TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06737

N° Portalis 352J-W-B7I-C46K6

N° MINUTE : 4

Assignation du :

23 Mai 2019

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 29 Novembre 2024

DEMANDEURS

Madame [J] [V]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Monsieur [A] [V]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Madame [S] [I]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Monsieur [L] [I]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [X] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

tous représentés par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.A.S. JEAN CASSEGRAIN

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Géraldine MACHINET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 27 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 9 avril 2009 l’indivision [I]/[V] alors constituée de Mme [C] [Y], Mme [O] [U], Mme [J] [V], M. [A] [V], M. [L] [V], Mme [S] [I], M. [L] [I], Mme [X] [I] (ci-après les consorts [V] et [I]) ont donné à bail à la société JEAN CASSEGRAIN (SAS) des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] à usage exclusif à titre principal de maroquinerie, bagages et accessoires et, à titre accessoire, de prêt-à-porter, chaussures et équipement à la personne, pour un loyer annuel de base en principal de 402.468 euros, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2009.

Par avenant en date du 25 mai 2011, la société JEAN CASSEGRAIN a été autorisée par les bailleurs à faire communiquer la boutique sise [Adresse 7] avec la réserve sise [Adresse 6], transformée en espace de vente et à déplacer le local poubelles pour bénéficier d’un accès direct au sous-sol. En contrepartie le loyer a été augmenté de 90.000 euros à compter du 1er juillet 2011.

Par avenant en date du 26 avril 2013, le loyer a été révisé pour être porté à la somme de 501.736,53 euros à compter du 1er avril 2012.

Par avenant du 29 octobre 2015, le loyer a été à nouveau révisé pour être porté à compter du 1er avril 2015 à la somme de 502.663,38 euros.

Par avenant du 16 février 2016, la société JEAN CASSEGRAIN a été autorisée par les bailleurs à d’importants travaux de restructuration des locaux donnés à bail décrits en annexe de cet avenant. En contrepartie, le loyer a été porté à la somme de 522.663,38 euros à compter du 1er janvier 2016.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 juillet 2018, les consorts [V] et [I] ont fait délivrer à la société JEAN CASSEGRAIN un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2019, moyennant un loyer de 1.410.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 11 octobre 2018, la société JEAN CASSEGRAIN a accepté le principe du renouvellement du bail mais s’est opposée à une augmentation du loyer commercial sollicitant sa fixation au montant du dernier loyer contractuel valorisé à l’indice applicable au jour du renouvellement.

Par acte extrajudiciaire du 14 novembre 2018, les consorts [V] et [I] ont proposé un loyer en renouvellement fixé à la somme en principal de 2.115.000 euros.

Par acte extrajudiciare du 23 mai 2019 les bailleurs ont assigné la société JEAN CASSEGRAIN devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail.

Par jugement mixte du 13 mars 2020, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les consorts [V] [I] à la société JEAN CASSEGRAIN et portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 6] à [Localité 10], à compter du 1er avril 2019,

— dit que le loyer du bail en renouvellement doit être fixé à la valeur locative,

— désigné en qualité d’expert , Mme [M] [E] aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2019, des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par jugement du 7 mai 2021, le juge des loyers commerciaux statuant en tant que juge chargé du contrôle des expertises, a débouté les consorts [V] [I] de leur demande d’extension de la mission d’expertise confiée à Mme [M] [E].

Après dépôt du rapport d’expertise, et plusieurs renvois à la demande des parties pour accord, par jugement du 13 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a prononcé la radiation de l’instance.

Par message RPVA en date du 13 mai 2024, les bailleurs ont demandé le rétablissement de l’instance et l’affaire a été rappelée à l’audience puis renvoyée au 28 septembre 2024.

Par mémoire n°4 daté du 25 septembre 2024 régulièrement notifié, les consorts [V] [I] demandent au juge des loyers de :

— Les juger recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— Juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années a compter du 1er avril 2019, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 563.977,75 euros en principal hors taxes hors charges,

— Juger qu’a défaut d’exercice par le preneur de son droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conformément aux articles L. 112-2 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Juger que le dépot de garantie sera réajusté en conséquence,

— Juger que la société JEAN CASSEGRAIN devra régler les intéréts de plein droit au taux legal en vertu de l’article 1231-6 du présent mémoire.

