COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 07 Février 2025

Minute n°

S.A.S. V FUND IMMO I c/ [K]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/02671 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZDS

— Exécutoire :

à Emmanuelle M^e BRICE-TREHIN

— copie certifiée conforme :

à [T] [W]

le

DEMANDERESSE:

S.A.S. V FUND IMMO I, ayant pour mandataire de gestion HOMELIFE CONNECT, dont le siège social est [Adresse 4] – [Localité 7], prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/Assistant : Emmanuelle M^e BRICE-TREHIN, avocat au barreau de Nice

C/

DÉFENDERESSE:

Madame [E] [K]

née le 22 Janvier 1979 à TUNISIE ([Localité 3])

[Adresse 6]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-6042 du 12/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

Rep/Assistant : Jean-François BONNET, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SAS V FUND IMMO CORE a, selon acte sous seing privé à effet au 04 avril 2022, donné à bail d’habitation à Madame [E] [K], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement de type studio sis à [Localité 2], [Adresse 6] (lot n°4) moyennant un loyer mensuel indexé de 565,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 30,00 euros, soit un total mensuel de 595,00 euros, actualisé à 635,22 euros.

Par acte du commissaire de justice en date du 14 juin 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 17 juin 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, la SAS V FUND IMMO CORE a fait assigner Madame [E] [K], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 07 octobre 2024 à 10h30 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties à compter du 14 mai 2024 et statuer sur ses conséquences.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire à l’audience du 18 novembre 2024 à 10 h 30 et le dernier à celle du 16 décembre 2024 à 10 h 30,

Vu les écritures en réplique de la SAS V FUND IMMO CORE déposées à la dernière audience par lesquelles elle confirme l’intégralité de ses prétentions telles que formulées dans son assignation et y ajoutant actualise sa demande de condamnation provisionnelle à la somme de 14 355,58 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus et conclut au débouté de Madame [E] [K] de l’ensemble de ses demandes,

Vu les conclusions en défense de Madame [E] [K] aux termes desquelles elle sollicite de :

— prononcer la nullité du bail pour vice du consentement,

— dire en conséquence, que le bail verbal de six ans à effet à compter du 04 avril 2022 est soumis à la loi du 06 juillet 1989,

— juger qu’en présence d’un bail verbal, aucune clause d’indexation, de révision de loyer, ni de clause résolutoire ne peut exister,

— prononcer la nullité des mises en demeure de payer et commandement de payer se référant à un bail nul ou faisant référence à une résiliation conventionnelle et/ou à un décompte de calculs intégrant une indexation et une révision de loyer,

— prononcer en conséquence la nullité de l’assignation du demandeur et de la présente procédure,

— dire n’y avoir lieu à prescription,

A défaut,

— juger qu’il existe une contestation réelle et sérieuse et que le différend qui lui est soumis ne relève pas de la compétence du juge des référés,

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge compétent,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société V FUND IMMO CORE,

— rejeter la demande d’expulsion de Madame [E] [K] avec ses trois enfants,

A défaut et à titre subsidiaire,

— dire y avoir lieu à prendre en compte la situation familiale de Madame [E] [K] et qu’un logement devra leur assuré avant toute expulsion,

— lui accorder un délai de 12 mois à compter du 31 mars 2025 pour payer les sommes dues,

— lui octroyer un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux si le tribunal en décide ainsi,

En toute circonstance,

rejeter la demande de la SAS V FUND IMMO CORE au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 décembre 2024, les parties, la SAS V FUND IMMO CORE et Madame [E] [K] représentées, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leurs dernières conclusions, qu’elles soutiennent expressément.

Le délibéré a été fixé au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du bail d’habitation

Les vices du consentement, que sont l’erreur, le dol et la violence sont régis par les articles 1130 et suivants du code civil ; ils sont une cause relative du nullité relative du contrat.

Madame [E] [K] soulève la nullité du bail d’habitation à effet au 04 avril 2022 pour vice du consentement faisant valoir qu’elle est de nationalité tunisienne et ne parle pas le français, ni ne le comprend.

La SAS V FUND IMMO CORE réplique qu’aucun texte n’impose la traduction par un traducteur assermenté, à peine de nullité, que Madame [E] [K], ne caractérise aucune manœuvre ou erreur, a d’ailleurs exécuté ses obligations du bail de payer ses loyers et charges jusqu’en février 2023 et réside en France depuis au moins 2017, soit depuis au moins 7 années, qu’elle a déclaré ses revenus qu’en outre elle crée sa propre entreprise et dispose d’un compte facebook français.

Elle soutient que Madame [E] [K] qui en dernier lieu se prévaut de l’existence d’un bail verbal avait pleinement connaissance et conscience des engagements locatifs qu’elle avait souscrits à son égard.

Il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection saisi en référé de statuer sur la nullité d’un contrat de bail d’habitation qui relève à l’évidence de la connaissance de ce même juge saisi sur le fond du droit.

Le tribunal observe cependant si besoin en était que Madame [E] [K] produit elle-même aux débats en pièce 5 le bail d’habitation querellé qu’elle a pourtant personnellement signé électroniquement le 04 avril 2022 à 10 :07.

Il est en outre exact que Madame [E] [K] a créé son entreprise de nettoyage des bâtiments à compter du 1er février 2023 et qu’au jour de l’audience celle-ci était toujours active.

Il n’y a donc lieu à référé sur cette question.

Ainsi, Madame [E] [K] sera renvoyée à mieux se pourvoir au fond comme elle avisera.

Son exception de nullité ainsi que ses demandes subséquentes seront donc toutes déclarées irrecevables.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La demanderesse, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en application en date du 29 juillet 1989.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce à la CCAPEX du commandement de payer les loyers du 14 mars 2024, en date du 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la notification de l’assignation du 14 juin 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 17 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 07 octobre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article VIII ainsi qu’à l’article 8 des conditions générales une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24-I de la loi du 06 juillet 1989, le second version en vigueur antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui réduit l’effet du commandement de payer de deux mois à six semaines, compte tenu de l’absence de renouvellement du bail de six ans à la date de l’entrée en application de la loi du 27 juillet 2023, soit le 29 juillet 2023, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la SAS V FUND IMMO CORE à Madame [S] [D] née [F] par acte du commissaire de justice en date du 14 mars 2024 pour un arriéré locatif de 7 950,29 euros selon décompte locatif intégré à l’acte arrêté au mois de janvier 2024 et le coût de l’acte pour 165,48 euros.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 14 mai 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à la SAS V FUND IMMO CORE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 635,22 euros à compter du 15 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La société demanderesse, la SAS V FUND IMMO CORE produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, la sommation de payer du 04 décembre 2023, le commandement de payer du 14 mars 2024, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Madame [E] [K] reste devoir la somme de 14 355,58 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif.

La défenderesse qui ne conteste pas être redevable de cette somme ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 14 355,58 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 14 355,58 euros il convient de condamner Madame [E] [K] à payer à la SAS V FUND IMMO CORE cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 04 décembre 2023.

Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative sur 12 mois à compter du 31 mars 2025. Elle fait valoir sa situation personnelle et familiale rappelant qu’elle vit dans le logement avec ses trois enfants mineurs et qu’elle est séparée de son époux.

Elle invoque les dispositions de l’article 2 de la convention internationale des droits de l’enfant pour s’opposer à l’expulsion de la famille.

Madame [E] [K] ne justifie pas de ses ressources actuelles, ne produit pas son dernier avis fiscal d’imposition ou non-imposition, étant précisé que la décision d’aide juridictionnelle totale du 12 septembre 2024 mentionne un revenu de référence à 0.

Toutefois, le tribunal a relevé que son entreprise de nettoyage était toujours en activité au 13 décembre 2024 sans que Madame [E] [K] puisse produire son bilan d’activité individuelle.

Elle est mariée et a trois enfants mineurs à charge.

Il ressort de l’examen du relevé de compte locatif actualisé que la locataire n’a effectué aucun règlement depuis février 2023, soit depuis 22 mois, de sorte qu’elle n’a pas repris le paiement intégral de son loyer et de la provision sur charges locatives au jour de l’audience du 16 décembre 2024 et ne peut donc prétendre à des délais de paiement étant précisé qu’elle ne justifie d’aucune ressource et que sa dette locative est très élevée.

Ainsi, en l’absence de capacité financière de Madame [E] [K] et de reprise de paiement intégral de son loyer au jour de l’audience, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement de sa dette locative.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [E] [K] sollicite enfin un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux.

Or, le bailleur s’y oppose et le tribunal ne peut que remarquer que la locataire n’a fait aucun effort pour régler son loyer, même partiellement puisque depuis février 2023, elle n’a plus effectué aucun versement entre les mains de son bailleur, que les impayés locatifs se sont accumulés depuis 22 mois.

Madame [E] [K] ne démontre pas davantage avoir tenté de chercher des solutions de relogement avec ses enfants auprès d’amis ou de membres de sa famille, préférant se maintenir dans les lieux sans contrepartie financière pour son bailleur, sachant qu’elle ne disposait d’aucun revenu déclaré.

Le tribunal constatera en conséquence la mauvaise foi de la locataire et ordonnera la suppression du délai légal de deux mois du commandement de quitter pour procéder à l’expulsion de Madame [E] [K] et tous occupants de son chef en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [E] [K], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût de la sommation de payer du 04 décembre 2023 et celui du commandement de payer du 14 mars 2024 et sera condamnée à payer à la SAS V FUND IMMO CORE une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DISONS n’y avoir à référé sur l’exception de nullité du contrat de bail d’habitation du 04 avril 2022,

RENVOYONS Madame [E] [K] à mieux se pourvoir au fond comme elle avisera,

DISONS que les demandes subséquentes de Madame [E] [K] liées à cette exception de nullité seront par suite déclarées irrecevables,

DÉCLARONS l’action de la SAS V FUND IMMO CORE en résiliation du bail d’habitation, recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 04 avril 2022 à effet au 14 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [E] [K] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Localité 2], [Adresse 6] (lot n°4), conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

SUPPRIMONS toutefois le délai légal de deux mois du commandement de quitter pour procéder à l’expulsion de Madame [E] [K] et tous occupants de son chef en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [E] [K] à payer à la SAS V FUND IMMO CORE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 635,22 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 15 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Madame [E] [K] née [F] à payer à la SAS V FUND IMMO CORE la somme de 14 355,58 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 04 décembre 2023,

DÉBOUTONS Madame [E] [K] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement et en délais pour quitter les lieux,

DÉBOUTONS Madame [E] [K] de l’ensemble de ses moyens et demandes sérieusement contestables,

CONDAMNONS Madame [E] [K] à payer à la SAS V FUND IMMO CORE la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [E] [K] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût de la sommation de payer du 04 décembre 2023 et celui du commandement de payer du 14 mars 2024,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,