TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :

Le 03 avril 2025

à M^e BALDO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07646 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZRE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. RESIDENCES SERVICES GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [J]

né le 30 Septembre 1989

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [E] [G] [F]

né le 20 Avril 1991

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée électronique du 31 août 2021 à effet au 19 septembre 2021, fichier de preuve du 9 septembre 2021, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail meublé à Monsieur [I] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant une redevance hors taxes de 424,55 euros, outre une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 42,45 euros.

Par acte de cautionnement en date du 31 août 2021, Monsieur [E] [G] [F] s’est porté caution solidaire de Monsieur [I] [J], pour la durée du bail initial de ses renouvellements ou reconductions tacites, dans la limite de 10 ans à partir de la date d’effet du contrat signé le 31 août 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Monsieur [I] [J] un commandement de payer la somme de 1 445,49 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [E] [G] [F], en date du 28 août 2024, en sa qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a assigné Monsieur [I] [J] ainsi que Monsieur [E] [G] [F] caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;

– ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard l’expulsion de Monsieur [I] [J] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de la décision à venir ;

– condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Monsieur [E] [G] [F] caution, à lui payer :

* la somme provisionnelle de 2 702,93 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la créance ;

* une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer échu avec charges, révisable, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens comprenant tous les frais d’huissier exposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 février 2025.

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 4 895,66 euros au 1er février 2025.

Sur les moyens développés par la SAS Résidences Services Gestion, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [I] [J] n’a pas comparu et personne pour lui, ni Monsieur [E] [G] [F] cité par Procès-verbal de recherches infructueuses, dont copie de l’acte lui a été signifié conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [I] [J] et de Monsieur [E] [G] [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, dispose :

1-Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue, le contrat peut être d’une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

II. -Lorsque la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi.

Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.

En l’espèce, la SAS Résidences Services Gestion verse au débat une copie des conditions générales et particulières du contrat de bail, l’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs étant expressément exclue.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Conformément à l’article 1229, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 7 des conditions générales du contrat stipule, à titre de clause résolutoire, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des charges et accessoires à son échéance et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer a été délivré le 20 août 2024, portant sur la somme principale de 1 445,49 euros. Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois impartis. En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 octobre 2024.

Monsieur [I] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par la SASU RESIDENCES SERVICES GESTION et à favoriser la bonne exécution de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, Monsieur [I] [J] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il convient de condamner Monsieur [I] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et révisable, à compter du 20 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse, soit la somme de 508,31 euros à ce jour.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Le décompte actualisé indique un solde débiteur de la somme de 4 301,43 euros au 1er février 2025 déduction faite des frais de procédure (240,82 euros et 159,49 euros), des frais majoration impayé 10% (44.64 euros X3) et des frais d’impayés (20 euros x3).

Le requis n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette puisqu’il ne comparaît pas.

Il est donc redevable de cette somme provisionnelle au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 702,93 à compter du 29 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [E] [G] [F] caution qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 50 000 euros et dans la limite de 10 années.

Le commandement de payer délivré au locataire le 20 août 2024 lui a été signifié le 28 août 2024.

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, faute de signifier à la caution le commandement de payer délivré au locataire dans un délai de 15 jours, celle-ci ne peut être tenue aux pénalités ou intérêts de retard.

La SASU RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de la dénonce à Monsieur [E] [G] [F] du commandement en date du 20 août 2024 dans un délai de 15 jours.

En conséquence, Monsieur [E] [G] [F] sera condamné solidairement avec Monsieur [I] [J] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [I] [J] et Monsieur [E] [G] [F] caution, supporteront solidairement les dépens, en ce inclus les frais d’huissier.

Monsieur [I] [J] et Monsieur [E] [G] [F] caution, seront en outre, condamnés solidairement à payer à la demanderesse la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2021 à effet au 19 septembre 2021, entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [I] [J], portant sur un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [I] [J] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

AUTORISE la SAS Résidences Services Gestion, à défaut pour Monsieur [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement situé [Adresse 4], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Monsieur [E] [G] [F] caution, à verser à la SAS Résidences Services Gestion une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des redevances et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail à compter du 20 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à sa mandataire, soit 508,31 euros à ce jour, révisable ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Monsieur [E] [G] [F] caution, au paiement de la somme de 4 301,43 euros arrêtée au 1er février 2025, au titre de l’arriéré locatif (redevances, charges et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 702,93 à compter du 29 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Monsieur [E] [G] [F] caution, aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais d’huissier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Monsieur [E] [G] [F] caution à payer à la SASU RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la SAS Résidences Services Gestion ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT