page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

114 bd de Courtais

03105 MONTLUCON

☎ :04.70.28.12.13

N° RG 25/00437 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CPRH

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

S.C.I. LES ILETS

C/

[B] [P] épouse [C], caution de Monsieur [C] [Z]

[Z] [N] [C]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

S.C.I. LES ILETS

[B] [P] épouse [C]

[Z] [N] [C]

copie exécutoire délivrée à :

S.C.I. LES ILETS

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES ILETS

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Monsieur [O] [X], gérant

DEFENDEURS

Madame [B] [P] épouse [C], caution de Monsieur [C] [Z]

née le 25 Mai 1960 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [N] [C]

né le 15 Janvier 1993 à [Localité 7] (23)

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir cosntaté l’absence des défendeurs et entendu la partie demanderesse en ses demandes et explications a avisé la partie à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 15 janvier 2021, la SCI LES ILETS, représentée par Monsieur [X] [O], a donné à bail à Monsieur [Z] [C] un logement situé [Adresse 3] – à [Localité 1] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 350,00 euros outre une provision sur charges.

Par contrat en date du 04 janvier 2021, Madame [B] [P] épouse [C] s’est portée caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion, de Monsieur [Z] [C], pour une durée maximale de trois ans, pour le paiement des sommes dues par le locataire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 09 octobre 2024, la SCI LES ILETS a fait notifier à Monsieur [Z] [C] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 4 180,00 euros en principal.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 15 octobre 2024, la SCI LES ILETS a fait signifier à Madame [B] [P] épouse [C] le commandement de payer.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 09 janvier 2025 et du 13 janvier 2025, signifié à étude, la SCI LES ILETS a fait assigner Monsieur [Z] [C], ès qualité de locataire, et Madame [B] [P] épouse [C], ès qualité de caution, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement solidaire de la somme de 5 320,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 09 janvier 2025, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation solidaire, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement in solidum de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 15 janvier 2025.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 10 octobre 2024.

A l’audience du 04 juin 2025, la SCI LES ILETS, représentée par son gérant Monsieur [X] [O], a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 4 440,00 euros. Les loyers des mois de mai et de juin 2025 ont été payés en intégralité. La caution a versé le 05 mai 2025, la somme de 2 400,00 euros. Elle ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [C], ès qualité de locataire, et Madame [B] [P] épouse [C], ès qualité de caution, ne se sont pas présentés et n’était pas représentés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur le cautionnement

L’article 2288 du Code civil dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022 dispose que : « Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

Ainsi, la caution s’engage au même titre que le débiteur principal envers le bailleur du logement loué à payer les dettes locatives du locataire, de telle sorte que le bailleur peut solliciter le paiement des sommes dues par le locataire, à la caution.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2022, dispose que « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité ».

En l’espèce, par contrat en date du 04 janvier 2021, Madame [B] [P] épouse [C] s’est porté caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, de Monsieur [Z] [C], pendant une durée maximale de trois ans, pour le paiement des loyers, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages et intérêts.

Par conséquent, la SCI LES ILETS peut solliciter le paiement des sommes dues par le locataire, à celui-ci, ainsi qu’à la caution, Madame [B] [P] épouse [C].

Toutefois, le contrat a été signé le 04 janvier 2021 et n’est valable que pour une durée de trois ans. Par conséquent, Madame [B] [P] épouse [C] ne saurait être condamnée pour les sommes dues postérieurement au 04 janvier 2024.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 09 octobre 2024, signifié à la caution le 15 octobre 2024, la bailleresse a fait commandement d’avoir à payer la somme de 4 180,00 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 15 janvier 2025 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 10 octobre 2024.

Le commandement de payer, la saisine du Préfet et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la bailleresse, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement et que le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 10 décembre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La bailleresse produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience et de réclamer la somme de 4 440,00 euros au titre de l’arriéré restant dû sur les loyers et charges.

La bailleresse produit un décompte en date du 31 décembre 2024. La caution n’est tenue que des dettes nées antérieurement au 04 janvier 2024. Ainsi, d’après le décompte produit, la caution ne peut être condamnée qu’au versement de la somme des loyers des mois de novembre et décembre 2023, soit 760,00 euros.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [C], ès qualités de locataire, et Madame [B] [P] épouse [C], ès qualités de caution, au paiement de la somme de 760,00 euros au titre des loyers et charges des mois de novembre et décembre 2023. Il convient ensuite de condamner Monsieur [Z] [C], ès qualités de locataire, au paiement de la somme de 3 680,00 (4 440,00 – 760,00) euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 04 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024 sur la somme de 4 180,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [C] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due, en deniers ou en quittances, depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il n’y a pas lieu de condamner la caution au paiement solidaire d’une indemnité d’occupation dès lors que le bail a été résilié postérieurement à la fin de l’engagement de celle-ci.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 10 décembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 04 juin 2025, sont intégrées dans la somme de 4 440,00 euros allouée à la bailleresse par le présent jugement.

La bailleresse sera autorisée à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [C], partie principalement succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre Monsieur [Z] [C], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 150,00 euros, au bénéfice de la SCI LES ILETS.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI LES ILETS et Monsieur [Z] [C] concernant le logement situé [Adresse 3] – à [Localité 1], ce à compter du 10 décembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [C] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par la bailleresse ;

page /

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [Z] [C], ès qualités de locataire, et Madame [B] [P] épouse [C], ès qualités de caution, à payer à la SCI LES ILETS la somme de 760,00 euros (sept cent soixante euros) au titre des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2023, et CONDAMNE Monsieur [Z] [C] ès qualités de locataire à payer à la SCI LES ILETS la somme de 3 680,00 euros (trois mille six cent quatre-vingt euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 04 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024 sur la somme de 4 180,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer, en deniers ou en quittances, à la SCI LES ILETS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 10 décembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 04 juin 2025, sont intégrées dans la somme de 4 440,00 euros allouée à la bailleresse par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que la SCI LES ILETS sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DIT que la SCI LES ILETS sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à verser à la SCI LES ILETS la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT