TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [W] [T] [P]

M [F] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02878 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JN7

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [W] [T] [P], demeurant [Adresse 2]

comparante en personn

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02878 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JN7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 17 mai 2011, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 469,25 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par actes de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 958,13 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, les 13 et 17 octobre 2023 en dernier lieu.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, la RIVP a fait assigner Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1236,32 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 et 17 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A l’audience, la RIVP a été représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 752,26 euros, échéance d’août 2024 incluse.

Madame [W] [T] [E] a comparu en personne à l’audience et a indiqué avoir procédé à un virement en date du 26 septembre 2024 pour solder sa dette à l’échéance d’août 2024.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherche infructueuse sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [F] [Z] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La RIVP a été autorisée à produire un décompte actualisé par note en délibéré, au plus tard le 2 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la RIVP a produit un décompte actualisé par note en délibéré du 3 octobre 2024, montrant que Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] restait devoir au 27 septembre 2024, jour de l’audience, 0,26 euro.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 17 mai 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 13 et 17 octobre 2023 en dernier lieu. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La RIVP produit un décompte démontrant que Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] ont apuré leur dette au 27 septembre 2024, échéance d’août 2024, incluse puisque le solde est débiteur de la seule somme dérisoire de 0,26 euro.

La demande en paiement au titre de l’arriéré locatif sera ainsi rejetée.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement des loyers courants (cette dernière condition peut être écartée si le bailleur y consent). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la RIVP démontre que Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] ont apuré l’entière dette locative et sont à jour du paiement de leur loyer.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que les locataires étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait leur être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, dès lors que les défendeurs n’ont pas réglé leur dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour les contraindre à exécuter complètement leurs obligations contractuelles. Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] succombent ainsi bien à l’instance et n’échappent au prononcé d’une condamnation en paiement et à l’acquisition de la clause résolutoire qu’en raison du paiement intervenu postérieurement à l’assignation. Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer du 13 et 17 octobre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 17 mai 2011 conclu entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 décembre 2023 ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] à verser à la RIVP une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [T] [E] et Monsieur [F] [Z] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 13 et 17 octobre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection