TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53969 – N° Portalis 352J-W-B7I-C452F

N° : 2

Assignation du :

31 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 octobre 2024

par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [D] [O] née [Y] représentée par M. [F] [M] [O] en vertu d’une procuration en date du 20 octobre 2016

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS – #G129

DEFENDERESSE

La société L’ESTAMPE MODERNE ET SPORTIVE S.A.S.

dont le siège social est

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Benjamin DONAZ, avocat au barreau de PARIS – #P0074

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 avril 2021 à effet du 5 avril 2021, Mme [O] a consenti un bail commercial à la société L’Estampe moderne et sportive portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 48.000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Le contrat prévoyait une franchise de 41.285,86 euros pour les trois premières années du bail (soit un loyer annuel de 6.714,64 euros les trois premières années) et une franchise de 12.000 euros les trois années suivantes (soit un loyer annuel de 36.000 euros sur cette période).

Par acte du 22 avril 2024, Mme [O] a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 20.599,07 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 31 mai 2024, Mme [O] a assigné la société L’Estampe moderne et sportive devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 20.599,07 euros au titre des loyers et charges impayés ;la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme forfaitaire correspondant à une fois et demi le montant du loyer en cours au jour de la résiliation, TVA en sus, jusqu’à la libération des locaux ;la condamner au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisie conservatoire, de l’assignation et de l’état d’endettement.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la demanderesse maintient ses demandes, s’oppose aux demandes de la défenderesse et précise refuser toute médiation dès lors que la locataire refuse de régler le loyer contractuellement dû. Elle actualise sa demande de provision à la somme de 30.675,71 euros.

Aux termes de ses conclusions remises et développées oralement à l’audience, la société L’Estampe moderne et sportive demande au juge des référés de :

A titre liminaire,

prendre acte de ce qu’elle est ouverte à un mode alternatif de règlement des conflits ;

A titre principal,

constater la nullité du bail ou à tout le moins la nullité de la clause de loyer ;constater que le prix du loyer ne correspond pas à la valeur locative réelle ;constater l’absence de justification des charges appelées ;constater ainsi l’existence de contestations sérieuses ;dire et juger n’y avoir lieu à référé ;A titre subsidiaire,

lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter du solde de la dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire ;En tout état de cause,

condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties.

MOTIFS

Il est rappelé à titre liminaire que la demanderesse s’est déclarée à l’audience opposée à tout mode alternatif de règlement des conflits.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 22 avril 2024 à hauteur de la somme de 20.599,07 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif (11.683,82 euros au titre des loyers et 8.915,25 euros au titre du complément de dépôt de garantie) au 11 avril 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Celle-ci soulève la nullité du contrat de bail du 15 avril 2021 pour dol ainsi que le caractère excessif du loyer fixé à compter du 1er avril 2024, soit 10.461,29 euros HT/HC, eu égard à la valeur locative du bien.

Mais il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un contrat ni d’apprécier la valeur locative des locaux commerciaux donnés à bail.

Tout au plus serait-il possible de constater l’existence de contestations sérieuses relativement à la validité du bail. Mais le contrat a été régulièrement signé par la locataire, sans début de commencement de preuve d’un éventuel dol, et celle-ci s’est ainsi engagée au règlement du loyer contractuellement prévu.

Les clauses contractuelles relatives au montant du loyer (48.000 euros HT/HC) et à la franchise accordée pendant les six premières années sont claires et précises, et ne peuvent qu’être appliquées par le juge des référés, en l’absence de tout caractère sérieux des contestations soulevées. Il appartiendra à la locataire, le cas échéant, d’en saisir le juge du fond.

La locataire soulève également une contestation liée à l’absence de régularisation des charges.

Cependant, la bailleresse a produit les justificatifs des charges pour les années 2021, 2022 et 2023, dont les soldes étaient favorables à la société L’Estampe moderne et sportive. La contestation n’est donc pas fondée de ce chef.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 22 mai 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée et l’expulsion de la locataire ordonnée selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 23 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans majoration, celle-ci s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, il ressort des relevés de compte locatif versés aux débats par la bailleresse, actualisés par ses dernières conclusions, que l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à 30.675,71 euros au 9 septembre 2024, échéance du troisième trimestre 2024 incluse.

La société L’Estampe moderne et sportive justifie avoir fait l’objet d’une saisie conservatoire de la bailleresse le 14 mai 2024, fructueuse à hauteur de la somme de 20.599,07 euros.

Cette somme viendra en déduction de la provision allouée lors de la conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution, en exécution du présent titre exécutoire. Elle ne peut toutefois, à ce stade, être déduite des montants dus, étant toujours entre les mains du tiers saisi.

L’obligation de paiement de la société L’Estampe moderne et sportive n’est donc pas sérieusement contestable, de sorte qu’elle sera condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 30.675,71 euros à la bailleresse.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

La défenderesse sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Cependant, elle ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière et comptable à ce jour, la seule pièce versée aux débats étant une attestation de chiffre d’affaires de 2018 à 2022 du « poste encadrement » mensuel, soit une pièce ancienne et ne donnant que des informations très parcellaires sur sa situation réelle.

Il ressort au contraire des documents comptables communiqués par la demanderesse que le chiffre d’affaires de la société L’Estampe moderne et sportive est en hausse depuis 2022, qu’elle a réalisé un bénéfice net de 167.752 euros en 2023, qu’elle dispose de disponibilités s’élevant à 780.753,11 euros.

Sa demande de délais n’est donc pas fondée et sera rejetée.

Sur les frais et dépens

La société L’Estampe moderne et sportive, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 et de la saisie conservatoire du 14 mai 2024.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 22 mai 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1], la société L’Estampe moderne et sportive pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société L’Estampe moderne et sportive à payer à Mme [O] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 23 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société L’Estampe moderne et sportive à payer à Mme [O] la somme provisionnelle de 30.675,71 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 9 septembre 2024, échéance du troisième trimestre 2024 incluse ;

Rappelons que la somme saisie conservatoirement par Mme [O] s’imputera sur le montant de cette provision dès son versement par le tiers saisi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société L’Estampe moderne et sportive ;

Rejetons sa demande de délais ;

Condamnons la société L’Estampe moderne et sportive aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 et celui de la saisie conservatoire du 14 mai 2024 ;

Condamnons la société L’Estampe moderne et sportive à payer à Mme [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 09 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY