état et l’indemniser de l’ensemble des préjudices subis.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En application de ces dispositions, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots (Cass. 3e Civ, 07 novembre 2024, n°23-14.464). Il n’est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.

Invoquant en l’espèce une atteinte manifeste aux parties communes de l’immeuble résultant de la dépose des cloisons séparatives des caves par le locataire de M. [I], le syndicat des copropriétaires demandel’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 20.265,17 euros incluant :

— une somme de 1.296 euros TTC au titre du dégagement des caves squattées n°19 et 21 (murs-plafond-sol) selon devis de la société Clean Elite.

— une somme de 10.784,40 euros TTC au titre de la reconstruction des 6 caves détruites (maçonnerie-portes) selon devis de la société CD2R.

La qualité à agir du syndicat des copropriétaires en vue de la suppression des atteintes portées à des parties de bâtiment n’est pas subordonnée à la preuve de la qualité de parties communes des parties de bâtiment (Cass. 3e civ, 24 oct. 2019).

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] stipule en tout état de cause que sont parties communes à chaque bâtiment :

— “Les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées (mais non les portes donnant accès à l’intérieur de chaque lot), les murs et cloisons séparant les lots ou supportant les planchers, mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot.”

— “ Les coffres, gaines, souches et têtes de cheminées, ainsi que leurs accessoires, les ventilations lorsqu’elles sont incorporées dans les murs ou adossées.”

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent parfaitement recevable en sa demande de condamnation de M. [I] à prendre en charge les travaux de remise en état des caves dans leur configuration initiale.

Il est de même recevable en sa demande d’indemnisation de son préjudice immatériel, la question de savoir s’il peut revendiquer un préjudice distinct de celui des copropriétaires relevant du juge du fond.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [R] [I] sera condamné aux dépens de l’incident, dont distraction au bénéfice de Maître Koudoyor.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel :

Déclarons M. [V] [W], Mme [X] [A]-[M], M. [E] [N], M. [Z] [C] et M. [H] [S] recevables en leur intervention volontaire.

Rejetons la fin de non recevoir soulevée par M. [R] [I] et déclarons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6] recevable en ses demandes relatives au «dégagement des caves n°19 et 21 squattées », à la « reconstruction des 6 caves indiquées dans le rapport d’expertise comme «détruites par Monsieur [I] (maçonnerie-portes) » et au « préjudice immatériel »;

Condamnons M. [R] [I] aux dépens de l’incident.

Condamnons M. [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et le déboutons de sa demande à ce titre.

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 04 mars 2025 pour:

— conclusions au fond de M. [I] avant le 31 janvier 2025

— réplique ensuite des demandeurs

— clôture et fixation des plaidoiries.

Faite et rendue à Paris le 12 Décembre 2024

La Greffière Le Juge de la mise en état