Tribunal Judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 3 mai 2024, n° 23/08588

TJ Paris 3 mai 2024

Arguments

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Rejeté
Application de l'article 14 de la loi n°2022-1158
La cour a jugé que la limitation de la variation de l'indice des loyers commerciaux à 3,5% est applicable à la révision triennale du loyer sollicitée par la société IMMOBILIERE ALLIANCE.
Rejeté
Droit aux intérêts sur les arriérés de loyer
La cour a rejeté cette demande en raison de la décision sur la fixation du loyer révisé.
Accepté
Demande d'exécution provisoire
La cour a jugé qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du jugement.

Résumé par Doctrine IA

La demande : La société IMMOBILIERE ALLIANCE demande au juge des loyers commerciaux de fixer le prix du loyer révisé à la somme de 18.921 euros, de rappeler qu'il est dû des intérêts sur les arriérés de loyer échus et leur capitalisation, et d'assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire de droit.

Les questions juridiques posées : La question principale est de savoir si l'article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, qui limite la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux à 3,5%, s'applique à la révision triennale du loyer. Il s'agit également de déterminer le montant du loyer révisé.

La réponse finale de la juridiction : Le juge des loyers commerciaux a statué que l'article 14 de la loi s'applique à la révision triennale du loyer. Le loyer annuel révisé a été fixé à la somme de 18.753,82 euros à compter du 20 avril 2022. La demande d'intérêts sur les arriérés de loyer et leur capitalisation a été rejetée. La demande d'exécution provisoire du jugement a également été rejetée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, loyers commerciaux, 3 mai 2024, n° 23/08588
Numéro(s) :	23/08588
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles HITTINGER ROUXNicolas COHEN STEINER
Parties :	S.A.R.L. DIRECT BUSINESS GATE EUROPE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/08588

N° Portalis 352J-W-B7H-C2IHK

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Juin 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 03 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.C. IMMOBILIERE ALLIANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0301

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DIRECT BUSINESS GATE EUROPE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Mars 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2005, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a donné à bail commercial à la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2014, l’activité de « commerce de détail et de demi-gros de Bijouterie et accessoires Joaillerie et Horlogerie, accessoires de mode et cadeaux » et un loyer annuel de 13.558,46 euros hors taxes et hors charges.

Selon avenant en date du 14 décembre 2012, la société IMMOBILIERE ALLIANCE et la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE ont procédé à la révision triennale du loyer au 29 juillet 2011 et fixé son montant à 16.590 euros.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 23 septembre 2015, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE a sollicité de la société IMMOBILIERE ALLIANCE le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015, pour une durée de neuf années et moyennant un loyer de 13.500 euros hors charges et hors taxes.

Par acte d’huissier de justice signifié le 2 décembre 2015, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a accepté le renouvellement du bail mais demandé la fixation du loyer à la somme de 20.970 euros.

Aucune des parties n’ayant saisi le juge des loyers commerciaux, le bail s’est renouvelé aux charges et conditions du bail précédent, soit moyennant un loyer de 16.590 euros.

Selon jugement en date du 14 mars 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a statué sur la révision triennale du loyer et fixé le loyer révisé au 16 novembre 2018 à la somme annuelle en principal de 17.454 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son avocat en date du 20 avril 2022, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a sollicité de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme de 18.822 euros sous réserve de la parution de l’indice des loyers commerciaux du 2ème trimestre 2022.

Puis, par une seconde lettre en date du 20 janvier 2023 et après application de l’indice publié, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a demandé la fixation du loyer révisé au 20 avril 2022 à la somme de 18 921 euros.

Par lettre en date du 20 février 2023, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE a revendiqué l’application de l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 et demandé l’application d’un loyer de 18.753 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 21 juin 2023, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a assigné la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 mars 2024 à laquelle la société IMMOBILIERE ALLIANCE et la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, aux termes de son mémoire régulièrement notifié, la société IMMOBILIERE ALLIANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le prix du loyer révisé à compter du 20 avril 2022 à la somme de 18.921 euros ;

— rappeler qu’il est dû des intérêts sur les arriérés de loyer échus et leur capitalisation ;

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire de droit.

La société IMMOBILIERE ALLIANCE soutient que l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 n’est pas applicable à la révision de l’article L.145-38 du code de commerce, lequel n’a vocation à s’appliquer qu’aux seuls baux comportant une clause d’indexation annuelle, à l’exclusion de la révision triennale qu’elle soit légale ou conventionnelle.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— débouter la société IMMOBILIERE ALLIANCE de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 18.753 euros en principal à compter du 20 avril 2022 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le loyer de renouvellement devait être fixé à un montant supérieur au loyer contractuellement fixé dans le cadre du bail initial,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner la société IMMOBILIERE ALLIANCE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Gilles Hittinger-Roux, avocat au Barreau de Paris.

La société IMMOBILIERE ALLIANCE expose qu’il convient d’appliquer à la révision sollicitée l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 selon lequel la variation doit être limitée à 3,5% et considère que l’interprétion qu’en fait la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE est très restrictive. Elle expose que pour l’application de cette limite la loi ne procède à aucune distinction. Elle ajoute que l’esprit de la loi milite en faveur d’une application à la révision triennale dès lors qu’il s’agissait de protéger les PME des hausses d’inflation excessives.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de révision

L’article L. 145-37 du code de commerce dispose que les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

En vertu de l’article L. 145-38 du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

En outre, l’article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat prévoit que la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l’annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité.

Selon l’article 1er de la loi n°2023-508 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs, à la fin de la première phrase du premier alinéa de l’article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, l’année : « 2023 » est remplacée par l’année : « 2024 ».

Enfin, selon l’annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014, les petites et moyennes entreprises occupent moins de 250 personnes et leur chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou le total de leur bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail conclu le 16 septembre 2005, renouvelé à compter du 1er octobre 2015, et il n’est fait état d’aucune révision du loyer intervenue depuis le jugement en date du 14 mars 2022 qui a statué sur la révision triennale du loyer et fixé le loyer révisé au 16 novembre 2018 à la somme annuelle en principal de 17.454 euros.

Ainsi, la demande de révision notifiée par la société IMMOBILIERE ALLIANCE par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 avril 2022 est bien postérieure de plus de trois ans à la dernière fixation du prix du loyer.

En outre, et ainsi que le sollicitent les parties, il doit être statué sur la révision du loyer au 20 avril 2022, date de la demande en révision de la société IMMOBILIERE ALLIANCE.

Les parties s’accordent également sur l’application de l’indice des loyers commerciaux rendu applicable à leur contrat renouvelé le 1er octobre 2015 par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.

La société IMMOBILIERE ALLIANCE ne conteste pas que la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE appartient à la catégorie des petites et moyennes entreprises auxquelles sont applicables les dispositions légales précitées visant à limiter à 3,5% la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux .

Selon les mêmes dispositions légales, cette limitation s’applique pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, soit par conséquent à la présente demande de révision qui couvre la période du 16 novembre 2018 au 20 avril 2022.

Il apparaît en outre que le texte ne fait aucune distinction entre les différents mécanismes de révision du loyer susceptibles d’être appliqués ni entre les périodicités de révision concernées.

Le rapport en date du 30 mai 2023 de la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale sur la proposition ayant conduit à la loi n°2023-508 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement la mesure considérée, mentionne la révision triennale au titre des dispositifs concernés de révision du loyer au cours du bail en soulignant l’application à cette occasion de l’indice des loyers commerciaux pour encadrer la hausse de loyer, ce qui confirme la volonté du législateur d’appliquer la mesure de plafonnement à ce mécanisme de révision.

Si le texte fait référence à la variation annuelle de l’indice, il s’avère néanmoins possible d’appliquer la variation de l’indice par année et de la limiter à 3,5% sur la ou les périodes retenues par la loi.

Par conséquent, le dispositif de limitation de la variation de l’indice des loyers commerciaux à 3,5% est applicable à la révision triennale du loyer sollicitée par la société IMMOBILIERE ALLIANCE.

L’indice des loyers commerciaux du 2ème trimestre 2022 étant de 123,65 et celui du 2ème trimestre 2021 de 118, 41, la variation est supérieure à 3,50 % (4,42%).

La révision s’établit donc ainsi :

17.454 (loyer révisé au 16 novembre 2018) x (118,41 (indice du 2ème trimestre 2021) /114,06 (indice du 4ème trimestre 2018)) x (1 + 3,5%) = 18.753,85 euros.

Dès lors, le loyer annuel révisé au 20 avril 2022 sera fixé à la somme de 18.753,82 euros.

2- Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la société IMMOBILIERE ALLIANCE qui succombe sera condamnée aux dépens avec recouvrement direct au profit de Maître HITTINGER-ROUX, avocat au Barreau de Paris.

L’équité commande de rejeter les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire. La demande de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 18.753,82 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 20 avril 2022, le loyer annuel révisé du bail conclu entre la société IMMOBILIERE ALLIANCE et la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE pour les locaux situés à [Adresse 2] ;

Condamne la société IMMOBILIERE ALLIANCE aux dépens avec recouvrement direct au profit de Maître HITTINGER-ROUX, avocat au Barreau de Paris ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société DIRECT BUSINESS GATE EUROPE d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à PARIS, le 03 mai 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER