TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire délivrée le :

à Maître CANCHEL

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Maître PONTE

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8ème chambre

1ère section

N° RG 22/02751

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJZ

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2024

DEMANDEUR

Monsieur [K] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître François PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1618

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le CABINET JUNEGE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0937

Décision du 19 Mars 2024

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/02751 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Muriel JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au grefe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis à l’angle du [Adresse 1] et du [Adresse 6] [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; son règlement de copropriété, en date du 18 juin 1958, organise la copropriété en 22 lots de copropriété, grevés de parties communes selon un état de répartition dressé en 1000 millièmes.

Le 26 octobre 1987, l’assemblée générale des copropriétaires a établi une nouvelle grille de charges de 1028 millièmes, qui furent mis en œuvre par les syndics successifs.

Le 3 octobre 2017, le cabinet [G] -syndic de l’immeuble- a adressé une lettre à l’ensemble des copropriétaires leur expliquant qu’après vérification, il avait du réviser, en fonction de l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété, le nombre de tantièmes attribués à chacun des lots et prendre pour base 1012 tantièmes.

Par lettre de son conseil en date du 30 janvier 2020, M. [K] [X], propriétaire du lot n°14, a mis en demeure le syndic de corriger les grilles et les appels de fonds en raison de la modification unilatérale et non fondée de la grille appliquée depuis 30 ans dans cette copropriété et de l’achat par deux copropriétaires de parties communes :

— Mme [T], autorisée par une résolution de l’assemblée générale annuelle du 22 novembre 2004, (propriétaire des lots 18 et 22 au 6ème et 7ème étage ayant acquis l’escalier et le couloir les desservant pour créer un nouveau lot 24)

— M. [H], autorisé par les assemblées générales des 22 novembre 2004 et du 22 décembre 2005, (propriétaire des lots 19,20 et 21 réunis en un seul lot intégrant des parties communes ; propriétaire des lots 16 et 17 réuni en un seul lot intégrant des parties communes).

Les relations entre la copropriété et le syndic se dégradant, M. [X] a sollicité la désignation d’un administrateur provisoire, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 janvier 2021.

L’administrateur a convoqué une assemblée générale le 12 juillet 2021, au cours de laquelle le cabinet Junege a été nommé aux fonctions de syndic.

Par lettre de son conseil en date du 27 septembre 2021, M. [X] a réitéré sa critique de la gestion de la copropriété sur la base de 1012 tantièmes.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 décembre 2021, sur la base de 1012 tantièmes.

Par exploit du 22 février 2022, M. [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 21 décembre 2021 à titre principal et à titre subsidiaire la résolution 7 de cette assemblée.

Aux termes de cette assignation, M. [X] sollicite du tribunal de :

« Vu Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son article 22 alinéa 2, notamment

Vu le règlement de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 1]

Vu la résolution 5 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires réunie le 26 octobre 1987 instaurant une nouvelle clé de répartition des charges de l’immeuble

Vu les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires réunies depuis le 26 octobre 1987par les Cabinets [O] et [G] et leurs décomptes de voix

Vu les appels de fonds adressés par les Cabinets [O] et [G] depuis le 26 octobre 1987

Vu la note diffusée par le Cabinet [G] le 3 octobre 2017 aux copropriétaires où le syndic mit en œuvre une nouvelle clé de répartition de 1012 tantièmes

Vu les opérations mises en oeuvre par Madame [T] et monsieur [H] dont il se déduit qu’il fut créé 12 tantièmes de parties communes grevant le lot n° 23 de Madame [T] réuni aux lots 18 et 22 en un lot 24 et 7 tantièmes de parties communes grevant les lots 25 et 26 de Monsieur [H] réunis à d’autres pour former finalement les lots 27 et 28 de Monsieur [H] respectivement de 71 et 27 tantièmes

vu le règlement de la copropriété du [Adresse 1] et son modificatif publié en publicité foncière intégrant cependant uniquement les opérations mises en œuvre par Madame [T]

Vu les correspondances des professionnels en charge des opérations de Monsieur [H] adressés par ces derniers au syndic [O] dès l’année 2005

Recevoir Monsieur [K] [X], copropriétaire, en ses demandes et conclusions

Le dire fondé en sa demande

ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2021 en toutes ses résolutions en ce que les votes des copropriétaires y furent recueillis sur la base de 1012 tantièmes du modificatif de la copropriété en présence d’une copropriété cependant administrée en 1028 tantièmes depuis le 26 octobre 1987?;

ANNULER de surcroît l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2021 en toutes ses résolutions en ce que les votes de Monsieur [H] y furent recueillis sur la base de 91/1012 tantièmes du modificatif de la copropriété intégrant uniquement les opérations mises en œuvre par Madame [T] où 12 tantièmes de copropriété furent créés, cependant en présence des opérations mises en œuvre par Monsieur [H] où 7 tantièmes de parties communes furent également créés attribuant finalement à ce dernier 98 des 1019 tantièmes de ma copropriété;

Condamner le syndicat de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à payer à monsieur [K] [X] une somme de 2.400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens

Subsidiairement

ANNULER la résolution 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2021 en ce que les votes des copropriétaires y furent recueillis sur la base de 1012 tantièmes du modificatif de la copropriété en présence d’une copropriété cependant administrée en 1028 tantièmes depuis le 26 octobre 1987?;

ANNULER de surcroît la résolution 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2021 en ce que les votes de Monsieur [H] y furent recueillis sur la base de 91/1012 tantièmes du modificatif de la copropriété intégrant uniquement les opérations mises en œuvre par Madame [T] où 12 tantièmes de copropriété furent créés, cependant en présence des opérations mises en œuvre par Monsieur [H] où 7 tantièmes de parties communes furent également créés attribuant finalement à ce dernier 98 des 1019 tantièmes de ma copropriété;

CONDAMNER le syndicat de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à payer à monsieur [K] [X] une somme de 2.400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens"

Au soutien de ses prétentions, M. [X] fait valoir que :

— l’assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 1987 a modifié l’état de répartition initial de 1000 millièmes pour prendre en compte l’accaparement de parties communes par certains propriétaires, et a régularisé une nouvelle grille de charges sur la base de 1028 tantièmes ;

— cette répartition sur 1028 tantièmes a été mise en œuvre par les syndics successifs de 1987 jusqu’au 3 octobre 2017, date à laquelle le syndic en exercice, le cabinet [G] a imposé, alors qu’il n’en n’avait pas le pouvoir, une nouvelle répartition sur 1012 tantièmes ;

— la répartition de 1028 tantièmes adoptée pendant trente ans aurait du être modifiée lors de l’acquisition de parties communes par Mme [T] et M. [H], lors de la restructuration de leurs lots ;

— la résolution 7 doit être annulée pour ce motif, car le vote de M. [H] devait être pris en compte à proportion de 98 tantièmes d’une base de 1019 tantièmes ; et non comme retenu à cette assemblée critiquée, en 91/1012 tantièmes ;

— la résolution 7 doit être annulée car votée sur une base de 1012 tantièmes du modificatif de la copropriété en présence d’une copropriété administrée depuis plus de trente ans sur la base de 1028 tantièmes, créant un droit acquis des copropriétaires à l’application de cette grille, seuls habilités à la remettre en cause à l’exclusion du syndic.

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 15 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :

— "DEBOUTER Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes qu’il forme à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

— CONDAMNER M. [X] au paiement d’une somme de 2.400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dans les conditions de l’article 699 (sic)."

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] expose que :

— la répartition en 1012 tantièmes correspond à la grille du règlement de copropriété d’origine à laquelle fut intégrée l’opération de Mme [T], créant 12 tantièmes ;

— seule Mme [T] a publié le modificatif, dès lors le seul document officiel publié dont disposait le cabinet Vassiliadès était la grille de répartition intégrant la seule opération de Mme [T] ;

— dès lors les votes de l’assemblée sont légitimement recueillis sur la base des dispositions de la grille publiée et de ses modificatifs soit sur la base de 1012 tantièmes.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 22 mai 2023, et fixée à l’audience du 17 janvier 2024, puis mise en délibéré au 19 mars 2024, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 21 décembre 2021

En application du deuxième alinéa l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndicat dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

De même, le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution adoptée n’est plus recevable à la contester, (ex. Civ 3ème, 9 février 2017, n°15-26.908).

La qualité de copropriétaires opposant étant une condition d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée. (Civ. 3ème, 9 février 2017, n°15-26.908)

Sur ce

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2021 (pièce n°1 M. [X]), qui fait foi jusqu’à preuve contraire des constatations qu’il opère, permet d’établir que M. [X], a voté favorablement à plusieurs résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2021 (résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12 et 12 bis) dont il assurait en outre la présidence, résolutions qui ont été adoptées.

M. [X] sera donc déclaré d’office, pour ce motif, irrecevable en sa demande principale d’annulation en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] en date du 21 décembre 2021, sans qu’il y ait lieu d’examiner les griefs allégués au soutien de cette demande.

Sur l’annulation de la résolution 7 de l’assemblée générale du 21 décembre 2021

Aux termes de l’article 17 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 "Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sou le contrôle d’un conseil syndical"

Selon l’article 18. I de la loi du 10 juillet 1965 : "Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies parle règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous ;

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale (…)"

Sur ce

Le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 27 juin 1958 stipule que « le partage de la propriété se fera sur la base d’un certain nombre de millièmes attribués à chacun des lots prévus » (p. 14), les 22 lots décrits totalisent mille millièmes. (p.10 et en 19ème page le tableau récapitulatif)

Le syndicat des copropriétaires produit le dernier modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, postérieurement à la vente d’un lot de copropriété issu de parties communes à Mme [T], reçue par acte authentique en date du 4 mai 2005 devant notaire, et publié le 30 mai 2005 à la conservation des hypothèques.

Il ressort de ce document un « récapitulatif » qui stipule que : "En conséquence, par suite de ces modifications, les comparants constatent que la composition des lots restant de la copropriété se trouve modifiée de la façon suivante :

— les parties privatives composant chaque lot, à l’exception des lots ci-dessus modifiés, restent inchangées,

— la quote-part des parties communes de l’immeuble ci-dessus désigné, qui était exprimée en 1.012èmes, reste inchangée

— il est créé un nouveau lot numéroté 24, issu de la réunion des lots numéros 18, 22 et 23, ainsi qu’il est dit ci-dessus.

— Il n’est apporté aucune autre modification que celles ci-dessus à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété".

La résolution 7, querellée par M. [X], est ainsi libellée :

« 7- A LA DEMANDE DE MR [H] / AUTORISATION DE TRAVAUX A LUI DONNER AFIN DE SECURISER LE CAGIBI DU 6EME ETAGE PAR UN VELUX ETANCHE ET SCELLE

01- CHARGES COMMUNES GENERALES / Type de vote : Majorité absolue (art.25), impliquant une base de calcul de : 1012 tantièmes.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’autoriser Mr. [H] à sécuriser le cagibi du 6ème étage par un velux étanche et scellé.

La présente autorisation lui est délivrée sous les réserves expresses suivantes :

— Obtention des autorisations administratives.

— Les travaux devront être réalisés selon les règles de l’art par une entreprise spécialisée, assurée à cet effet.

— Toutes dégradations constatées dans les parties communes, suite à la pose du Velux (toiture), devront faire l’objet d’une remise en état à la charge exclusive du demandeur qui s’y oblige.

Les votes enregistrés sont les suivants :

Votent pour : 8 copropriétaires présents ou représentés totalisant 640 tantièmes.

Votent contre : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 86 tantièmes

[X] [K] (41) – OLLIVIER DOMINIQUE (45) (c)

S’abstiennent : 1 copropriétaire présent ou représenté totalisant 58 tantièmes

[F] [L] (58) (c)

Absents : 4 copropriétaires totalisant 228 tantièmes

En vertu de quoi, cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25."

Le règlement de copropriété régulièrement publié, qui s’impose au syndic qui doit en assurer le respect et l’exécution, établit que la quote-part des parties communes s’exprime en 1.012 millièmes.

M. [X], à qui incombe la charge de la preuve et revendique dans ses conclusions l’application à cette résolution d’une grille de vote de 1028 tantièmes, puis de 1019 tantièmes, ne rapporte pas la preuve de ce que la base de tantièmes qu’il revendique ait été adoptée et régulièrement publiée

Le syndic a pu valablement recueillir les votes des copropriétaires à la majorité applicable de l’article 25 sur la base des dispositions de la dernière grille publiée du règlement de copropriété et de ses modificatifs, soit 1012 tantièmes.

En outre, M. [X] ne parvient pas à démontrer en quoi le sens du vote aurait été différent s’il avait été recueilli sur la base des 1019èmes qu’il revendique – sans en démontrer par ailleurs la légitimité- le vote des copropriétaires, acquis à 640 tantièmes, dépassant largement le seuil requis de la majorité absolue de l’article 25 (en l’espèce à 509 voix plus une soit 510).

En conséquence M. [X] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°7 à ce titre.

Sur les mesures accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X], partie perdante au procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [X] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2400 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de M. [K] [X] d’annulation de l’assemblée générale du 21 décembre 2021 en son entier ;

DEBOUTE M. [K] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [K] [X] aux dépens ;

CONDAMNE M. [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Mars 2024.

La GreffièreLa Présidente