TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/54265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42NY

N° : 8

Assignation du :

15 Mai 2024, 05 et 07 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 novembre 2024

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI VPO Invest

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS – #G0261

DEFENDEURS

Monsieur [B] [W]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

La société DEMRQUES EN STOCKS

[Adresse 2]

[Localité 6]

tous représentés par Maître David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS – #E1770

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1er octobre 2022, la SCI VPO INVEST a donné à bail commercial à la société JACKOB des locaux situés [Adresse 1].

Le 17 juillet 2023 M. [X] [Y], agissant pour le compte de la société JACKOB, a cédé le bail commercial à la société DEMARQUES EN STOCKS, représentée par M. [B] [W], moyennant un loyer annuel de 48.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 3 avril 2024, à la société DEMARQUES EN STOCKS, pour une somme de 22.288,88 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2024.

Cet acte a été dénoncé à M. [Y] le 12 et le 22 avril 2024.

Par acte d’huissier du 14 mai, 5 et 7 juin 2024, la SCI VPO INVEST a fait assigner la société DEMARQUES EN STOCKS, M. [X] [Y] et M. [B] [W] devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société DEMARQUES EN STOCKS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement la société DEMARQUES EN STOCKS, M. [X] [Y] et M. [B] [W] à payer à la SCI VPO INVEST la somme de 22.288,88 euros au titre de l’arriéré,

— condamner solidairement la société DEMARQUES EN STOCKS, M. [X] [Y] et M. [B] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner solidairement la société DEMARQUES EN STOCKS, M. [X] [Y] et M. [B] [W] au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 8 août 2024 la demanderesse a maintenu les termes de son assignation. Les défendeurs n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, date à laquelle a été ordonnée la réouverture des débats, à l’audience du 24 octobre 2024, pour que les parties s’expliquent sur l’absence de reproduction de la clause résolutoire dans le commandement de payer.

À l’audience du 24 octobre 2024, la SCI VPO INVEST a donné des explications sur le commandement de payer, et a indiqué qu’un accord avait été trouvé avec les défendeurs sur le montant de la dette et l’octroi d’un échéancier de paiement de 7 mois suspendant les effets de la clause résolutoire. La demanderesse a sollicité que cet accord soit constaté par le juge.

Les défendeurs, représentés, ont confirmé cet accord.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Sur la régularité du commandement de payer, il convient de noter que le commissaire de justice atteste de la complétude du commandement délivré le 3 avril 2024, et qu’en tout état de cause les défendeurs, régulièrement représentés, n’entendent plus à l’audience contester la régularité de cet acte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI VPO INVEST n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 22.288,88 euros au titre de la dette locative à la date du 1er avril 2024.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 4 mai 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance, reconnue par les défendeurs, s’élève désormais à la somme de 22.274,76 euros, arrêtée au 21 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société DEMARQUES EN STOCKS au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant des condamnations solidaires demandées à l’encontre de M. [X] [Y] et M. [B] [W] en qualité de cautions, il convient de relever que le bail du 1er octobre 2022 prévoyait bien le cautionnement de l’engagement de la société JACKOB par M. [Y].

Cependant la rédaction de l’acte de cession du bail commercial du 17 juillet 2023 comporte de nombreuses difficultés d’interprétation d’abord sur la qualité de « cédant » puisqu’est visé M. [Y] « agissant pour le compte de » la société JACKOB, seule titulaire du bail commercial. Ensuite est bien prévue une clause de « solidarité /cautionnement » (en page 8) mais qui prévoit la garantie, pour un montant maximum de 50.000 euros, du cédant et du cessionnaire. Or le cédant est en principe la société JACKOB, non attraite dans la présente instance, et non M. [Y]. Et le cessionnaire est la société DEMARQUES EN STOCKS, tenue des engagements financiers à titre principal, et non à titre de garant… Le cautionnement du gérant de cette société ne peut se déduire de la rédaction de l’acte avec l’évidence requise en référés.

Ainsi les condamnations solidaires demandées se heurtent à de nombreuses difficultés d’interprétation qui excèdent les pouvoirs du juge des référés. Elles seront donc rejetées.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société DEMARQUES EN STOCKS explique cette absence de paiement par des difficultés financières passagères, et les parties ont convenu d’un échéancier raisonnable qu’il convient d’acter.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 7 mois à la société DEMARQUES EN STOCKS pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société DEMARQUES EN STOCKS sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société DEMARQUES EN STOCKS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société DEMARQUES EN STOCKS ne permet d’écarter la demande de la SCI VPO INVEST formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société DEMARQUES EN STOCKS à payer à la SCI VPO INVEST la somme provisionnelle de 22.274,76 euros au titre de l’arriéré locatif au 21 octobre 2014, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société DEMARQUES EN STOCKS pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 7 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société DEMARQUES EN STOCKS de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise au 4 mai 2024,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société DEMARQUES EN STOCKS et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir [Adresse 1],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Rejetons les demandes formées à l’encontre de M. [X] [Y] et M. [B] [W] ;

Condamnons la société DEMARQUES EN STOCKS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société DEMARQUES EN STOCKS à payer à la SCI VPO INVEST la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 27 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