TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [U] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alexia DROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06191 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GH5

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 03 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/06191 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GH5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 mai 2018, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [L] un appartement à usage d’habitation (logement-foyer) situé au [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 303,61 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat pour impayés de loyers,autoriser l’expulsion de Monsieur [U] [L] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,le condamner à lui payer la somme de 2576,43 euros d’impayés de loyers et indemnités d’occupation, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024, ainsi qu’ une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros à compter du 9 juin 2024 et jusqu’à libération des lieux,le condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

A l’audience, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [L] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

Le SA d’HLM ESPACIL HABITAT a été autorisée à produire un décompte actualisé par note en délibéré au plus tard le 11 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a produit un décompte par note en délibéré du 8 octobre 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [U] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 31 mai 2018 précise bien que le paiement du loyer est une obligation essentielle du preneur (article 3). Il ajoute qu’en cas de défaut de paiement, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un simple commandement de payer signifié par huissier resté sans effet (article 4.5.1).

Un commandement de payer la somme de 1963,84 euros en principal a été délivré par commissaire de justice le 8 avril 2024, et rappelant les termes du contrat sur les modalités de résiliation pour défaut de paiement. Ce commandement est resté infructueux pendant le délai de deux mois fixé au contrat.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 8 juin 2024.

Monsieur [U] [L] étant sans droit ni titre depuis le 9 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevances et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [L] reste lui devoir la somme de 2486,95 euros à la date du 8 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances et indemnités d’occupation échéance de septembre 2024 incluse. Le décompte laisse apparaître des frais de poursuite à hauteur de 178,95 euros, correspondant au coût de l’assignation, qui seront retirés car ils intègreront les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2308 euros (2486,95-178,95) euros, avec intérêts au taux legal sur la somme de 1963,84 euros à compter du 8 avril 2024 et de l’assignation pour le surplus.

Monsieur [U] [L] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 9 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance avec charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 476,50 euros en août 2024) en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et de l’augmenter à 600 euros comme sollicité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Il sera alloué à SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 31 mai 2018 entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [U] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], au 8 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 2308 euros (décompte arrêté au 8 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1963,84 euros à compter du 8 avril 2024 et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 octobre 2024 (soit 476,50 euros en août 2024) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION