Min N° 25/01003

N° RG 25/04101 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDQV

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

C/

S.C.I. KALAN 62

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. KALAN 62

Chez Monsieur [J] [Z], Gérant

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian CANDAN

Copie délivrée

le :

à : S.C.I. KALAN 62

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI KALAN 62 est propriétaire des lots no 5, 6, 12 et 18 dans un ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 3] à Dammartin-en-Goële (77 230).

Invoquant la défaillance de la propriétaire dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. JURIGEST, a, par acte de commissaire de justice du 09 septembre 2025, fait assigner la SCI KALAN 62 à l’audience du 08 octobre 2025 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– condamner la SCI KALAN 62 à lui payer la somme de 3 776,98 euros au titre des charges de copropriété et de travaux échues au 01er avril 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2024, date de la sommation de payer les charges de copropriété, et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

– condamner la SCI KALAN 62 à lui payer la somme de 197,35 euros au titre des frais nécessaires, tels que définit à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2024, date de la sommation de payer les charges de copropriété, et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

– condamner la SCI KALAN 62 à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêt pour résistance abusive ;

– condamner la SCI KALAN 62 à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de M^e Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Il précise que l’assignation a été faite selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La SCI KALAN 62 ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la SCI KALAN 62 a été assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, par procès-verbal de recherches infructueuses à l’adresse de domiciliation de la société, ledit procès-verbal mentionnant les diligences du commissaire de justice à savoir l’absence de mention de celle-ci ou de son gérant sur les interphones extérieurs ni intérieurs, la méconnaissance de ceux-ci par deux voisins, l’absence du nom du gérant dans les annuaires ou d’informations complémentaires sur le Kbis de la société. Lui a ensuite été transmis un courrier recommandé, conformément aux dispositions de l’article 659 susmentionné, lequel a été distribué à la défenderesse contre signature le 12 septembre 2025, et à son gérant contre signature le 16 septembre 2025, selon les modalités prévues par le règlement (UE) no 2020/1784 du 25 novembre 2020. La SCI KALAN 62 ayant donc été régulièrement assignée et la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

– le contrat du syndic signé le 20 juin 2024 pour l’immeuble litigieux ;

– un extrait de matrice cadastrale justifiant que la SCI KALAN 62 est propriétaire des lots no 5, 6, 12 et 18 de l’immeuble sis [Adresse 3] à Dammartin-en-Goële (77 230) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01er janvier 2021 au 31 décembre 2021 (résolution 3), le maintien du budget de fonctionnement prévisionnel pour la période du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2022 (résolution 7), la proposition de budget prévisionnel pour la période du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (résolution 8) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2022 (résolution 3), l’ajustement du budget de fonctionnement prévisionnel du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (résolution 7), et la proposition de budget prévisionnel pour la période du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 (résolution 8) ;

– – le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (résolution 3), le maintien du budget de fonctionnement prévisionnel du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 (résolution 7), et la proposition de budget prévisionnel pour la période du 01er janvier 2025 au 31 décembre 2025 (résolution 8) ;

– les attestations de non-recours pour les trois assemblées générales susmentionnés ;

– les appels de fonds pour les 4e trimestre 2023, 1e et 2e trimestre 2024, outre les bordereaux d’apurement pour les exercices 2023, 2024 et 2025 correspondant aux lots appartenant à la défenderesse ;

– un décompte couvrant la période du 01er octobre 2023 au 01er avril 2025, arrêté au 01er avril 2025.

Le décompte fait ressortir une créance de 3 776,98 euros, hors frais qui seront étudiés ci-dessous.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires justifie des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 01er avril 2025 (appel de provisions pour le 2e trimestre inclus).

La SCI KALAN 62 sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 3 776,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2024, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée pour les intérêts échus, dus pour une année entière, à compter de la date de l’assignation, moment où cette demande a été formée la première fois.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 197,35 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats le contrat de syndic détaillant les prestations prises en charge et les copies de la sommation de payer des 02 mai 2025. Ces frais, prévus à l’annexe 2 du décret no 2015-342 du 26 mars 2015, sont donc imputables à la propriétaire.

Elle ne justifie cependant pas des frais de relance des 22 août 2024 et 24 février 2025. Il convient, en conséquence, de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires au titre de ces frais.

Il convient, en conséquence, de limiter la condamnation de la SCI KALAN 62 à un total de 157,35 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-5 et 1231-6 du code civil.

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée pour les intérêts échus, dus pour une année entière, à compter de la date de l’assignation, moment où cette demande a été formée la première fois.

Ces frais, non retenus à l’encontre de la SCI KALAN 62, soit pour un montant de 40 euros, doivent être recrédités sur son compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni ne caractérise le fait que l’opposition de la SCI KALAN 62 aurait dégénéré en abus, ni n’invoque sa mauvaise foi.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement aurait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, la SCI KALAN 62 succombant principalement à l’instance, il convient de la condamner aux entiers dépens mais sans distraction, dès lors que celle-ci n’est possible que pour les affaires pour lesquelles le ministère d’un avocat est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La SCI KALAN 62 étant condamnée aux dépens, elle sera également condamnée, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SCI KALAN 62 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Dammartin-en-Goële (77 230), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 776,98 euros au titre des charges dues au 01er avril 2025 (après appel de provisions pour le 2e trimestre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2024 ;

CONDAMNE la SCI KALAN 62 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Dammartin-en-Goële (77 230), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 157,35 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus lorsqu’ils seront dus pour une année entière à compter du 09 septembre 2025 ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de la SCI KALAN 62, soit pour un montant de 40 euros, doivent être recrédités sur son compte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI KALAN 62 aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI KALAN 62 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Dammartin-en-Goële (77 230), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT