TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 13]-[Localité 12]

1ère Chambre A

MINUTE N°

DU : 26 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/00831 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PXRY

NAC : 50A

Jugement Rendu le 26 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.A.S. ENGEE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Philippe LEFAURE, avocat au barreau de CREUSE plaidant, M^e Tommy RAPPOPORT, avocat au barreau de PARIS postulant

Monsieur [V], [L] [Z], de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Philippe LEFAURE, avocat au barreau de CREUSE plaidant, M^e Tommy RAPPOPORT, avocat au barreau de PARIS postulant

Madame [W], [H], [R] [A] épouse [Z], de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Philippe LEFAURE, avocat au barreau de CREUSE plaidant, M^e Tommy RAPPOPORT, avocat au barreau de PARIS postulant

DEMANDEURS

ET :

Madame [S] [P] [K] [U] épouse [C], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lucile GERNOT, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Tiphaine MONTAUBAN, greffière lors des débats, et de Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 avril 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 24 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [Z] est gérant de la SAS ENGEE, ayant pour associés la SAS MVBM et la SARL INGENIO, ayant elles-mêmes pour associés, notamment, Monsieur [V] [Z] et Madame [W] [A] épouse [Z] (ci-après les époux [Z]).

Par acte sous seing privé du 08 juillet 2022, Madame [S] [P] [K] [U] épouse [C], en qualité de vendeur, et la SAS ENGEE, en qualité d’acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant d’une part sur la pleine propriété d’une maison individuelle située [Adresse 2] à [Localité 11], cadastrée section AB n°[Cadastre 5], d’autre part le quart indivis d’une parcelle de terrain en nature de voirie située [Adresse 6] à [Localité 10], cadastré section AC n° [Cadastre 3] et n°[Cadastre 4], et enfin sur un ensemble de biens mobiliers, pour un prix total de 699.000 €.

Sont également intervenus au compromis de vente aux fins de consentir à la vente, d’une part les parents de la venderesse, donateurs de l’immeuble objet de la vente, et d’autre part l’époux de la venderesse.

Le compromis de vente a été conclu sous conditions suspensives d’obtention d’un prêt et de l’autorisation de changement de destination de l’immeuble. La date de réitération de la vente par acte authentique a été fixée au 16 septembre 2022.

L’acte précise également que l’immeuble a fait l’objet d’un permis de construire du 04 décembre 2014, d’une déclaration d’achèvement des travaux du 17 septembre 2021 et d’une attestation de conformité du 26 février 2022, annexés au compromis de vente.

Se prévalant d’une étude de sol préconisée par le permis de construire, la SAS ENGEE a demandé l’autorisation auprès de Madame [K] [U] épouse [C] de faire procéder à des sondages de sol, laquelle a été accordée.

L’étude de sol réalisée a conclu à la nécessité d’une restructuration des fondations en sous-œuvre.

La SAS ENGEE s’est également prévalue d’un défaut de conformité de la construction au permis de construire, en ce que le PLU et les plans n’ont pas été respectés, et que l’assiette de la propriété est inférieure à la parcelle cadastrale d’environ 15 m².

Par courrier du 07 novembre 2022, la SAS ENGEE a en conséquence informé Madame [K] [U] épouse [C] de son refus de signer la vente définitive et sollicité l’indemnisation de ses préjudices.

Par courrier en réponse du 06 janvier 2023, Madame [K] [U] épouse [C] a consenti à la résiliation de la vente et a sollicité la libération à son profit du dépôt de garantie.

Par courriers des 21 février et 31 mars 2023, la SAS ENGEE s’est opposée au versement du dépôt de garantie au profit de Madame [K] [U] épouse [C] et l’a relancée aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, la SAS ENGÉE et les époux [Z] ont assigné Madame [K] [U] épouse [C] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes.

Aux termes de leur assignation, la SAS ENGÉE et les époux [Z] demandent au tribunal de :

DIRE recevables et bien fondées la procédure et les demandes de la SAS ENGEE et des époux [F].

DIRE la résiliation ou l’annulation de la vente intervenue aux torts exclusifs de Madame [S] [P] [K] [U] épouse [C].

DIRE Madame [S] [P] [K] [U] épouse [C] entièrement responsable des préjudices subis par la SAS ENGEE et les époux [F].

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER Madame [S] [P] [K] [U] épouse [C] à payer à la SAS ENGEE les sommes suivantes :

—  22 012.50 € concernant les dépenses supportées par la SAS ENGEE concernant l’investigation réalisée sur la maison,

—  5 072.00 € HT concernant le remboursement des bornes de recharge,

—  250.00 € de frais de Notaire,

—  1 616.00 € de frais de dossier du crédit bancaire,

—  27 200.00 € au titre des loyers perdus,

—  95 969.00 ê au titre du surcoût du prêt supporté par la SAS ENGEE.

CONDAMNER Madame [S] [P] [K] [U] épouse [C] à payer aux époux [F] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi.

LA CONDAMNER à payer à la SAS ENGEE et les époux [F] la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la SAS ENGÉE et les époux [Z] font valoir que :

— la vente est annulée aux torts de Madame [K] [U] épouse [C] qui a consenti à la résiliation sans autre concession mais adoptant implicitement les griefs invoqués ;

— la garantie des vices cachés ainsi que le dol auraient dû s’appliquer et être invoqués s’agissant d’une part de vices volontairement cachés par Madame [K] [U] épouse [C] qui ne pouvait ignorer l’absence de réalisation de l’étude de sol et la mauvaise implantation de la maison, non régularisable, et d’autre part d’une erreur volontairement provoquée en ce qu’elle a menti sur la souscription d’une assurance garantie décennale ; les désordres portent sur des éléments substantiels ;

— doivent être remboursés à la SAS ENGÉE les frais engagés pour les travaux de forages, l’installation de deux bornes de recharge des véhicules électriques, la rédaction du compromis par avocat et ceux versés au notaire ;

— la SAS ENGÉE subit également une perte de loyer locatif dans la mesure où l’achat du bien avait vocation à accueillir la SARL INGENIO, la SAS HELIANTECH constituée par Monsieur [Z], et les époux [Z], qui devaient emménager aussitôt la vente conclue, et dont les loyers devaient permettre le remboursement du prêt contracté pour l’achat du bien ;

— la SAS ENGÉE a acquis un autre bien pour lequel elle a contracté un prêt au taux 5,23%, alors que le prêt initial a été contracté au taux de 2,87%, taux dont elle aurait pu bénéficier si cette vente était intervenue à cette époque ;

— l’annulation de la vente a été un déchirement, retardant tous les projets familiaux, et les époux [Z] se sont sentis trahis après avoir fait confiance à Madame [K] [U] épouse [C] ;

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les demandeurs, il est renvoyé à la lecture leur assignation précitée, conformément aux articles 56 et 455 du code de procédure civile.

Avisée dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [K] [U] épouse [C] n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 avril 2024, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 24 septembre 2024, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du compromis de vente aux torts exclusifs de la venderesse

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code précise que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1226 du même code dispose que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1227 du code civil ajoute que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les demandeurs se prévalent d’une résiliation du compromis de vente conclu avec Madame [K] [U] épouse [C] le 08 juillet 2022 aux torts exclusifs de cette dernière, produisant à l’appui le courrier de résiliation du 07 novembre 2022 du conseil de la SAS ENGEE adressé à la venderesse, indiquant les éléments suivants :

« C’est sans surprise que je vous annonce que la SAS ENGEE a décidé d’annuler la vente de votre maison située à [Localité 9] pour les raisons que vous connaissez, suite à tous les échanges que vous connaissiez et étiez censés connaitre :

La SAS n’ignorait pas que Monsieur [B] [G] avait procédé à la construction de l’immeuble. Si le compromis indique que le maître de l’ouvrage n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrages, il n’en est pas de même concernant la garantie décennale.

Cette assurance est obligatoire pour tout constructeur, même particulier, et à défaut constitue un délit pénalement punissable.

En l’occurrence et après signature, vous avez reconnu qu’aucun contrat d’assurance n’avait été signé ce qui constitue une faute mais surtout un risque incontournable, irrégularisable, et gravissime pour l’acquéreur.

Le compromis rappelle que l’immeuble est concerné par la cartographie de l’aléa retrait-gonflement des argiles dans le Département de l’Essonne. Une lecture approfondie du permis de construire a permis de constater qu’il était préconisé, sinon obligé de faire procéder à une étude de sol, laquelle n’a pas été réalisée ce qui relève de votre seule et unique responsabilité.

C’est dans ces conditions et avec votre accord que la SAS ENGEE a fait procéder à une étude par forage.

Les résultats sont très défavorables, obligeant à procéder à des restructurations indispensables des fondations en sous-œuvre, dont le coût est considérable.

Face à ces irrégularités et inquiétudes, dont vous aviez forcément connaissance, la SAS ENGEE a fait vérifier la conformité de la construction avec le permis de construire. Il en ressort que rien n’est respecté :

— la proportion entre la surface imperméabilisée et les espaces verts n’est pas conforme au permis accordé, et contrevient au PLU. Le coût de mise en conformité est considérable.

— l’emprise au sol de la maison n’est pas conforme aux plans et surtout ne respecte pas la marge de recul de 5 mètres par rapport à la voie, ce qui n’est pas régularisable et expose l’acquéreur à des difficultés insurmontables administrativement et juridiquement. Le risque réel est qu’un juge ordonne la démolition de l’immeuble. La SAS ne peut raisonnablement s’exposer à ce risque.

— l’assiette de la propriété, telle que délimitée par les clôtures physiques, est inférieure à la parcelle cadastrale, d’environ 15 m², dont la jouissance revient de fait au voisin situé en contrebas du mur de soutènement, semble-t-il implanté par erreur en retrait de la limite cadastrale.

Autant d’élément dont vous aviez forcément connaissance, puisque vous être maître d’ouvrage et constructeur ce qui est rappelé dans le compromis

[…] Non seulement la garantie des vices cachés s’applique mais en outre, il est évident que le consentement de la SAS ENGEE a été vicié.

