TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [K] [C]

Madame [Z] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01131 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AHI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 06 mai 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA PARIS RIVE – DROITE – [Adresse 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 06 mai 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01131 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AHI

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C] sont propriétaires du lot n°9 et 36 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré CT[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 33/1094ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C], par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

•2633,32 euros au titre des « charges » de copropriété (4ème trimestre 2023 inclus),

•2500 euros de dommages et intérêts,

•la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

•1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il sera relevé que le demandeur n’effectue aucune demande au titre des frais de recouvrement dans le dispositif de ses écritures.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le demandeur a été autorisé à communiquer le règlement de copropriété par note en délibéré au plus tard le 15 mars 2024.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que le demandeur n’a pas communiqué par note en délibéré le règlement de copropriété alors qu’il y avait été autorisé.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

•les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

•les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

•le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 9 et 36, indiquant la répartition des tantièmes (33/1094èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C],

•les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2020 au 1er septembre 2023,

•l’historique du compte du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2633,32 euros (en ce inclus 545,93 euros de frais),

•les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mai 2021 et 7 juillet 2022 comportant :

oapprobation des comptes des exercices 202020 et 2021,

ovote des budgets prévisionnels 2022 et 2023,

ole fonds travaux 2021 et 2022,

ovote des travaux ou opérations suivantes : état néant,

•les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

•la mise en demeure de payer du 5 novembre 2020, sans justificatif d’envoi par courrier avec AR,

•la lettre simple de relance du 8 décembre 2020,

•un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2021 valant mise en demeure sur la somme de 653,72 euros en principal, adressé pour chacun des deux débiteurs à l’autorité compétente en Algérie, sans pour autant qu’il ne soit justifié que Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C] aient bien reçu ledit acte,

•le contrat de syndic,

•les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2633,32 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais exposés au titre du recouvrement de la créance, à hauteur de 545,93 euros. Ils ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2087,39 euros (2633,32-545,93).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de justificatif de l’envoi de la mise en demeure par courrier avec AR, ni de la réception effective de la sommation de payer par les débiteurs en Algérie, cette somme produira intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation du 29 janvier 2024

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, ni ne justifie que les propriétaires indivisaires soient mariés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 29 janvier 2024 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer adressée à chacun d’eux du 31 mai 2021

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE :

— chacun à proportion de ses parts divises, la somme de 2087,39 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2023 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024,

— solidairement, la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 29 janvier 2024,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [C] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer adressée à chacun d’eux le 31 mai 2021,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Fait et jugé à Paris le 06 mai 2024

le greffierle Président