TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/55338

N° Portalis 352J-W-B7H-C2FLE

N° : 7

Assignation du :

05 juillet 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 janvier 2024

par [K] [R], Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS – #P0428

DEFENDERESSE

La S.A.S. NATALYS

Dans les locaux loués

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0007

DÉBATS

A l’audience du 10 novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 25 octobre 2006, la SCI [Adresse 4] (ci-après « la SCI ») a donné à bail à la SAS NATALYS des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 50 500 euros hors taxes hors charges.

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, la bailleresse a fait délivrer au preneur, par acte d’huissier de justice du 26 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 39 240 euros au titre des loyers et provision sur charges dus au 4e trimestre 2022 et 1er trimestre 2023, outre le coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement dans les délais impartis, la société bailleresse a, par exploit du 5 juillet 2023, fait citer la SAS NATALYS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de

« déclarer la SCI [Adresse 4] bien fondée en son action et l’y recevant ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 25 octobre 2006 renouvelé le 1 avril 2018 et portant sur les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ;

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail du 25 octobre 2006 renouvelé au 1er avril 2018, liant la SCI [Adresse 4] et la société NATALYS est résilié de plein droit le 26 mai 2023 ;

— prononcer la résiliation de plein droit du bail du 25 octobre 2006 renouvelé au 1er avril 2018 aux torts exclusifs du preneur au 26 mai 2023 ;

— En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société NATALYS, occupante sans droit ni titre ainsi que tous occupants de son chef, à compter de la décision rendue sur minute à venir ou à défaut, dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin, de l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de ladite signification jusqu’à la parfaite remise des clés et libération des locaux au bailleur ;

— ordonner la séquestration des meubles, marchandise et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à la présente juridiction aux frais et risques et périls de la société NATALY S;

— condamner la société NATALYS à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 4] :

la somme de 19 620 euros au titre des loyers et charges contractuellement dus arrêtés au 5 juillet 2023, et majorée des intérêts au taux légal et anatocisme, à compter de chacune de leur date d’exigibilité, à parfaire jusqu’à la libération des locaux,le paiement des frais de commandement, procédure, et contentieux engagés par le bailleur contre le preneur, conformément à l’article X du bail,une pénalité de 1% de la dette locative, par mois de retard, à compter du 26 mai 2023 conformément à l’article X du bail,-juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis au profit de la SCI [Adresse 4], à titre de dommages-intérêts provisionnels d’un montant de 25 250 euros ;

— condamner la société NATALYS à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 4] la somme de 39 240 euros au titre de l’indemnité de relocation ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NATALIS à la SCI [Adresse 4] au double du dernier montant du loyer contractuel en cours, à compter du 26 mai 2023, date d’effet du commandement du 26 avril 2023 jusqu’à la parfaite remise des clefs et, après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail ;

— condamner la société NATALYS à payer à la SCI [Adresse 4] ladite indemnité d’occupation égale au double du dernier montant du loyer contractuel en cours, à compter du 26 mai 2023, date d’effet du commandement du 26 avril 2023 jusqu’à la parfaite remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail ;

— condamner la société NATALIS à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société NATALYS aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 avril 2023 pour un montant de 271, 39 euros et 72,60 euros correspondant aux frais engagés pour la délivrance du commandement du 26 avril 2023 ».

A l’audience du 10 novembre 2023, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. Elle ne conteste pas que la dette a été intégralement soldée, tout en exposant qu’elle ne l’a pas été dans le mois suivant le commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement, la société NATALYS conclut au débouté de l’ensembles des demandes formulées par la demanderesse et sollicite sa condamnation au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle affirme que l’arriéré locatif a été intégralement soldé 15 jours avant la délivrance de l’assignation et qu’elle a repris le paiement des échéances.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail commercial intitulé « clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement du 26 avril 2023 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et reproduit en annexe la clause résolutoire susvisée. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint.

La société locataire ne conteste pas n’avoir pas intégralement satisfait, dans le délai d’un mois imparti, aux causes du dit commandement de payer.

La lecture du décompte actualisé au permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 mai 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes de provision et les délais de paiement rétroactifs

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il n’est pas contesté en l’état que l’arriéré locatif a été totalement apuré à la date du 31 juillet 2023, date à laquelle la somme de 19 620 euros visée à l’assignation et correspondant au solde locatif du au titre du second trimestre 2023 inclus était réglée par virement, ce dont elle justifie également en versant aux débats le courrier du 31 juillet 2023 que la bailleresse ne conteste pas avoir reçu.

Dès lors, compte-tenu de la situation de la société NATALYS, de ses efforts de paiement et de sa bonne foi, il convient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 31 juillet 2023 et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire acquise au 27 mai 2023, de constater que les délais de paiement accordés ont été respectés et que par conséquent, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes subséquentes de la SCI relatives à l’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où c’est la violation de ses obligations contractuelles par la défenderesse qui a conduit à la présente procédure, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à supporter la charge des dépens, en ce compris les frais engagés pour la délivrance du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 27 mai 2023,

Accordons à la SAS NATALYS des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 31 juillet 2023 pour s’acquitter de l’arriéré locatif de 19 620 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,

Constatons que les délais de paiement ont été respectés et l’arriéré locatif réglé et disons que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes la SCI [Adresse 4] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur, au sort des meubles, à la fixation d’une indemnité d’occupation et au paiement provisionnel ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS NATALYS aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 08 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,

Arnaud FUZATCristina APETROAIE