Ce vice porte sur les qualités substantielles de l’immeuble même si la SAS ENGEE pourrait invoquer le dol puisque vous aviez connaissance des vices qui affectent la maison ».

Il résulte du courrier de résiliation du compromis de vente que la SAS ENGEE reproche à Madame [K] [U] épouse [C], premièrement, de ne pas avoir souscrit d’assurance garantie décennale, deuxièmement, de ne pas avoir fait procéder à une étude de sol conformément au permis de construire, troisièmement, de ne pas avoir respecté le PLU et les plans du permis de construire et enfin, quatrièmement, de ne pas l’avoir informée que l’assiette de la propriété réelle était inférieure à la parcelle cadastrale.

Toutefois, le compromis de vente comprend les dispositions suivantes :

— « Le vendeur déclare que, contrairement aux dispositions de l’article L.242-1 du Code des assurances, il n’a pas souscrit d’assurance contre les dommages pouvant survenir à l’immeuble du fait de sa construction » et que « Conformément aux dispositions de l’article L.243-2 du Code des assurances, le propriétaire déclare qu’aucune assurance responsabilité n’a été souscrite. Les parties déclarent avoir été informées par le notaire des risques liés cette situation et réitèrent néanmoins leur volonté de signer les présentes et vouloir faire leur affaire personnelle des désordres matériels, juridiques et financiers pouvant résulter de cette situation » ;

— s’agissant tant de la maison que du terrain objets de la vente, « L’immeuble n’a pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert, mais il figure sous teinte rose sur une copie du plan cadastral demeurée ci-annexée. Il est toutefois précisé qu’un plan cadastral est un document administratif utilisé pour recenser et identifier les immeubles en vue de l’établissement des bases des imports locaux. Sa finalité étant essentiellement fiscale, il n’a pas vocation à garantir un droit de propriété » ;

— « Au vu des informations mises à disposition par le préfet du Département, il résulte que l’immeuble est concerné par la cartographie de l’aléa retrait-gonflement des argiles dans le département de [l'] Essonne, établie par le Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM), ainsi que par la direction départementale de l’équipement. Cette cartographie est demeurée ci-annexée. Un guide de recommandations destiné à prévenir dans l’habitation individuelles des désordres consécutifs à la réalisation de l’aléa est disponible en mairie où l’acquéreur pourra en prendre connaissance ».

Il en résulte que la SAS ENGEE était informée d’une part de l’absence de souscription d’assurances par Madame [K] [U] épouse [C] dans le cadre de la construction du bien objet de la vente, acceptant d’en assumer les conséquence matérielles, juridiques et financières, d’autre part du fait que les informations cadastrales n’avaient pas vocation à garantir un droit de propriété, outre le fait que la différence entre l’assiette de propriété convenue et réelle n’est démontrée par aucun élément, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir ni d’une rétention d’information, ni d’une inexécution contractuelle de la venderesse à ces titres.

En outre, si la SAS ENGEE se prévaut d’un défaut de conformité de la construction au permis de construire, force est de constater que celui-ci n’est pas produit au dossier, ni les compléments d’information afférents dont elle se prévaut.

S’agissant plus particulièrement de l’étude de sol, outre le fait qu’il n’est pas démontré que celle-ci était préconisée ou imposée par le permis de construire, lequel n’est pas produit, il est observé que le compromis de vente fait expressément état du fait que l’immeuble est concerné par l’aléa retrait-gonflement faisant également référence à un guide de recommandations.

Enfin, il est relevé que les moyens tenant à l’application supposée de la garantie des vices cachés sont inopérants, dans la mesure où la vente définitive n’a pas été conclue, préalable nécessaire à l’application du régime juridique. Force est également de constater que les demandeurs, qui indiquent que de façon hypothétique que « le dol aurait pu être invoqué », ne se prévalent d’aucun vice ayant affecté leur consentement à conclure le compromis de vente, et ne saurait s’en prévaloir au titre d’une vente qui n’a pas été réitérée et donc définitivement conclue.

Il résulte de ce qui précède que la SAS ENGEE ne fait la démonstration d’aucune inexécution suffisamment grave de Madame [K] [U] épouse [C] à ses obligations contractuelles de nature à justifier que la résiliation du compromis de vente, acceptée par cette dernière par courrier du 06 janvier 2023, soit prononcée à ses torts exclusifs.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

En l’absence de faute caractérisée de Madame [K] [U] épouse [C] dans l’exécution du compromis de vente, la résiliation du contrat est intervenue unilatéralement à l’initiative de la SAS ENGEE, à ses risques et périls, et il n’y a pas lieu d’examiner les demandes indemnitaires afférentes.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes formées à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les demandeurs, succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les demandeurs seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en l’absence de motif dérogatoire, l’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SAS ENGÉE, Monsieur [V] [Z] et Madame [W] [A] épouse [Z] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS ENGÉE, Monsieur [V] [Z] et Madame [W] [A] épouse [Z] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Lucile GERNOT, Juge, assistée de Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,