— Dire qu’à compter de cette méme date, les intéréts échus depuis plus d’un an, porteront eux-mêmes intérêts en application de l’artic|e 1343-2 du code civil.

— Débouter la SAS JEAN CASSEGRAIN de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— Ordonner l’exécution provisoire concernant le loyer provisionnel,

— Condamner la société JEAN CASSEGRAIN au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société JEAN CASSEGRAIN aux entiers dépens dont le coût de l’expertise judiciaire éventuelle.

Par mémoire en réponse daté du 19 septembre 2024, la société JEAN CASSEGRAIN demande au juge des loyers de :

— FIXER à compter du 1er avril 2019, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 553.542 € par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel,

— DEBOUTER Mademoiselle [J] [V], Monsieur [A] [V], Mademoiselle [B] [I], Monsieur [L] [I] et Mademoiselle [X] [I] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Mademoiselle [J] [V], Monsieur [A] [V], Mademoiselle [B] [I], Monsieur [L] [I] et Mademoiselle [X] [I] au paiement d’une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En substance, les bailleurs concluent qu’il sont bien fondés à réclamer la révision du loyer à compter du 1er avril 2019 calculée selon la variation de l’indice des loyers commerciaux, comme suit : 522.663,38 euros x (ICC 3ème trimestre 2018 1733/ ICC 3ème trimestre 2015 1608) = 563.977,75 euros.

Le preneur est d’accord sur la méthode de calcul et sur l’indice de base mais conteste le choix de l’indice de comparaison.

Il fait valoir que selon l’avenant, il convient d’appliquer l’indice de comparaison le plus récent au moment du renouvellement soit l’ ICC du 4ème trimestre 2018 (1703) publié le 23 mars 2019 de sorte que selon lui, le loyer du bail révisé doit être fixé à 522.663,38 euros x (ICC 4ème trimestre 2018 1703/ ICC 3ème trimestre 2015 1608) = 553.542 euros au 1er avril 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte du jugement rendu le 13 mars 2020 non contesté que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2019.

Sur le prix du bail renouvelé

Les parties s’accordent sur la méthode de calcul du loyer contractuel mais demeurent opposés sur l’indice de comparaison.

Les parties ont prévu concernant le calcul du loyer, dans l’avenant du 16 février 2016, la clause IV intitulée “Loyer en renouvellement à la valeur du marché” qui prévoit les dispositions suivantes :

« Il est également convenu entre les parties, et c’est une condition essentielle et déterminante de cet avenant, que le prix du loyer en renouvellement ne sera pas soumis à la règle du plafonnement du fait, de la volonté expresse des parties et qu’il ne saurait être inférieur au dernier loyer contractuel, valeur ce jour 522.663,38 euros (loyer acquitté 372.663,38 euros, valeur au 01.01.2016) + (réfaction 150.000 euros, valeur avril 2009, jusqu’à la fin du bail) plus la valorisation de l’indice au jour du renouvellement. »

Il est également indiqué en page 8 de l’avenant que “ La prochaine révision triennale s’effectuera par l’application du dernier indice paru à la date de prise d’effet de l’augmentation visée ci-dessus et de l’indice correspondant trois ans après”.

Il n’est pas contesté que le dernier indice paru au 1er janvier 2016, date de prise d’effet du nouveau loyer, était celui du 3ème trimestre 2015 de sorte que pour calculer le nouveau loyer, il convient de prendre l‘indice correspondant au 3ème trimestre, trois ans aprés, soit celui du 3ème trimestre 2018, que les bailleurs ont retenu dans leur mémoire.

Il convient donc de fixer le loyer à hauteur de la somme annuelle de 563.977,75 euros et de dire que les intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter du mémoire comme demandé par le bailleur.

Sur le dépôt de garantie

La demande portant sur un éventuel réajustement de dépôt de garantie sera rejetée, le juge des loyers n’ayant pas le pouvoir de statuer sur cette demande.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature du litige. Elle est nécessaire et doit être ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 563.977,75 euros en principal hors taxes hors charges en principal, par an, à compter du 1er avril 2019, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre l’indivision [I]/[V] constituée de Mme [J] [V], M. [A] [V], M. [L] [V], Mme [S] [I], M. [L] [I], Mme [X] [I] et la société JEAN CASSEGRAIN, et portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 6],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 25 septembre 2024,

Rejette la demande de réajustement du dépôt de garantie,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à PARIS, le 29 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT