TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/58669 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GUT

N° : 2

Assignation du :

15 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mars 2024

par Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.

DEMANDERESSE

S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocats au barreau de PARIS – #K0083

DEFENDERESSES

SARL PAPILLON6

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Mylène COHEN, avocat au barreau de PARIS – #D0840

CREANCIER INSCRIT

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’ILE DE FRANCE

siège social :

[Adresse 1]

[Localité 5]

pour signification :

[Adresse 2]

[Localité 7]

DÉBATS

A l’audience du 22 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 17 décembre 2021, la société en nom collectif Aiminus Patrimoine (ci-après la société Aiminus Patrimoine) a donné à bail commercial à la société Papillon6 alors en formation, un local situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 84.000 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance et ce, pour y exercer l’activité suivante : « restauration sur place, brasserie avec licence IV, traiteur à emporter et en livraison ».

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, le 3 août 2023, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 46.425,19 euros au titre des loyers et charges dus au 1er août 2023 outre le coût de l’acte.

Le 1er septembre 2023, la société Papillon6 a procédé à deux versements d’un montant total de 4.500 euros. Le 5 septembre 2023, elle a réglé la somme de 3.500 euros.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Aiminus Patrimoine a, par exploit délivré le 15 novembre 2023, fait citer la SARL Papillon6 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

« Vu les pièces communiquées,

Vu l’article 809 du Code de Procédure Civile,

Vu le bail en date du 17 décembre 2021,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 août 2023,

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société PAPILLON6 ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’Ordonnance à intervenir, et avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

ORDONNER le transport et la séquestration des mobiliers appartenant à la société PAPILLON6 dans un garde meubles désigné par la société AIMINUS PATRIMOINE, et ce aux frais exclusifs de la société PAPILLON6,

CONDAMNER par provision la société PAPILLON6 à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE la somme totale de 88.238,79 €, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 Août 2023 pour la somme de 41.925,19 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

CONDAMNER la société PAPILLON6 au versement, à compter de l’ordonnance à intervenir, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant TTC de 14.656,30 €, sauf à parfaire, jusqu’au jour de la libération complète et effective des locaux loués par la société PAPILLON6 par la remise des clés qui en sera faite à la société AIMINUS PATRIMOINE ou à son mandataire,

CONDAMNER la société PAPILLON6 à verser à la société AIMINUS PATRIMOINE une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 août 2023. ».

A l’audience, la société Aiminus Patrimoine a repris oralement les termes de son assignation et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Papillon6 demande au juge des référés de :

« – Faire application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ;

— Dire et juger que la société PAPILLON 6 pourra s’acquitter du solde de sa dette locative par un premier versement de 18 000€ puis par des versements de 3000€ sus du paiement des loyers et charges courants jusqu’à apurement de sa dette locative.

— Ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail en date du 17 décembre 2021 ;

— Débouter la SCI AIMINUS PATRIMOPINE toutes autres demandes et notamment celle fondée sur l’article700 du Code de procédure civile ».

La société Papillon6 ne conteste pas l’arriéré de loyers mais sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle explique ses difficultés financières par le manque de visibilité de son restaurant et indique avoir obtenu un prêt qui lui permettra de réaliser des travaux sur sa façade. Elle ajoute que, dès l’obtention de ce prêt, elle a réglé le loyer du mois de février et propose en outre d’en utiliser une partie pour effectuer un premier versement de 18.000 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2024.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

En application de l’article 835 du même code, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

Selon les alinéas 1 et 3 de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » et « Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. ».

En l’espèce, le contrat de bail produit aux débats est incomplet. Il n’est toutefois pas contesté qu’il comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle est expressément prévue la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et ce, un mois après un commandement de payer qui serait demeuré infructueux. Cette clause, qui constitue manifestement l’article 32 du bail et figure en page 12, a été jointe en annexe au commandement de payer du 3 août 2023. Celui-ci reproduit les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et mentionne le délai d’un mois pour régler la somme visée. La régularité formelle du commandement de payer n’est au demeurant pas contestée.

Les causes de ce commandement n’ont pas été apurées dans le mois de sa délivrance, la société Papillon6 n’ayant réglé qu’une somme totale de 8.000 euros en septembre 2023, et les loyers ont continué à être payés irrégulièrement. Il n’est donc pas sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Au vu des décomptes produits et des explications des parties, la créance de la société Aiminus Patrimoine au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2024 incluse, s’élève à la somme de 88.238,79 euros, montant non contesté par la société Papillon6. L’obligation de la société Papillon6 de payer cette somme n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision. Celle-ci sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 sur la somme de 41.925,19 euros et à compter du

15 novembre 2023 sur le surplus.

La dette est certes importante. Cependant, la société Papillon6 justifie avoir obtenu un prêt de 150.000 euros pour réaliser des travaux qui sont susceptibles de lui permettre d’accroître son activité. Elle apparaît en outre en mesure de régler sa dette selon les modalités qu’elle propose. Aussi, compte tenu de sa situation financière et en l’absence de preuve de ce que la situation économique de la demanderesse serait mise en péril par un échelonnement de paiement, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, d’accorder à la société Papillon6, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, dans les conditions précisées au dispositif ci-après. L’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Papillon6 sera alors fixée, à titre provisionnel, au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le surplus des demandes

Succombant, la société Papillon6 sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Aiminus Patrimoine l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société Papillon6 sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 3 septembre 2023;

Condamnons la SARL Papillon6 à payer à la SNC Aiminus Patrimoine la somme provisionnelle de 88.238,79 euros correspondant aux loyers (charges, accessoires) impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 sur la somme de 41.925,19 euros et à compter du 15 novembre 2023 sur le surplus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL Papillon6 se libère de la provision ci-dessus allouée en un acompte de 18.000 euros suivi de 22 acomptes mensuels consécutifs de 3.000 euros outre une dernière mensualité d’un montant correspondant au solde de la provision due ;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants;

Disons qu’en cas de défaut de paiement par la SARL Papillon6 de la provision selon l’échéancier convenu et/ou des loyers, charges et accessoires courants aux termes prévus par le bail, la clause résolutoire reprendra ses effets, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

— la clause résolutoire sera acquise et produira donc son plein et entier effet ;

— il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la SARL Papillon6 et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des lieux situés

[Adresse 4] – [Localité 6];

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— la SARL Papillon6 devra payer mensuellement à la SNC Aiminus Patrimoine à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la SARL Papillon6 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la SARL Papillon6 à payer à la SNC Aiminus Patrimoine la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

Fait à Paris le 26 mars 2024

Le Greffier,Le Président,

Fanny ACHIGARGéraldine DETIENNE