TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : SCI AARON-RUBEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître SMADJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00536 – N° Portalis 352J-W-B7H-C332V

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6],

dont le siège social est représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE sis [Adresse 5]

représentée par Maître SMADJA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1434

DÉFENDERESSE

S.C.I. AARON-RUBEN,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00536 – N° Portalis 352J-W-B7H-C332V

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AARON-RUBEN est propriétaire du lot n°54 dans l’immeuble sis [Adresse 8], cadastré AP n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 26/1011 tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic la société FONCIA Paris Rive Droite en exercice, a, par acte d’huissier en date du 23 novembre 2023, assigné la SCI AARON-RUBEN devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et sans délais :

3547,88 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022, 1632,59 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêté au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022,2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 22 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a déposé son dossier de plaidoirie.

Bien que régulièrement assignée à domicile, la SCI AARON-RUBEN n’a pas comparu, n’a pas été représentée, et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 54, indiquant la répartition des tantièmes (26/1011èmes),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2021 au 30 septembre 2024,un relevé de compte individuel faisant état d’un solde débiteur de 3814,21 euros au 4 septembre 2024, en ce inclus 1717,8 euros de frais,un historique de compte individuel arrêté au 1 octobre 2023, faisant état d’un solde débiteur de 5180,47 euros au 19 septembre 2023, en ce inclus 1632,59 euros de frais, les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices du 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 30/06/2022, et du 01/07/2022 au 30/06/2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 21 décembre 2020, 29 avril 2022 et 19 janvier 2023, 30 juin 2023 comportant: o approbation des comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023,

o vote des budgets prévisionnels 2021-2022, 2022-2023 (35000 euros), 2023-2024 (38000 euros),

o vote du fonds travaux 2022-2023, 2023-2024 ;

o vote des travaux ou opérations suivantes : renforcement de plancher haut du local commercial et réfection de la façade sur cour du [Adresse 4] (assemblée générale du 21 décembre 2021 et du 29 avril 2022), réalisation de travaux complémentaires de ravalement du retour de la façade [Adresse 3], réfection des descentes pluviales et cheneaux de la cour, ravalement du mur pignon du [Adresse 4]) (assemblée générale du 19 janvier 2023), remise en état de la centrale vigik (assemblée générale du 30 juin 2023), restauration des poutres / plancher des parties communes entre 2ème et le 3ème étage, réfection et remplacement de la porte vitrée sur rue (assemblée générale du 15 décembre 2023)

une sommation de payer la somme de 6786,83 euros signifiée le 1er septembre 2022 à la SCI AARON-RUBEN,deux mises en demeure d’avoir à payer les charges de copropriété impayées du 5 mai 2021 et du 3 février 2022,des factures émanant du syndic, correspondantes à des frais d’envoi d’une mise en demeure le 5 mai 2021, d’un courrier de relance du 4 juin 2021, de constitution de dossier « huissier » le 25 août 2021 et le 23 août 2022, d’une mise en demeure du 3 février 2022, de « constitution de dossier avocat » le 14 septembre 2023,des factures émanant de l’étude de l’huissier, d’un montant de 189,12 euros pour la sommation d’avoir à payer les charges, et d’un montant de 161,67 euros pour la délivrance de l’assignation.le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur n’a pas actualisé sa demande, ni n’a actualisé sa créance à l’audience du 10 septembre 2024, de sorte qu’il ne sera pas tenu compte du décompte arrêté au 4 septembre 2024.

La somme due au titre des charges de copropriété, à l’exclusion des frais de recouvrement, est ainsi établie à hauteur de la somme de 3547,88 euros portant sur la période allant du 01 janvier 2021 au 1 octobre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1632,59 euros se décomposant comme suit :

—  84 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en date du 5 mai 2021 et 3 février 2022,

—  66 euros pour l’envoi de deux relances en date du 4 juin 2021 et du 3 mars 2022,

—  480 euros pour la constitution du dossier avocat,

—  720 euros pour la constitution du dossiers huissier,

—  189,12 euros au titre de la signification d’une sommation de payer du 1 septembre 2022,

—  83,53 euros au titre de frais d’huissier, libellés "[O] – frais d’huissier",

—  9,94 euros au titre des intérêts de retard.

Les frais de relance avant mise en demeure, ainsi que les frais du syndic de remise ou de transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat ne peuvent être pris en compte. Il n’est en effet pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété et donc aux diligences habituelles que le syndic doit accomplir. On peut par ailleurs s’interroger sur la nécessité pour le syndic de procéder à la constitution de trois dossiers transmis à l’huissier.

Il sera par ailleurs relevé que l’envoi de deux mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est en outre pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.

En conséquence, la somme globale de 75 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondante à l’envoi d’une unique mise en demeure suivie d’un courrier de relance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI AARON-RUBEN n’a, durant trois années, réglé que partiellement et irrégulièrement ses charges de copropriété, ce qui a contraint le syndicat à l’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et premier ressort,

CONDAMNE la SCI AARON-RUBEN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société FONCIA Paris Rive Droite :

— la somme de 3547,88 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, portant sur la période allant du 01 janvier 2021 au 1 octobre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 75 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 novembre 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI AARON-RUBEN aux dépens ;

CONDAMNE la SCI AARON-RUBEN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société FONCIA Paris Rive Droite, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier Le président