REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/01482 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KS7K

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 02 Juillet 2025

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS c/ [B], [B]

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS:

Monsieur [M] [B]

né le 21 Novembre 1976 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Céline CESAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [H] [B]

née le 02 Août 1987 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Juillet 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Céline CESAR, M^e Elisabeth WELLAND

— [H] [B]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé le 17/02/ 2016 entre, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS d’une part, et, M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] d’autre part, portant sur un bien à usage d’habitation à [Localité 11] (83) [Adresse 10] ;

Suite à différents loyers impayés, un commandement visant clause résolutoire a été signifié à en date du 18/07/2024 pour un montant de 1 351.71 €.

Par exploit introductif d’instance en date du 25/02/2025 la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait attraire M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer l’expulsion du locataire ;

A l’audience du 30/04/2025 la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS est représentée par son conseil et indique maintenir ses demandes et s’en remet à ses dernières écritures, aux visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, au termes desquelles elle sollicite sur le fondement des dispositions des articles 1103,1104,1728 et 1741 du code civil ainsi qu’au visa de la loi du 06/07/1989 :

Constater que le bail conclu entre les parties le 17/02/2016 est résolu de plein droit par application de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 19/09/2024 ;Lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai et à la suspension de la clause résolutoire ;Condamner solidairement M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] à lui payer la somme provisionnelle la somme de 1 474.59 euros arrêtée au 22/04/2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré des loyers.Autoriser les défendeurs à sa libérer de leur dette en raison de 24 mois la première devant intervenir dans le délai de 1 mois après la signification du jugement ; et ordonner que les loyers soient réglés en sus de ces mensualités ;Ordonner que les effets de clause résolutoire sont suspendus pendant l’exécution des délais de grâce ;Ordonner qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact la clause rependra ses entiers effets et que le solde deviendra immédiatement exigible ;En conséquence :

Ordonner l’expulsion de M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] des lieux qu’ils occupent celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et serrurier 2 mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;Ordonner le transport et la séquestration des objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues;Condamner M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et indexé suivants les mêmes règles jusqu’à la libération des lieux par la remise des clefs ;Condamner M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] à lui payer la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de l’assignation et du commandement de payer ;

M. HAYANI- [K] [M] par la voie de son conseil s’en rapporte à ses conclusions, au visa desquelles il convient de se reporter pour de plus amples informations, et par lesquelles il indique avoir rencontré des difficultés récurrentes avec les service de la CAF et la bailleresse, soutenant, notamment, que cette dernière ne produit pas un décompte expurgé des règlements effectués par la CAF au titre de l’APL ;

à titre reconventionnel il sollicite :

Débouter de l’ensemble de ses demandes La SA LOGIS FAMILIAL VAROIS ;A titre subsidiaire le bénéfice des dispositions de l’article 1343-5 du code civil et la suspension de des effets de la clause résolutoire sur la somme de 918.91€ dont ils se reconnaissent débiteurs ;

Madame HAYANI- [K] [H] comparaît en personne..

L’affaire a été mise en délibéré au 02/07/2025, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ;

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 11/03/2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 30/04/2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner ses locataires le 07/08/2024.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le17/02/ 2016 prévoit une clause résolutoire de plein droit en son article 15 à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 18/07/2024 la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant 1351.71 € en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [8] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19/09/2024.

M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] sont donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] et dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 19/09/2024 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 462.81 €, de nature à réparer le préjudice subi par la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

La SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS réclame paiement de la somme provisionnelle de 1 474.59 € au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 30/04/2025 qu’elle produit, en sus du contrat de bail.

M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H], contestent ce montant et indiquent qu’ils ne sont redevables que de la somme de 918.91 € ; à l’appui de leur position ils produisent une attestation de droits établie le 28/11/2024 par la CAF par laquelle sont précisés, années par années depuis l’octroi de l’aide consentie, les règlements intervenus en leur faveur ;

Ce document ne saurait être remis en cause par la bailleresse, dans la mesure où il constitue le seul document faisant foi en l’absence de tout autre document fourni par la caisse ; le mail du responsable du service de la CAF en date du 28/04/2025, produit aux débats, ne faisant quant à lui que rappeler la simple possibilité que ces allocations pourraient être l’objet de retenues et de compensations éventuelles , sans pour autant l’affirmer ; dès lors, en l’absence de précision quant à l’existence et montant de ces retenues il convient de limiter la demande à la somme de 918.91€ et de rejeter le surplus ;

En conséquence, condamne solidairement M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] à régler à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 918.91€ .

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

— Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du Code civil qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

A l’appui de leurs demandes de délais de paiement, les défendeurs produisent les justificatifs CAF ainsi que la copie de leurs revenus et charges ; de sorte que la demande de délais de paiement sollicitée sur 24 mois se trouve parfaitement justifiée ;

Il convient par conséquent de permettre aux débiteur de solder leur dette d’un montant de 918.91 € dans les termes et conditions, développés dans le dispositif de la présente décision dans un délai contenu de 24 mois et de suspendre pour la même durée les effets de la clause résolutoire ;

Ce même délai de grâce sera assortie d’une déchéance du terme dans l’hypothèse où les conditions ne seraient pas respectées par les locataires ;

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, à la procédure, M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] qui succombent supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le cout du commandement de payer et celui de l’assignation ;

— Sur la demande au visa des dispositions de l’article 700 cpc

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement l’équité commande qu’il ne soit pas fait droit aux demandes de la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS sur ce point ; Il convient par conséquent de l’en débouter ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, après avoir mis en délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 17/02/2016 conclu entre M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] d’une part, et la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 12] sont réunies au 19/09/2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] de libérer les lieux loués situés à [Adresse 12] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés;

DIT qu’à défaut pour M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] à régler à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 918.91€ au titre de l’arriéré de loyer ;

CONDAMNE solidairement M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] à verser à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS à compter du 19/09/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 462.81€ ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

DIT que M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] pourront s’acquitter de leur dette en 24 mois selon les termes suivants :

—  23 règlements mensuels de 38 €.

— le dernier pour un montant de 44.91€.

— le premier règlement devant intervenir dans le mois qui suivra la signification de la décision, puis les suivants au plus tard le 10 de chaque mois ;

ORDONNE que les loyers mensuels soient réglés en sus de ces mensualités ;

DIT que les effets de clause résolutoire sont suspendus pendant l’exécution du délais de grâce ;

ORDONNE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité dans les terme et délai imposés et du loyer à son terme exact la clause rependra ses entiers effets et que le solde deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance.

CONDAMNE solidairement M. HAYANI- [K] [M] et M^me HAYANI- [K] [H] aux dépens de l’instance qui comprendront le cout du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION